Umowa najmu lokalu mieszkalnego - praktyczny poradnik

Strony umowy

Stronami umowy są wynajmujący, a więc osoba której przysługuje prawo do oddania lokalu mieszkalnego w najem - czyli ustanowienie prawa najmu, oraz najemca, a więc osoba, której owo ustanowione prawo najmu będzie przysługiwać. By wyczerpująco oznaczyć strony umowy, będące osobami fizycznymi, podaje się imię, nazwisko, miejsce zamieszkania, numer i serię dowodu osobistego oraz numer PESEL.

Przedmiot umowy najmu lokalu mieszkalnego

Jak już sama nazwa wskazuje, przedmiotem umowy najmu lokalu mieszkalnego jest lokal mieszkalny, a więc lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Oznacza to, że przedmiotem umowy może być zarówno samodzielny lokal mieszkalny (np. „całe” mieszkanie), jak również jego część. W umowie najmu jej przedmiot powinien być dokładnie określony, tzn. – mówiąc najprościej - powinna być podana powierzchnia użytkowa lokalu, to co lokal obejmuje (np. liczbę pokoi, kuchnię, łazienkę, przedpokój), miejsce jego położenia (potocznie rzecz ujmując tzw. adres) oraz położenie lokalu wewnątrz budynku (np. piętro, na którym mieszkanie się znajduje).

Przedmiotem umowy najmu może być zarówno sam lokal mieszkalny, jak również lokal mieszkalny wraz z wyposażeniem, czyli meblami i urządzeniami. W takim wypadku należy w umowie wskazać, co obejmuje owo wyposażenie.

W umowie powinny znaleźć się także informacje o sąsiedztwie lokalu, które mogą być istotne z uwagi na sposób korzystania z lokalu bądź ustalenie wysokości czynszu.
Postanowienie umowne informujące o prowadzonej dla danego lokal mieszkalnego księgi wieczystej.

Jeżeli lokal mieszkalny stanowi odrębny od budynku i gruntu przedmiot własności, wówczas dla takiego lokalu powinna być także prowadzona odrębna księga wieczysta. Wówczas w umowie podaje się jej numer. Można także, jako załącznik, dołączyć do umowy wypis z księgi wieczystej.

Informacja i wypis z księgi wieczystej pozwala najemcy zweryfikować prawo wynajmującego do lokalu. Zgodnie z obowiązującą w polskim systemie prawa zasadą, nikt nie może przenieść na inną osobę więcej praw, aniżeli sam posiada. Jeżeli zatem według księgi wieczystej wynajmujący był uprawniony do zawarcia umowy najmu, wówczas najemca jest chroniony przez rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych. Oznacza to, że nawet jeśli w rzeczywistości wynajmującemu nie przysługiwało prawo oddania lokalu mieszkalnego w najem, ale według treści wieczystej mógł to zrobić, wówczas najemca może spać spokojnie, bowiem skutecznie nabył prawo najmu.

Jeżeli wynajmującym jest inna osoba, aniżeli ta wpisana w księdze wieczystej, wówczas wynajmujący winien dołączyć do umowy najmu dokument potwierdzający jego prawo do ustanowienia na przedmiotowym lokalu mieszkalnym prawa najmu.

W praktyce w umowie najmu wynajmujący oświadcza, że jest np. właścicielem lokalu mieszkalnego.

Określenie kwoty czynszu i kaucji zabezpieczającej

W umowie najmu konieczne jest określenie wysokości czynszu. Następuje ono poprzez wskazanie określonej kwoty pieniężnej. Czynsz jest płatny za zasadach określonych w umowie, a jeżeli takowych brakuje, wówczas czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc - za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony - miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca.

Możliwa jest także zmiana – w trakcie trwania umowy – wysokości należnego czynszu. Właściciel może podwyższyć czynsz albo inne opłaty za używanie lokalu, wypowiadając jego dotychczasową wysokość, najpóźniej na koniec miesiąca kalendarzowego, z zachowaniem terminów wypowiedzenia. Termin wypowiedzenia wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu wynosi 3 miesiące, chyba że strony w umowie ustalą termin dłuższy.

Formą zabezpieczenia interesu wynajmującego jest ustanowienie w umowie najmu tzw. kaucji zabezpieczającej. Kaucja pozwoli wynajmującemu pokryć koszty związane z wystąpieniem ewentualnych szkód, tzn. zniszczeń i uszkodzeń lokalu przez najemcę. Kaucja nie może przekraczać 12 miesięcznych czynszów. Do obliczania wysokości kaucji nie wlicza się takich kwot, jak np. rachunki za prąd. Na marginesie warto wspomnieć, że wynajmującego chroni także norma art. 670 KC, zgodnie z którą dla zabezpieczenia czynszu oraz świadczeń dodatkowych, z którymi najemca zalega nie dłużej niż rok, przysługuje wynajmującemu ustawowe prawo zastawu na rzeczach ruchomych najemcy wniesionych do przedmiotu najmu, chyba że rzeczy te nie podlegają zajęciu.

Czas na jaki zostaje zawarta umowa najmu

Umowa najmu może być zawarta na czas oznaczony bądź na czas nieoznaczony. Warto pamiętać, że najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony.

Obowiązki wynajmującego

Co do zasady obowiązkiem wynajmującego jest wydanie lokalu najemcy w odpowiednim stanie. Oznacza to, że wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:
1. utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
2. dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
3. dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
• napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody - bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej - z wyjątkiem osprzętu,
• wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Umowa może jednak stanowić inaczej.

Obowiązki najemcy

Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym oraz przestrzegać porządku domowego. Najemca jest także obowiązany dbać i chronić przed uszkodzeniem lub dewastacją części budynku przeznaczone do wspólnego użytku, jak dźwigi osobowe, klatki schodowe, korytarze, pomieszczenia zsypów, inne pomieszczenia gospodarcze oraz otoczenie budynku.

Najemcę obciąża naprawa i konserwacja:

1. podłóg, posadzek, wykładzin podłogowych oraz ściennych okładzin ceramicznych, szklanych i innych;
2. okien i drzwi;
3. wbudowanych mebli, łącznie z ich wymianą;
4. trzonów kuchennych, kuchni i grzejników wody przepływowej (gazowych, elektrycznych i węglowych), podgrzewaczy wody, wanien, brodzików, mis klozetowych, zlewozmywaków i umywalek wraz z syfonami, baterii i zaworów czerpalnych oraz innych urządzeń sanitarnych, w które lokal jest wyposażony, łącznie z ich wymianą;
5. osprzętu i zabezpieczeń instalacji elektrycznej, z wyłączeniem wymiany przewodów oraz osprzętu anteny zbiorczej;
6. pieców węglowych i akumulacyjnych, łącznie z wymianą zużytych elementów;
7. etażowego centralnego ogrzewania, a w przypadku gdy nie zostało ono zainstalowane na koszt wynajmującego, także jego wymiana;
8. przewodów odpływowych urządzeń sanitarnych aż do pionów zbiorczych, w tym niezwłoczne usuwanie ich niedrożności;
9. innych elementów wyposażenia lokalu i pomieszczeń przynależnych przez:
• malowanie lub tapetowanie oraz naprawę uszkodzeń tynków ścian i sufitów,
• malowanie drzwi i okien, wbudowanych mebli, urządzeń kuchennych, sanitarnych i grzewczych.

Najemca nie może także oddawać osobie trzeciej przedmiotowego lokalu mieszkalnego w korzystanie odpłatne lub nieodpłatne, bez pisemnej zgody wynajmującego. W umowie wskazuje się także, ze najemca jest zobowiązany do umożliwienia wynajmującemu dokonywania okresowych kontroli.

W umowie najmu można zawrzeć także postanowienia nakładające na najemcę obowiązek ponoszenia innych opłat związanych z używaniem przedmiotu najmu. Będą to na przykład opłaty z tytułu rachunków za wodę, gaz, prąd itp.

Wypowiedzenie umowy najmu

Po pierwsze należy podkreślić, że można wypowiedzieć tylko umowę najmu zawartą na czas nieoznaczony. Pod drugie wypowiedzeniem umowy najmu na czas nieoznaczony jest możliwe, jeżeli zostaną spełnione przesłanki określone w ustawie o ochronie prawa lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. I tak, na przykład, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, jeżeli lokator:

• pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
• jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
• wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
• używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku.

Protokół zdawczo - odbiorczy i protokół odbioru

Wydanie najemy lokalu odbywa się po podpisaniu przez obie strony protokołu zdawczo odbiorczego. Również przy odbiorze lokalu po ustaniu umowy najmu sporządza się protokół odbioru lokalu. Jak wskazuje norma art. 6c ustawy o ochronie prawa lokatorów, przed wydaniem lokalu najemcy strony sporządzają protokół, w którym określają stan techniczny i stopień zużycia znajdujących się w nim instalacji i urządzeń. Protokół stanowi podstawę rozliczeń przy zwrocie lokalu.

Podstawa prawna:
Art. 659, art. 661, art. 662, art. 668, art. 670, art. 680 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz.U.2014 r., poz. 121)
Art. 2, art. 6a, art. 6b, art.6c, art 8a, art. 11 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz.U.2014 r., poz. 150)