Przybywa ofert sprzedaży mieszkań, wyraźnie spada liczba transakcji, jednak ceny się trzymają. Najgorsze perspektywy mają mniejsze ośrodki.
Rozpoczęta prawie rok temu fala podwyżek stóp procentowych uderzyła w rynek nieruchomości. Niepewność spowodowana wojną w Ukrainie to kolejny czynnik, który dołożył się do spadku popytu.
Przyrost ofert sprzedaży
Analitycy rynku obserwują m.in. przyrost ofert sprzedaży. - W ostatnich tygodniach ich liczba na rynku wtórnym wzrosła o kilkanaście procent w ciągu roku - mówi nam Wojciech Matysiak, analityk PKO BP. Jak dodaje, zwiększa się też liczba gotowych mieszkań na rynku pierwotnym - według szacunków było ich nawet o połowę więcej niż rok temu. - Notujemy także lekki wzrost udziału liczby domów w stanie surowym lub do wykończenia w ofercie rynku wtórnego - uzupełnia analityk.
Ten trend potwierdza Karolina Klimaszewska, analityczka Otodom. - Na rynku nieruchomości panuje obecnie niepewność. W segmencie sprzedaży rośnie liczba ogłoszeń na mieszkania z powodu wydłużenia się procesu zakupowego lub odłożenia decyzji o zakupie z uwagi na obniżoną zdolność kredytową i trudną sytuację geopolityczną - opisuje.
Rośnie liczba dostępnych ofert mieszkań na sprzedaż na portalu Otodom. W drugim tygodniu września 2022 r. było aktywnych ponad 157 tys., w porównaniu z 111 tys. na początku 2020 r.
Również Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl, wskazuje, że z danych tego portalu, w którym publikowane są unikalne oferty mieszkań na sprzedaż, wynika, że w tym roku ich liczba wzrosła we wszystkich siedmiu największych miastach. Na rynek wtórny trafiło więcej lokali, niż zostało sprzedanych.
- Największy wzrost liczby ofert odnotowaliśmy w Gdańsku, we Wrocławiu i w Łodzi. Pod koniec sierpnia potencjalni nabywcy używanych mieszkań mieli ich tam do wyboru o ok. 50 proc. więcej niż w styczniu - wylicza.
Wielgo zwraca jednak uwagę, że nie we wszystkich miastach pojawia się więcej mieszkań. Jak mówi, np. w Warszawie właściciele najwyraźniej nie kwapią się ze sprzedażą, o czym świadczy 19-proc. spadek liczby lokali wprowadzonych na rynek.
O ile spadł popyt na mieszkania od początku roku? Jak wskazuje Marek Wielgo, wygląda na to, że zapaść na rynku kredytów hipotecznych uderza już nie tylko w deweloperów, ale dotarła też na rynek wtórny. - W siedmiu analizowanych przez nas miastach za pośrednictwem agencji sprzedano w II kw. łącznie ok. 8 tys. mieszkań, czyli o 2 proc. mniej niż w trzech wcześniejszych miesiącach - podaje.
Mieszkania dłużej na rynku
Karolina Klimaszewska zauważa, że mediana wieku ogłoszeń dotyczących mieszkań na sprzedaż rośnie wraz z kolejnymi podwyżkami stóp procentowych - w sierpniu 2022 r. wyniosła 64 dni w porównaniu z 57 dniami w sierpniu 2021 r.
Wojciech Matysiak mówi, że liczba transakcji na rynku mieszkaniowym wyraźnie spadła - na rynku pierwotnym skalę spadku należy szacować na ok. 70 proc. względem poprzedniego roku, a na wtórnym o ok. 50 proc. - Spadek transakcyjności jest silniejszy w przypadku mniejszych miast - podaje.
Także prezes Squalue, Wojciech Chamier Cieminski, zauważa, że płynność na rynku mieszkań w tym roku niemal zamarła. - Spadek liczby zawartych transakcji sprzedaży mieszkań, według naszych szacunków, w niektórych miastach wyniósł nawet 50 proc. Co więcej, obserwujemy też istotny przyrost aktywnych ofert - wskazuje.
Ceny ciągle się trzymają
Jak w tych warunkach kształtują się ceny? Wojciech Matysiak zwraca uwagę, że wciąż rosną, choć widoczne jest wyhamowanie tempa wzrostu. - Wydaje się, że w przypadku rynku pierwotnego w mniejszych miastach dalszy wzrost cen jest niemożliwy z uwagi na silną barierę popytową - to na tych rynkach najbardziej prawdopodobna jest korekta w kolejnych kwartałach. Ceny w dużych miastach, gdzie nowa podaż jest naturalnie ograniczona, a popyt przyciąga segment mieszkań premium, będą mniej podatne na korektę - uważa Wojciech Matysiak.
I przewiduje: - W perspektywie roku, dwóch lat należy się liczyć z możliwością lekkiej korekty średniej ceny transakcyjnej mieszkania.
Natomiast Marek Wielgo zauważa, że Warszawa jest jedynym spośród siedmiu największych miast, w którym średnia cena metra kwadratowego w sierpniu była niższa niż na początku roku. W pozostałych metropoliach wzrosła. Najbardziej we Wrocławiu, bo aż o 10 proc. Ekspert zastrzega jednak, że statystyka potrafi spłatać figla. - Przyczyną wahnięć średniej w górę może być wprowadzenie do sprzedaży drogich mieszkań, ale też wyprzedanie najtańszych. Od połowy roku obserwujemy stabilizację średniej ceny metra kwadratowego, a w Gdańsku i Poznaniu nawet niewielki spadek - podaje.
Również Karolina Klimaszewska wskazuje, że wraz z rosnącą liczbą ofert i mniejszą bazą potencjalnych kupców wyhamowuje dynamika wzrostu średnich cen ofertowych. Jak mówi, na rynku zaczynają się pojawiać promocje, co przekłada się nawet na lekki spadek średniej ceny.
Prezes Squalue ocenia, że większymi korektami zagrożone są mniejsze rynki. - Wzrost liczby dostępnych ofert jest aż trzykrotnie wyższy w miastach poniżej 300 tys. mieszkańców niż w największych ośrodkach - argumentuje. - Pomimo pesymistycznych nastrojów nominalne ceny nieruchomości pozostają do tej pory odporne na spadający popyt. Jednak należy pamiętać o wysokiej inflacji, co oznacza, że obserwujemy spadek realnych cen - konkluduje.
OPINIA
Tomasz Narkun analityk i inwestor na rynku mieszkaniowym
Rynek czekają dwa, trzy ciężkie lata
Z rynku mieszkaniowego praktycznie wypadły osoby, które chcą kupić większe lokum na własne potrzeby - rodziny czy młodzi. Ludzie nie mają zdolności kredytowej i nawet nie wnioskują o kredyt, gdyż pierwsza wizyta w banku kończy się od razu odmową. Wskaźnik WIRD, który od przyszłego roku miałby zastąpić WIBOR, za dużo tu nie zmieni. Nie obniży drastycznie oprocentowania.
Dzisiaj rynek opanowany jest więc przez osoby bogatsze, które mają gotówkę. Ale one kupują mieszkania mniejsze - maksymalnie do 50 m. Na wynajem.
Jeżeli chodzi o dostępność kredytową, nieco lepiej może być w drugiej połowie roku, przed wyborami. Wówczas Rada Polityki Pieniężnej zacznie obniżać stopy procentowe. Jednak nie będzie to wielka poprawa. Rynek nieruchomości czekają więc, według mnie, dwa-trzy ciężkie lata. Bardzo ciężkie czasy czekają tych, którzy sądzili, że stan hossy będzie trwał wiecznie. Niestety tak nie jest. Rynki są cykliczne i prawdopodobnie wchodzimy w fazę bessy. Chyba że rząd wymyśli coś naprawdę przełomowego, typu ultranisko oprocentowane kredyty dla każdego lub jakieś inne zachęty. Inaczej - prawdopodobieństwo takiego scenariusza szacuję na 70 proc. - czeka nas korekta cen na rynku, zarówno pierwotnym, jak i wtórnym. Realnie, czyli uwzględniając inflację, może ona wynieść nawet 10-20 proc., w zależności od tego, jaka będzie inflacja. Ale nominalnie też nie wykluczam przecen, szczególnie w mniejszych miastach, gdzie popyt napędzały kredyty hipoteczne - 80-90 proc. transakcji na tych rynkach odbywało się z udziałem kredytu.
