Choć nowa ustawa deweloperska (tak potocznie określa się ustawę z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym; Dz.U. poz. 1177) weszła w życie 1 lipca 2022 r., a więc po rocznym vacatio legis, to wiele wskazuje, że jeszcze długo trzeba się będzie z nią oswajać. Ten akt prawny uchylił dotychczas obowiązującą ustawę z 16 września 2011 r. i wprowadził przy tym wiele nowych rozwiązań, które mają lepiej chronić nabywców. Część z tych rozwiązań jest absolutną nowością i ich zastosowanie w praktyce przysparza problemów. Ale nie tylko ogrom zmian jest przyczyną obecnej sytuacji. Dodatkowy chaos wprowadzają przepisy przejściowe, który sprawiły, że część inwestycji mogła pozostać w starym reżimie prawnym. W efekcie powstają liczne pytania i wątpliwości. Choćby takie: skoro do tego, by inwestycja pozostała w starym reżimie prawnym, wystarczyło rozpocząć sprzedaż i zawrzeć co najmniej jedną umowę deweloperską, to czy rezygnacja pierwszego i jedynego nabywcy nie uchyli tego statusu prawnego? Czy jeśli ten pierwszy lokal w inwestycji pod reżimem starej ustawy nabył ktoś prowadzący działalność gospodarczą, to deweloper może spać spokojnie?
Dużo wątpliwości budzi też kwestia, kto może być nabywcą, któremu przysługuje parasol nowej ustawy deweloperskiej. Przykładowo: czy jeśli osoba kupująca mieszkanie na własne potrzeby część mieszkania wykorzysta potem na działalność gospodarczą (np. na gabinet dentystyczny), to czy podpisana przez nią umowa deweloperska będzie ważna? Jak deweloper może się chronić przed tymi, którzy chcą nieprawnie wymusić status nabywcy i przywileje związane z ustawą? Jakie obowiązki dotyczą flipperów, czyli przedsiębiorców innych niż deweloperzy, którzy sprzedają na rzecz nabywcy lokal lub dom jednorodzinny?
Kolejne źródło wątpliwości: umowy rezerwacyjne. Czy po tym, jak umowa rezerwacyjna została prawnie uregulowana, jej stosowanie jest zawsze obowiązkowe przy zakupie lokalu? Czy można dobrowolnie zgodzić się na warunki inne, niż przewiduje ustawa? Czy nabywca może wyrazić dobrowolną zgodę na inną wysokość opłaty rezerwacyjnej?
Pytania się mnożą. Jako że na niektóre z nich trudno znaleźć odpowiedzi wprost w przepisach, przedstawiamy wyjaśnienia specjalistów. Dodatkowo poprosiliśmy o stanowisko w wielu sprawach twórcę nowej ustawy - Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Na naszą prośbę przygotował interpretacje specjalnie dla naszych czytelników. Mamy nadzieję, że wybrane stanowiska rozwieją przynajmniej część wątpliwości. ©℗
JP

PRZEPISY PRZEJŚCIOWE

PYTANIE Rozpocząłem budowę budynku szeregowego w maju br., a już w czerwcu, zaraz po opublikowaniu ogłoszenia o rozpoczęciu sprzedaży, zawarłem umowę deweloperską na pierwszy lokal. Czy zatem, zbywając kolejne lokale po 1 lipca 2022 r., mam nadal możliwość stosowania przepisów ustawy deweloperskiej z 2011 r.?
ODPOWIEDŹ Tak. Nowa ustawa deweloperska (ustawa 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym; Dz.U. poz. 1177) weszła w życie 1 lipca 2022 r. Mimo to część przedsięwzięć będzie realizowana na podstawie obowiązującej poprzednio ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1145; dalej: stara ustawa deweloperska), a to za sprawą przepisów przejściowych. By jednak dla określonego przedsięwzięcia móc stosować przepisy starej ustawy deweloperskiej, przed 1 lipca 2022 r. deweloper musiał spełnić dwa warunki:
1) rozpocząć sprzedaż, a więc, zgodnie z definicją, podać do wiadomości publicznej informacje na temat rozpoczęcia procesu ofertowania lokali lub domów w ramach określonego przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów, oraz