W praktyce za samowolę budowlaną uważa się także odbudowanie, rozbudowanie, nadbudowywanie pomieszczeń do już istniejących budynków lub samowolne odstąpienie w sposób istotny od ustaleń i warunków określonych w pozwoleniu na budowę bądź w odpowiednich przepisach prawa itd. O ile samowola budowlana nie zostanie “zalegalizowana” w sposób przewidziany przepisami prawa, zasadniczo będzie skutkować nakazem rozbiórki. Legalizacja samowoli budowlanej może przebiegać w dwóch odrębnych trybach.
Legalizacja starych samowoli
W myśl art. 103 ust. 2 obowiązującej ustawy Prawo budowlane, do obiektów, których budowa została zakończona przed dniem wejścia w życie tej ustawy (tj. przed 1 stycznia 1995 r.) lub w stosunku do których przed tym dniem zostało wszczęte postępowanie administracyjne, stosuje się przepisy art. 37-42 ustawy Prawo budowlane z 1974 r. Ustawa z 1974 roku była bardziej liberalna od nowej ustawy przede wszystkim w zakresie braku konieczności uiszczenia przez inwestora opłat legalizacyjnych.
- Prawo budowlane z 1974 r. przewidywało możliwość zalegalizowania samowoli, jeżeli wybudowany bez pozwolenia obiekt budowlany spełniał wszystkie wymagania przepisów oraz jego lokalizacja nie naruszała przepisów o zagospodarowaniu przestrzennym. Przeprowadzenie takiego postępowania raczej nie sprawiało większych problemów. W związku z tym pod panowaniem poprzedniej ustawy dosyć często budowano bez pozwolenia na budowę, by w późniejszym terminie legalizować gotowe i użytkowane obiekty. Obecnie, aby zastosowanie znalazły przepisy ustawy Prawo budowlane z 1974 r. należy udowodnić organowi administracyjnemu, że samowolna budowa została zakończona przed 1 stycznia 1995 r. Pomocne mogą okazać się książki ruchu budowlanego, które były prowadzone w urzędach gminnych a także rachunki za materiały budowlane, umowy z pracownikami budowy oraz zeznania świadków, którzy potwierdzają, że budowa została zakończona przed 1995 rokiem, zdjęcia lotnicze itp. W praktyce inwestorzy mają jednak trudności z udowodnieniem zakończenia budowy przed tą datą w związku z tym postępowania prowadzone w tym trybie są dosyć skomplikowane - informuje Katarzyna Grzywacka, radca prawny, partner w kancelarii Cekiera Grzywacka Oleksiewicz sp. k.
Legalizacja samowoli powstałych po 1995 roku
Legalizacja samowoli powstałych po 1995 r. jest możliwa o ile: budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności (i) ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo (ii) ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i nie narusza przepisów, w tym techniczno-budowlanych, w zakresie uniemożliwiającym doprowadzenie obiektu budowlanego lub jego części do stanu zgodnego z prawem.
Procedurę legalizacyjną otwiera wówczas wydanie postanowienia w przedmiocie wstrzymania prowadzenia robót budowlanych (gdy obiekt nie został jeszcze wybudowany) i nałożenia na inwestora określonych obowiązków, w szczególności dostarczenia do organu w wyznaczonym terminie w szczególności następujących dokumentów:
a) zaświadczenia o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu;
b) projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami;
c) oświadczenia o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. W toku postępowania legalizacyjnego inwestor powinien także uiścić opłatę legalizacyjną.
- Do opłaty legalizacyjnej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, z tym że stawka podlega wówczas pięćdziesięciokrotnemu podwyższeniu. W związku z tym opłata legalizacyjna w przypadku budowy bez wymaganego pozwolenia na budowę wynieść może nawet 50 tys. zł w przypadku domów jednorodzinnych i 25 tys. zł w przypadku garaży, większych altan i domków letniskowych. Budowa bez wymaganego zgłoszenia może natomiast skutkować koniecznością uiszczenia opłaty legalizacyjnej w wysokości od 2,5 do 5 tys. zł - informuje Katarzyna Grzywacka.
