Skoro do tego, by inwestycja pozostała w starym reżimie prawnym, wystarczyło rozpocząć sprzedaż i zawrzeć co najmniej jedną umowę deweloperską, to czy rezygnacja pierwszego i jedynego nabywcy nie uchyli tego statusu prawnego? Czy jeśli ten pierwszy lokal w inwestycji pod reżimem starej ustawy nabył ktoś prowadzący działalność gospodarczą, to deweloper może spać spokojnie? Dużo wątpliwości budzi też kwestia, kto może być nabywcą, któremu przysługuje parasol nowej ustawy deweloperskiej. Kolejne źródło wątpliwości: umowy rezerwacyjne. Pytania się mnożą. Jako że na niektóre z nich trudno znaleźć odpowiedzi wprost w przepisach, przedstawiamy wyjaśnienia specjalistów z kancelarii Olesiński & Wspólnicy.

rozwiń ›
ikona lupy />
Dowiedz się tego ! / Dziennik Gazeta Prawna - wydanie cyfrowe
Choć nowa ustawa deweloperska (tak potocznie określa się ustawę z 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym; Dz.U. poz. 1177) weszła w życie 1 lipca 2022 r., a więc po rocznym vacatio legis, to wiele wskazuje, że jeszcze długo trzeba się będzie z nią oswajać. Ten akt prawny uchylił dotychczas obowiązującą ustawę z 16 września 2011 r. i wprowadził przy tym wiele nowych rozwiązań, które mają lepiej chronić nabywców. Część z tych rozwiązań jest absolutną nowością i ich zastosowanie w praktyce przysparza problemów. Ale nie tylko ogrom zmian jest przyczyną obecnej sytuacji. Dodatkowy chaos wprowadzają przepisy przejściowe, który sprawiły, że część inwestycji mogła pozostać w starym reżimie prawnym. W efekcie powstają liczne pytania i wątpliwości. Choćby takie: skoro do tego, by inwestycja pozostała w starym reżimie prawnym, wystarczyło rozpocząć sprzedaż i zawrzeć co najmniej jedną umowę deweloperską, to czy rezygnacja pierwszego i jedynego nabywcy nie uchyli tego statusu prawnego? Czy jeśli ten pierwszy lokal w inwestycji pod reżimem starej ustawy nabył ktoś prowadzący działalność gospodarczą, to deweloper może spać spokojnie?
Dużo wątpliwości budzi też kwestia, kto może być nabywcą, któremu przysługuje parasol nowej ustawy deweloperskiej. Przykładowo: czy jeśli osoba kupująca mieszkanie na własne potrzeby część mieszkania wykorzysta potem na działalność gospodarczą (np. na gabinet dentystyczny), to czy podpisana przez nią umowa deweloperska będzie ważna? Jak deweloper może się chronić przed tymi, którzy chcą nieprawnie wymusić status nabywcy i przywileje związane z ustawą? Jakie obowiązki dotyczą flipperów, czyli przedsiębiorców innych niż deweloperzy, którzy sprzedają na rzecz nabywcy lokal lub dom jednorodzinny?
Kolejne źródło wątpliwości: umowy rezerwacyjne. Czy po tym, jak umowa rezerwacyjna została prawnie uregulowana, jej stosowanie jest zawsze obowiązkowe przy zakupie lokalu? Czy można dobrowolnie zgodzić się na warunki inne, niż przewiduje ustawa? Czy nabywca może wyrazić dobrowolną zgodę na inną wysokość opłaty rezerwacyjnej?
Pytania się mnożą. Jako że na niektóre z nich trudno znaleźć odpowiedzi wprost w przepisach, przedstawiamy wyjaśnienia specjalistów. Dodatkowo poprosiliśmy o stanowisko w wielu sprawach twórcę nowej ustawy - Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Na naszą prośbę przygotował interpretacje specjalnie dla naszych czytelników. Mamy nadzieję, że wybrane stanowiska rozwieją przynajmniej część wątpliwości. ©℗
JP

PRZEPISY PRZEJŚCIOWE

PYTANIE Rozpocząłem budowę budynku szeregowego w maju br., a już w czerwcu, zaraz po opublikowaniu ogłoszenia o rozpoczęciu sprzedaży, zawarłem umowę deweloperską na pierwszy lokal. Czy zatem, zbywając kolejne lokale po 1 lipca 2022 r., mam nadal możliwość stosowania przepisów ustawy deweloperskiej z 2011 r.?
ODPOWIEDŹ Tak. Nowa ustawa deweloperska (ustawa 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym; Dz.U. poz. 1177) weszła w życie 1 lipca 2022 r. Mimo to część przedsięwzięć będzie realizowana na podstawie obowiązującej poprzednio ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 1145; dalej: stara ustawa deweloperska), a to za sprawą przepisów przejściowych. By jednak dla określonego przedsięwzięcia móc stosować przepisy starej ustawy deweloperskiej, przed 1 lipca 2022 r. deweloper musiał spełnić dwa warunki:
1) rozpocząć sprzedaż, a więc, zgodnie z definicją, podać do wiadomości publicznej informacje na temat rozpoczęcia procesu ofertowania lokali lub domów w ramach określonego przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów, oraz
2) zawrzeć co najmniej jedną umowę deweloperską.
Jeżeli deweloper spełnił oba powyższe wymagania dla danego przedsięwzięcia, to może do niego stosować przepisy starej ustawy deweloperskiej przez dwa lata, czyli do 1 lipca 2024 r.
Trzeba jednak pamiętać, że nawet jeśli sprzedaż przedsięwzięcia jest prowadzona na podstawie przepisów starej ustawy deweloperskiej, to niektóre przepisy nowej ustawy deweloperskiej muszą być bezwzględnie stosowane od 1 lipca 2022 r. Chodzi o przepisy dotyczące obowiązku tworzenia rachunków powierniczych, wypowiadania rachunków powierniczych, a także część przepisów o odstąpieniu od umowy deweloperskiej.
PYTANIE Prowadzimy budowę domu wielorodzinnego. Przed 30 czerwca br. zawarliśmy jedną umowę deweloperską, ale osoba będąca stroną tej umowy prowadzi działalność gospodarczą. Czy jest to wystarczające, aby moja inwestycja mogła pozostać w reżimie starej ustawy deweloperskiej?
ODPOWIEDŹ Tak. Jak wspomnieliśmy już w odpowiedzi na poprzednie pytanie, aby dla określonego przedsięwzięcia móc stosować przepisy starej ustawy deweloperskiej, przed 1 lipca 2022 r. deweloper musiał spełnić dwa warunki: rozpocząć sprzedaż i zawrzeć co najmniej jedną umowę deweloperską. Co istotne, chodzi o umowę deweloperską w rozumieniu starej ustawy deweloperskiej. Przypomnijmy, że pod rządami dotychczasowej ustawy deweloperskiej za nabywcę uznawano „osobę fizyczną, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona była do przeniesienia na nią prawa własności lokalu lub domu jednorodzinnego, oraz zobowiązywała się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa”. Zatem stara ustawa deweloperska obejmowała zarówno umowy z osobą prywatną, jak i z przedsiębiorcą. Wyjątkiem była sytuacja, w której lokal bądź dom jednorodzinny nabywany był przez osobę prawną (np. spółkę akcyjną) bądź jednostkę organizacyjną niemającą osobowości prawnej, której przepisy przyznają zdolność prawną (spółka komandytowa, spółka jawna). A więc aby spełnić wymogi pozostania jeszcze w starym reżimie prawnym, umowa może być zawarta pomiędzy deweloperem a przedsiębiorcą nabywającym lokal bądź dom w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową.
Dodajmy, że po 1 lipca definicja nabywcy się zmieniła. Zgodnie z nową ustawą deweloperską nabywcą jest osoba fizyczna, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera z deweloperem lub - w określonych przypadkach ‒ przedsiębiorcą innym niż deweloper jedną z umów objętych zakresem ustawy deweloperskiej, a więc umowę deweloperską i umowę przeniesienia własności lokalu. Nabywcą jest więc albo osoba, która nie prowadzi działalności gospodarczej i zawodowej, albo osoba, która taką działalność prowadzi, ale omawianą umowę zawiera bez bezpośredniego związku z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową. Podobnie jak przed nowelizacją z definicji nabywcy wyłączone są osoby prawne i jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej, której przepisy przyznają zdolność prawną.
PYTANIE Spełniłem wymogi, by nowo rozpoczęta inwestycja mogła pozostać pod rządami starej ustawy deweloperskiej (w maju 2022 r. zawarłem umowę deweloperską na pierwszy lokal). Klient rozważa odstąpienie od umowy. Czy jeśli nabywca rozmyśli się i odstąpi od umowy, to nadal będę mógł pozostać w reżimie starej ustawy?
ODPOWIEDŹ Ustawodawca nie sprecyzował, co będzie w przypadku, gdy nabywca odstąpi od umowy deweloperskiej zawartej przed 1 lipca 2022 r. Ponieważ zgodnie z kodeksem cywilnym odstąpienie od umowy powoduje skutek ex tunc (co oznacza, że umowa zostaje rozwiązana z mocą wsteczną), istnieje ryzyko uznania, że deweloper w takim przypadku mógłby utracić prawo do sprzedaży danego przedsięwzięcia bądź zadania inwestycyjnego na zasadach określonych w starej ustawie deweloperskiej. Naszym zdaniem jednak można argumentować, że z chwilą rozpoczęcia sprzedaży i zawarcia pierwszej umowy deweloper na podstawie przepisów przejściowych nowej ustawy deweloperskiej uzyskał „uprawnienie” do stosowania starej ustawy niezależnie od późniejszego odstąpienia od takiej umowy. Kwestia ta zostanie najprawdopodobniej rozstrzygnięta w orzecznictwie sądów.
PYTANIE Jak nabywca jest w stanie zweryfikować, czy deweloper mógł prowadzić określone przedsięwzięcie na podstawie przepisów ustawy z 2011 r.?
ODPOWIEDŹ Jak pisaliśmy wcześniej, deweloper dla określonego przedsięwzięcia bądź zadania inwestycyjnego może stosować przepisy starej ustawy deweloperskiej do 1 lipca 2024 r., jeżeli przed 1 lipca 2022 r. rozpoczął sprzedaż przedsięwzięcia lub zadania i przed tą datą zawarł co najmniej jedną umowę deweloperską.
Ponieważ umowa deweloperska musi być zawarta w formie aktu notarialnego i wiąże się z wpisem do księgi wieczystej roszczenia o wybudowanie i wyodrębnienie lokalu bądź domu, a następnie przeniesienie jego własności na nabywcę, najłatwiejszym sposobem zweryfikowania, czy chociaż jedna umowa deweloperska została zawarta przez 1 lipca 2022 r., jest sprawdzenie działu III księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowane jest przedsięwzięcie lub zadanie. Powinien znajdować się tam co najmniej jeden wpis roszczenia (a przynajmniej wzmianki o złożeniu wniosku o wpis) z datą przed 1 lipca 2022 r.
Trudniejsze może okazać się zbadanie, czy przed 1 lipca 2022 r. nastąpiło rozpoczęcie sprzedaży. Informacje o dacie rozpoczęcia sprzedaży, które zgodnie z definicją polega na podaniu do wiadomości publicznej informacji na temat rozpoczęcia procesu ofertowania lokali lub domów w ramach określonego przedsięwzięcia lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów, powinien móc wykazać deweloper. Biorąc pod uwagę dodatkowe obowiązki, z jakimi wiąże się stosowanie nowej ustawy deweloperskiej, to w jego interesie jest wykazanie, że przedsięwzięcie może być realizowane na podstawie starej ustawy z deweloperskiej. Dowodem na rozpoczęcie sprzedaży przed 1 lipca 2022 r. mogłaby być np. odpowiednia informacja wraz z datą opublikowania na stronie internetowej dewelopera, zrzut ekranu ze strony WWW, na której znajduje się oferta, z widoczną datą.
PYTANIE Czy po 1 lipca 2024 r. bezwzględnie trzeba będzie stosować przepisy nowej ustawy deweloperskiej?
ODPOWIEDŹ Nie. Po 1 lipca 2024 r. w szczególnych przypadkach będzie istniała możliwość zastosowania starej ustawy deweloperskiej. Poprzednio obowiązującą ustawę będzie można zastosować do umów przeniesienia własności nieruchomości lokalu lub domu, jeżeli umowa deweloperska dla tego lokalu bądź domu została zawarta pomiędzy 1 lipca 2022 r. a 1 lipca 2024 r. na podstawie przepisów starej ustawy. ©℗
Maciej Król, Laura Brajer

FLIPPERZY

PYTANIE Kupuję mieszkania od dewelopera, a następnie, po remoncie, sprzedaję lokal kolejnemu nabywcy docelowemu. Czy dotyczy mnie również ustawa deweloperska?
ODPOWIEDŹ Tak. Część przepisów nowej ustawy deweloperskiej dotyczy także przedsiębiorców innych niż deweloperzy, którzy sprzedają na rzecz nabywcy lokal lub dom jednorodzinny powstały w wyniku przedsięwzięcia deweloperskiego. Upraszczając: jeżeli przedsiębiorca inny niż deweloper nabył od dewelopera lokal bądź dom, który powstał w ramach przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a następnie sprzedaje go na rzecz nabywcy (a więc osoby fizycznej, która zawiera umowę nabycia lokalu bądź domu w celu niezwiązanym z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową), to w procesie sprzedaży pomiędzy przedsiębiorcą innym niż deweloper a nabywcą będą miały zastosowanie niektóre przepisy nowej ustawy deweloperskiej. Nie ma znaczenia, w jaki sposób przedsiębiorca inny niż deweloper nabył dany lokal bądź dom. Ważne jest, że własność ma zostać po raz pierwszy przeniesiona na nabywcę w rozumieniu ustawy, a więc osobę fizyczną nabywającą lokal w celu niezwiązanym z działalnością gospodarczą lub zawodową.
Warto podkreślić, że zgodnie z dosłownym brzmieniem art. 4 nowej ustawy deweloperskiej nie ma znaczenia również to, czy dotychczas właścicielem lokalu bądź domu był tylko jeden przedsiębiorca inny niż deweloper, czy lokal ten był już kilkukrotnie sprzedawany takim przedsiębiorcom. Niezależnie od tego, ile razy lokal był już wcześniej przedmiotem sprzedaży pomiędzy przedsiębiorcami, gdy kupuje go nabywca, stosuje się część przepisów ustawy deweloperskiej ‒ nawet jeśli od budowy minęło kilka lat.
Z pytaniem, od kiedy przedsiębiorców innych niż deweloperzy dotyczyć mają przepisy nowej ustawy deweloperskiej, DGP zwrócił się do Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów. Zgodnie z odpowiedzią UOKiK znajdą tu zastosowanie przepisy przejściowe nowej ustawy deweloperskiej, a zatem przedsiębiorcy inni niż deweloperzy będą zobligowani do stosowania powyżej opisanych przepisów wyłącznie wtedy, gdy przedsięwzięcie lub zadanie inwestycyjne, którego częścią jest lokal, który sprzedają, było realizowane na podstawie nowej ustawy deweloperskiej. stanowisko
Stanowisko Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 27 lipca 2022 r.
DGP: Od kiedy przedsiębiorcy inni niż deweloperzy powinni stosować przepisy nowej ustawy deweloperskiej? Czy do umów zawieranych przez takie osoby, które dotyczą lokalu będącego częścią przedsięwzięcia deweloperskiego realizowanego przed wejściem w życie nowej ustawy bądź podlegającego ustawie z 2011 r. na podstawie przepisów przejściowych, należy stosować art. 4 nowej ustawy deweloperskiej?
UOKIK: Przedsiębiorcy inni niż deweloperzy powinni stosować przepisy nowej ustawy od 1 lipca 2022 r., ale z uwzględnieniem przepisów przejściowych zawartych w art. 76 ustawy. Zgodnie z nimi do przedsięwzięć, w przypadku których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło przed 1 lipca 2022 r. i zawarto przed tą data chociaż jedną umowę deweloperską na starych zasadach, stosuje się dotychczasowe przepisy oraz art. 10 ust. 1‒3, art. 11, art. 43 ust. 1 pkt 7 i 9 nowej ustawy.
DGP: Jakie są kryteria uznania sprzedającego lokal na rzecz nabywcy za przedsiębiorcę innego niż deweloper w rozumieniu art. 4 nowej ustawy deweloperskiej? Czy konieczne jest, by taka osoba była wpisana do Centralnej Ewidencji i Informacji o Działalności Gospodarczej bądź Krajowego Rejestru Sądowego?
UOKIK: Chodzi w tym przypadku o przedsiębiorcę w rozumieniu przepisów kodeksu cywilnego.
PYTANIE Jakie obowiązki mają przedsiębiorcy inni niż deweloperzy, czyli tzw. flipperzy?
ODPOWIEDŹ Przedsiębiorcy inni niż deweloperzy (flipperzy) też muszą stosować część przepisów nowej ustawy deweloperskiej. Nie mogą już m.in. zawierać dowolnych umów rezerwacyjnych z nabywcami - ich treść i warunki (w tym maksymalna wysokość i warunki zwrotu opłaty rezerwacyjnej) są bowiem determinowane przez ustawę deweloperską. Taka umowa musi zawierać wszystkie elementy, które wymienia ustawa deweloperska: cenę, okres, na jaki lokal lub dom będzie wyłączony z oferty sprzedaży, a także jego podstawowe parametry. Ustawa określa maksymalną stawkę opłaty rezerwacyjnej. Co istotne, opłata ta nie będzie mogła przekroczyć 1 proc. ceny lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego określonej w prospekcie informacyjnym. Oczywiście opłata rezerwacyjna będzie obowiązkowo zaliczana na poczet ceny sprzedaży lokalu lub domu.
Flipperów będą też dotyczyć niektóre obowiązki w zakresie odbioru lokali bądź domów. Zawarcie umowy przenoszącej prawo własności będzie każdorazowo poprzedzone odbiorem, przy którym obecny powinien być nabywca. Przedsiębiorca będzie zobowiązany do sporządzenia protokołu odbioru. Nabywca będzie miał prawo do zgłoszenia wad bądź odmowy dokonania odbioru.
Na przedsiębiorcy innym niż deweloper ciążyć będą również obowiązki informacyjne. Będzie to wymagało zgromadzenia wielu dokumentów dotyczących lokalu bądź domu oraz samego przedsiębiorcy, a także przygotowania miejsca, w którym nabywca będzie mógł się z nimi zapoznać. Objęcie przedsiębiorców innych niż deweloperzy tymi przepisami powoduje, że aby sprzedać lokal zgodnie z prawem, przedsiębiorca, niezależnie od tego, ile minie czasu, będzie musiał np. przechowywać kopię projektu budowlanego, pozwolenia na budowę czy pozwolenia na użytkowanie obiektu. ©℗
Maciej Król, Laura Brajer

UMOWY Z PRZEDSIĘBIORCAMI

PYTANIE Czy w przypadku gdy kupującym jest przedsiębiorca, mam obowiązek podpisać z nim umowę deweloperską?
ODPOWIEDŹ Celem ustawy deweloperskiej jest ochrona praw nabywców lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego. Jednak nowa ustawa deweloperska w porównaniu ze starą ustawą deweloperską znacząco zawęża pojęcie nabywcy. Według poprzednio obowiązującej definicji nabywcą była każda osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona była do przeniesienia na nią prawa własności wyodrębnionego lokalu bądź domu jednorodzinnego i która zobowiązywała się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa. Nowa ustawa deweloperska wskazuje natomiast, że nabywcą jest osoba fizyczna, która w celu niezwiązanym bezpośrednio z jej działalnością gospodarczą lub zawodową zawiera z deweloperem lub przedsiębiorcą innym niż deweloper jedną z umów objętych zakresem ustawy. Nabywcą jest więc:
  • osoba fizyczna, która nie prowadzi działalności gospodarczej i zawodowej, albo
  • osoba fizyczna, która taką działalność prowadzi, ale umowę z deweloperem zawiera bez bezpośredniego związku z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową.
Podobnie jak na podstawie starej ustawy deweloperskiej nabywcą w żadnym wypadku nie jest osoba prawna i jednostka organizacyjna nieposiadająca osobowości prawnej, której ustawa przyznaje osobowość prawną (tzw. ułomna osoba prawna).
Ponieważ zgodnie z definicją legalną umowa deweloperska jest umową zawieraną pomiędzy deweloperem a nabywcą, pod rządami nowej ustawy deweloperskiej deweloper nie może jej zawrzeć z przedsiębiorcą nabywającym lokal w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową.
Stanowisko Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 27 lipca 2022 r.
DGP: Nowa ustawa deweloperska wyłącza spod ochrony osoby fizyczne nabywające lokal lub dom jednorodzinny w związku z prowadzoną działalnością gospodarczą lub zawodową. Czy przepis ten odnosi się wyłącznie do osób, które prowadzą działalność wpisaną do odpowiedniego rejestru (KRS bądź CEIDG)? Co w sytuacji, gdy osoba prowadzi działalność nierejestrowaną? Czy nabywcą nie będzie również osoba, która nie jest przedsiębiorcą, ale nabywa lokal w celu wynajmowania go w formie tzw. najmu prywatnego?
UOKIK: Wszystko zależeć będzie od tego, jaki podmiot jest stroną umowy - np. czy jest to Jan Kowalski, czy Jan Kowalski prowadzący działalność gospodarczą (lub inne oznaczenie wskazuje, że Jan Kowalski działa w tym momencie jako przedsiębiorca).
PYTANIE Czy do umów pomiędzy deweloperami a przedsiębiorcami nabywającymi lokale bądź domy na potrzeby działalności gospodarczej lub zawodowej mają zastosowanie obowiązki wynikające z nowej ustawy deweloperskiej?
ODPOWIEDŹ Nie. Ustawa deweloperska ma zastosowanie wyłącznie do umów pomiędzy deweloperami a nabywcami. Umowy z podmiotami, które nie są nabywcami, nie podlegają rygorom nowej ustawy deweloperskiej. Oznacza to, że deweloper nie ma obowiązku:
  • zapewnienia środków ochrony wpłat (taka transakcja nie musi być realizowana za pośrednictwem rachunku powierniczego),
  • odprowadzenia składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
  • zawarcia umowy rezerwacyjnej o określonej w ustawie deweloperskiej treści.
Ponieważ przedsiębiorcy nabywający lokal bądź dom nie będą chronieni ustawą deweloperską, bardzo ważne jest, by odpowiednio zabezpieczyli swoje interesy w umowie zawieranej z deweloperem. Dotychczas nie było to aż tak bardzo istotne, ponieważ postanowienia zawarte w umowach, które były mniej korzystne niż postanowienia ustawy deweloperskiej, z mocy prawa były zmieniane na odpowiednie przepisy ustawy. Natomiast na gruncie nowej ustawy deweloperskiej przedsiębiorcy zostali wykluczeni z ochrony.
PYTANIE Jak będzie wyglądać proces sprzedaży pomiędzy deweloperem a przedsiębiorcą?
ODPOWIEDŹ Umowa o wybudowanie, wyodrębnienie i przeniesienie własności lokalu bądź domu jednorodzinnego zawarta pomiędzy podmiotem, który nie jest nabywcą, a więc również osobą fizyczną, która nabywa lokal na cele związane z działalnością gospodarczą lub zawodową, nie jest umową deweloperską. Zgodnie z definicją legalną umowa deweloperska jest umową zawieraną pomiędzy nabywcą a deweloperem. Umowa zawierana pomiędzy deweloperem a przedsiębiorcą może być klasyfikowana jak zwykła umowa przedwstępna albo inna umowa nienazwana zbliżona do umowy deweloperskiej. Oczywiście nie ma przeszkód, by zawierać takie umowy w formie aktu notarialnego i wpisywać roszczenia wynikające z nich do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości, na której realizowane będzie przedsięwzięcie. Jednak deweloper nie będzie już miał takiego obowiązku, więc dużą rolę odgrywać będzie jego wola zawarcia umowy w takiej formie. Wpis roszczenia do księgi wieczystej jest ściśle związany z tym, czy umowa przedwstępna będzie zawarta w formie aktu notarialnego, czy też nie, ponieważ podstawą wpisu może być wyłącznie dokument sporządzony w formie aktu notarialnego (ewentualnie - w określonych przypadkach ‒ dokument z podpisem poświadczonym notarialnie).
PYTANIE Jak deweloper ma zweryfikować, czy stroną umowy będzie nabywca?
ODPOWIEDŹ Wobec tego, że proces sprzedaży lokalu bądź domu jednorodzinnego na rynku pierwotnym będzie wyglądać odmiennie dla nabywców oraz osób fizycznych kupujących lokal bądź dom na cele związane z działalnością gospodarczą lub zawodową, konieczne będzie każdorazowe weryfikowanie, kim jest i w jakim celu kontrahent dewelopera nabywa lokal bądź dom. Radzimy, by obie te kwestie zostały sprecyzowane przez odpowiednie oświadczenia kontrahenta - pierwsze o tym, czy działa w imieniu własnym, czy np. w imieniu spółki, która nabywa nieruchomość, oraz drugie dotyczące celu nabycia lokalu bądź domu jednorodzinnego.
PYTANIE Co w przypadku złożenia nieprawdziwego oświadczenia?
ODPOWIEDŹ Złożenie przez kontrahenta nieprawdziwego oświadczenia, że jest nabywcą, podczas gdy w rzeczywistości kupuje lokal na cele związane z działalnością gospodarczą lub zawodową, może narażać dewelopera na szkodę i w związku z tym przysługiwać mu będą roszczenia na gruncie prawa cywilnego. Szkoda może polegać na tym, że deweloper, zawierając umowę z osobą podającą się za nabywcę, ponosi dodatkowe koszty (50 proc. kosztów umowy deweloperskiej, koszty prowadzenia rachunku powierniczego dla danego lokalu, koszty w związku z obowiązkową składką na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny), których by nie poniósł, gdyby kontrahent nie złożył fałszywego oświadczenia.
Dodajmy, że ponieważ oświadczenie o celu nabywania lokalu bądź domu jednorodzinnego nie jest składane przed organem, nie podlega ono przepisom o składaniu fałszywych oświadczeń z kodeksu karnego. Jednak to, że strona umowy nie poniesie odpowiedzialności na podstawie tego przepisu, nie oznacza, iż brak jest konsekwencji za złożenie takiego fałszywego oświadczenia. ©℗
Maciej Król, Laura Brajer

UMOWA REZERWACYJNA

PYTANIE Czy zawarcie umowy rezerwacyjnej dla inwestycji realizowanych na zasadach nowej ustawy deweloperskiej jest obowiązkowe? Na czym polega umowa rezerwacyjna?
ODPOWIEDŹ Zawarcie umowy rezerwacyjnej dla inwestycji realizowanej na podstawie nowej ustawy deweloperskiej nie jest obowiązkowe. Nabywca może od razu przystąpić do zawarcia umowy deweloperskiej albo umowy przenoszącej własność lokalu lub domu.
Zgodnie z ustawą deweloperską umowa rezerwacyjna zawierana jest przez osobę zainteresowaną ofertą sprzedaży (rezerwującego) z deweloperem lub flipperem, który zobowiązuje się w niej do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego.
PYTANIE Jak rozumieć zobowiązanie do wyłączenia lokalu lub domu z oferty sprzedaży?
ODPOWIEDŹ Nowa ustawa deweloperska definiuje, czym jest rozpoczęcie sprzedaży. Zgodnie z art. 5 pkt 12 jest to „podanie do publicznej wiadomości informacji na temat rozpoczęcia procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych w ramach określonego przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich albo umów, o których mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2”. Umowy rezerwacyjne są zaś szczególnie popularne na początkowym etapie inwestycji deweloperskich. Wyłączenie z oferty należy więc rozumieć inaczej, niż wynikałoby to z definicji oferty zawartej w kodeksie cywilnym, zgodnie z którą jest to oświadczenie jednej strony skierowane do drugiej, że chce zawrzeć umowę, które zawiera też istotne postanowienia tej umowy. Wyłączenie lokalu lub domu z oferty sprzedaży należy rozumieć szerzej - jako wycofanie danego lokalu lub domu z wszelkich ogłoszeń, reklam i zaproszeń do jego nabycia.
Zgodnie z wyjaśnieniem, jakie DGP uzyskał 8 marca 2022 r. od UOKiK, jest to całkowite wyłączenie mieszkania lub domu ze sprzedaży w okresie rezerwacji. Oznacza to, że po zawarciu umowy rezerwacyjnej nie będzie możliwe informowanie w jakikolwiek sposób o tym, że zarezerwowany lokal można kupić. Oczywiście ze względów marketingowych możliwe będzie pozostawienie informacji o lokalu w materiałach promocyjnych (np. na stronie internetowej inwestycji), ale z wyraźnym zastrzeżeniem, że dany lokal jest zarezerwowany.
Stanowisko Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 8 marca 2022 r.
DGP: Czy deweloper nie będzie mógł w okresie rezerwacji reklamować/promować/informować o możliwości sprzedaży lokalu objętego rezerwacją?
UOKIK: Nieruchomość będąca przedmiotem umowy rezerwacyjnej powinna zostać wyłączona ze sprzedaży na okres określony w tej umowie.
PYTANIE W jakiej formie powinna zostać zawarta umowa rezerwacyjna i co powinna zawierać?
ODPOWIEDŹ Umowa rezerwacyjna zawsze powinna mieć formę pisemną, w przeciwnym razie będzie nieważna. Z tego względu nie będzie można sfinalizować rezerwacji online, chyba że deweloper i nabywca posłużą się podpisami kwalifikowanymi, co jednak praktycznie jest rzadkością, jeśli chodzi o nabywców.
Umowa rezerwacyjna powinna określać:
  • strony, miejsce i datę zawarcia umowy,
  • cenę lokalu lub domu podlegającego rezerwacji,
  • okres rezerwacji,
  • usytuowanie lokalu w budynku,
  • powierzchnię użytkową lokalu lub domu oraz powierzchnię i układ poszczególnych pomieszczeń.
Brak któregokolwiek z tych elementów może skutkować nieważnością umowy rezerwacyjnej. Umowa może zawierać również dodatkowe elementy, jak choćby określenie wysokości opłaty rezerwacyjnej, która nie jest obowiązkowa.
PYTANIE Czy na deweloperze ciążą jeszcze jakieś dodatkowe obowiązki związane z rezerwacją?
ODPOWIEDŹ Tak, zgodnie z nową ustawą deweloperską już przy zawarciu umowy rezerwacyjnej deweloper będzie miał obowiązek dołączenia prospektu informacyjnego z załącznikami. Będzie też zobowiązany do informowania rezerwującego o zmianach wprowadzonych w prospekcie informacyjnym w sposób umożliwiający zidentyfikowanie zmian (z wyjątkiem zmian wynikających z wpisów roszczeń nabywców i banków do ksiąg wieczystych).
PYTANIE Sprzedając do tej pory lokale, stosowałem opłatę rezerwacyjną w wysokości 3 proc. ceny lokalu. Jaka może być wysokość opłaty rezerwacyjnej pod rządami nowej ustawy?
ODPOWIEDŹ Przed wejściem w życie nowej ustawy deweloperskiej odpłatność za rezerwację kształtowała się na zróżnicowanym poziomie. Obecnie wysokość opłaty rezerwacyjnej nie może przekraczać 1 proc. ceny lokalu lub domu.
PYTANIE Czy mogę umówić się z klientem na zasadzie dobrowolności, że opłata rezerwacyjna będzie wyższa niż 1 proc.?
ODPOWIEDŹ Nie jest to możliwe. Limit opłaty rezerwacyjnej określony w nowej ustawie deweloperskiej ma chronić nabywców, a zatem postanowienia dla niego mniej korzystne lub całkowicie sprzeczne z brzmieniem ustawy mogą być uznane za nieważne lub niewiążące. Gdyby deweloper chciał pobrać wyższą opłatę nawet za zgodą nabywcy, to co do zasady nabywca mógłby żądać zwrotu nadwyżki niezależnie od tego, co stanie się z samą opłatą rezerwacyjną (o tym będzie mowa niżej), lub ewentualnie rozliczenia jej (potrącenia) z ceną nabycia lokalu lub domu.
PYTANIE Czy limit opłaty rezerwacyjnej w wysokości 1 proc. dotyczy tylko inwestycji pod rządami nowej ustawy deweloperskiej, czy wszystkich umów rezerwacyjnych po 1 lipca, a więc również tych, które zostały zawarte dla lokali w inwestycjach pod rządami starego prawa?
ODPOWIEDŹ Limit opłaty rezerwacyjnej w wysokości 1 proc. dotyczy wszystkich umów zawartych po 1 lipca 2022 r.; niezależnie od tego, czy inwestycja jest realizowana pod rządami starej lub nowej ustawy deweloperskiej. Wskazuje na to ogólny termin wejścia w życie nowych przepisów oraz to, że umowa rezerwacyjna jest odrębnym typem umowy i jest w pewnym sensie oderwana od przedsięwzięcia deweloperskiego. Oczywiście umowy zawarte przed 1 lipca 2022 r. nie podlegają pod zasady nowej ustawy deweloperskiej i nie trzeba ich zmieniać w celu dostosowania do nowego stanu prawnego.
PYTANIE Co stanie się z opłatą rezerwacyjną po zakończeniu okresu rezerwacji?
ODPOWIEDŹ Jeżeli nabywca zdecyduje się kupić zarezerwowany lokal (lub zawrzeć umowę deweloperską), to opłata będzie zaliczana na poczet ceny sprzedaży. Jednak ustawa deweloperska przewiduje, że w pewnych sytuacjach opłata będzie podlegać zwrotowi na rzecz nabywcy. Stanie się tak, jeżeli:
1) rezerwujący nie uzyska pozytywnej decyzji lub promesy kredytowej,
2) deweloper nie poinformuje rezerwującego o wprowadzonych zmianach do prospektu.
Co więcej, w pewnych okolicznościach deweloper albo flipper będzie zobowiązany zwrócić opłatę w podwójnej wysokości. Będzie to dotyczyć sytuacji, w których:
1) deweloper lub flipper nie wykona zobowiązania z umowy rezerwacyjnej,
2) deweloper lub flipper nie usunie wad zgłoszonych do protokołu przez nabywcę (wcześniej rezerwującego dany lokal), wskutek czego nabywca nie przystąpi do zawarcia umowy przenoszącej własność nieruchomości.
W pozostałych przypadkach opłata przepadnie na rzecz dewelopera lub flippera. Czyli np. deweloper będzie mógł ją zachować, jeśli klient zrezygnuje z zakupu mieszkania albo nie wystąpi o kredyt w okresie rezerwacji, a nie ma innej możliwości sfinansowania zakupu mieszkania i zawarcia umowy z deweloperem lub flipperem.
PYTANIE Czy okres rezerwacji mogę dowolnie ustalić z klientem? Na jak długo można zarezerwować lokal lub dom?
ODPOWIEDŹ Ustawa deweloperska nie dopuszcza zawarcia umowy rezerwacyjnej na czas nieokreślony. Jednocześnie nie narzuca żadnych sztywnych ram dla okresu rezerwacji. Zastrzega jedynie, że okres rezerwacji powinien uwzględniać czas niezbędny do uzyskania decyzji lub promesy kredytowej, jeśli rezerwujący o taki kredyt będzie występował.
Gdyby okres rezerwacji okazał się zbyt krótki do uzyskania decyzji kredytowej, możliwe będzie aneksowanie umowy, natomiast ustawa nie nakłada na deweloperów obowiązku wydłużania okresu rezerwacji na życzenie klienta. Należy jednak pamiętać, że w przypadku wydłużania rezerwacji za dodatkową opłatą suma opłat rezerwacyjnych nie powinna przekraczać ustawowego progu 1 proc. wartości mieszkania lub lokalu.
PYTANIE Czy coś grozi deweloperowi, jeżeli się okaże, że zawierał z klientami umowy z bardzo krótkim okresem rezerwacji, co w efekcie doprowadziło do wielokrotnego pobierania opłaty rezerwacyjnej?
ODPOWIEDŹ Taka praktyka może wiązać się z negatywną reakcją UOKiK. Jeżeli w danej sytuacji deweloper albo flipper będzie narzucał rażąco krótkie okresy rezerwacji (czyli takie, które nie są wystarczające do przeprocesowania wniosku kredytowego) i oczekiwał zawierania nowych umów rezerwacyjnych z tym samym klientem - nie będzie to skutkować tym, że opłaty rezerwacyjne z poprzednich umów przepadną na rzecz dewelopera. Opłata zawsze podlega zwrotowi wtedy, gdy klient wystąpił o kredyt i w okresie rezerwacji nie uzyskał jakiejkolwiek decyzji kredytowej lub promesy. Ustawa deweloperska nie uzależnia zwrotu opłaty od wydania przez bank negatywnej decyzji kredytowej.
W zależności od przypadku, gdyby deweloper dążył w ten sposób do uzyskania większych opłat rezerwacyjnych niż ustawowe 1 proc. ceny lokalu lub domu, dążąc tym samym do obejścia ustawy, może się to wiązać z obowiązkiem zwrotu nadmiarowych opłat.
PYTANIE Czy deweloper może wymagać w umowie deweloperskiej złożenia wniosku kredytowego u określonego przedstawiciela albo w określonym banku?
ODPOWIEDŹ Nie. Uzależnienie jakichkolwiek skutków rezerwacji od złożenia przez klienta wniosku kredytowego do konkretnego pośrednika kredytowego albo banku może być uznane za rażąco naruszające interes rezerwującego, ponieważ powinien on mieć zupełną swobodę w wyborze źródła finansowania i sposobu występowania o kredyt. Postanowienia umowy zmierzające do ograniczenia tej swobody mogą zostać uznane za klauzule niedozwolone i w konsekwencji nie wiązać rezerwującego.
PYTANIE Czy mogę umówić się w umowie rezerwacyjnej, że inaczej uregulujemy kwestię zwrotu opłaty rezerwacyjnej, np. że będzie zwrócona w każdym przypadku po zakończeniu rezerwacji, a jeżeli zawrę umowę sprzedaży, to zostanie zaliczona na poczet ceny mieszkania? Czy strony mogą przewidzieć w umowie rezerwacyjnej rozwiązania odmienne od zawartych w ustawie?
ODPOWIEDŹ Zgodnie z nową ustawą deweloperską można się umówić, że opłata rezerwacyjna będzie zawsze podlegać zwrotowi na rzecz nabywcy i może ewentualnie być zaliczona na poczet ceny nabycia mieszkania. Takie rozwiązania, choć rzadko, pojawiały się w umowach rezerwacyjnych przed wejściem w życie nowych przepisów.
Warto pamiętać, że nowa ustawa deweloperska nie wprowadza zasady, zgodnie z którą postanowienia umowy rezerwacyjnej mniej korzystne dla rezerwującego są nieważne, a w ich miejsce znajdują zastosowanie przepisy ustawy - taka zasada obowiązuje w przypadku umów deweloperskich. Niemniej jednak zarówno cel ustawy deweloperskiej, jak i ogólne zasady prawa konsumenckiego przemawiają za tym, że zasada ta znajdzie zastosowanie także w przypadku umów rezerwacyjnych.
Strony mogą zatem wprowadzić różne rozwiązania do umowy rezerwacyjnej, np. inaczej uregulować kwestię zwrotu opłaty rezerwacyjnej, ale w przypadku postanowień mniej korzystnych dla rezerwującego od ustawowego wzorca umowa w odpowiedniej części może być uznana za nieważną lub niewiążącą rezerwującego, a taką lukę w umowie wypełnią właściwe przepisy nowej ustawy deweloperskiej.
Za niedozwolone w świetle nowych przepisów można uznać np. takie postanowienia, zgodnie z którymi opłata będzie przepadać na rzecz dewelopera w razie uzyskania negatywnej decyzji kredytowej przez nabywcę albo wyłączy zwrot podwójnej opłaty w razie nieusunięcia wad lokalu i nieprzystąpienia z tego powodu do umowy przenoszącej własność.
Stanowisko Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 8 marca 2022 r.
DGP: Czy strony w umowie będą mogły ustalić zasady zwrotu opłaty rezerwacyjnej odmiennie, niż wynika to z art. 34 nowej ustawy deweloperskiej, w szczególności mniej korzystnie dla rezerwującego?
UOKIK: Artykuł 34 nowej ustawy deweloperskiej określa, w jakich przypadkach następuje zwrot opłaty rezerwacyjnej. Postanowienia umów rezerwacyjnych zawierane z wykorzystaniem wzorców umów będą podlegały ocenie pod kątem klauzul abuzywnych.©℗
Jerzy Róg

MIESZKANIOWE RACHUNKI POWIERNICZE

PYTANIE Rozpocząłem inwestycję pod reżimem nowej ustawy. Czy zawarcie umowy o bankowym rachunku powierniczym jest obowiązkowe w świetle nowej ustawy deweloperskiej?
ODPOWIEDŹ Tak. Nowa ustawa utrzymuje dotychczasowe rozwiązanie, zgodnie z którym środki wpłacone przez nabywcę lokalu nie trafiają bezpośrednio do dewelopera, lecz są gromadzone na mieszkaniowym rachunku powierniczym. Deweloper jest zobowiązany do zapewnienia nabywcy mieszkania lub domu jednorodzinnego jednej z dwóch form ochrony środków, jakimi są otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy lub zamknięty mieszkaniowy rachunek powierniczy.
PYTANIE W jakim momencie deweloper prowadzący inwestycję pod reżimem nowej ustawy deweloperskiej powinien zawrzeć z bankiem umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego?
ODPOWIEDŹ Zgodnie z nową ustawą deweloperską już w momencie rozpoczęcia sprzedaży mieszkań deweloper powinien mieć zawartą z bankiem umowę o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego, dotyczącą danej inwestycji. Co istotne, przez rozpoczęcie sprzedaży ustawa rozumie „podanie do publicznej wiadomości informacji o rozpoczęciu procesu oferowania lokali mieszkalnych lub domów w ramach określonego przedsięwzięcia oraz gotowości do zawierania z nabywcami umów deweloperskich”. W praktyce więc umowa z bankiem o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego musi być zawarta już w chwili pierwszych publicznych ogłoszeń o rozpoczęciu sprzedaży mieszkań, a więc na jakiś czas przed podpisaniem pierwszych umów deweloperskich.
PYTANIE Czym różnią się od siebie otwarte i zamknięte mieszkaniowe rachunki powiernicze? Co nowego w tym zakresie wprowadziła nowa ustawa deweloperska?
ODPOWIEDŹ Zasadnicze różnice między tymi rachunkami nie uległy zmianie w stosunku do poprzedniego stanu prawnego. Różnica polega na tym, że z otwartego rachunku powierniczego środki są przekazywane stopniowo, w miarę realizacji poszczególnych etapów inwestycji. Natomiast w przypadku rachunków zamkniętych wypłata całości środków na rzecz dewelopera następuje dopiero po zakończeniu inwestycji i zawarciu z nabywcą umowy przenoszącej własność lokalu mieszkalnego lub domu rodzinnego.
Jednym z celów nowelizacji było doprecyzowanie zasad wypłaty środków z otwartych rachunków powierniczych i zwiększenie kontroli nad tym procesem. Zrezygnowano natomiast ze znanych z poprzedniej ustawy form ochrony nabywców w postaci połączenia otwartego rachunku powierniczego z gwarancją ubezpieczeniową lub bankową. Formy te - jako nieobowiązkowe i bardziej kosztowne - w praktyce nie były stosowane.
Warto dodać, że oprócz rachunków powierniczych istotną funkcję ochronną wobec nabywców pełni teraz nowo utworzony Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Jego zadaniem jest wypłata środków nabywcom mieszkań i domów jednorodzinnych w razie upadłości dewelopera.
PYTANIE Czy mogę posiadać jeden rachunek powierniczy dla kilku inwestycji?
ODPOWIEDŹ Nie. Deweloper zapewnia nabywcom osobne rachunki dla każdego prowadzonego przez siebie przedsięwzięcia inwestycyjnego. Co więcej, w przypadku inwestycji wieloetapowych deweloper ma obowiązek zawarcia umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego odrębnie dla każdego etapu inwestycji. W założeniu ma to zwiększyć przejrzystość środków gromadzonych na mieszkaniowych rachunkach powierniczych. Co istotne, środki wypłacone z danego rachunku mogą być przeznaczone tylko na cel finansowania lub refinansowania przedsięwzięcia deweloperskiego, dla którego jest prowadzony dany rachunek. Prościej mówiąc: deweloper nie może ich przeznaczyć na prowadzenie innej inwestycji.
PYTANIE Jak długo jako deweloper powinienem utrzymywać mieszkaniowy rachunek powierniczy?
ODPOWIEDŹ Deweloper jest zobowiązany do utrzymywania mieszkaniowego rachunku powierniczego dla danego przedsięwzięcia deweloperskiego aż do momentu, kiedy nastąpi przeniesienie prawa własności z ostatniej umowy deweloperskiej zawartej w ramach tego przedsięwzięcia.
PYTANIE Czy umowa o prowadzenie mieszkaniowego rachunku powierniczego może mi zostać wypowiedziana przez bank lub dewelopera? Co stanie się wtedy z pieniędzmi?
ODPOWIEDŹ Deweloper zgodnie z nową ustawą deweloperską nie ma możliwości wcześniejszego wypowiedzenia umowy z bankiem, natomiast bank może wypowiedzieć umowę o prowadzenie rachunku powierniczego „z ważnych powodów”. Jeżeli do takiej sytuacji dojdzie, to deweloper jest zobowiązany do zawarcia nowej umowy mieszkaniowego rachunku powierniczego, na który mogłyby zostać przelane środki z rachunku dotychczasowego. W przeciwnym razie środki zgromadzone na tym rachunku są zwracane nabywcom. Koszty, opłaty i prowizje związane z prowadzeniem mieszkaniowego rachunku powierniczego obciążają dewelopera.
PYTANIE W jakich sytuacjach bank mógłby wypowiedzieć deweloperowi umowę o prowadzenie rachunku powierniczego?
ODPOWIEDŹ Ustawa posługuje się lakonicznym terminem „ważne powody”, lecz w praktyce takie okoliczności będą najczęściej uszczegóławiane (przynajmniej przykładowo) przez bank w umowie z deweloperem o prowadzenie bankowego rachunku powierniczego. Najczęściej przyjmuje się, że są to sytuacje skrajne, takie jak np. trwałe zaprzestanie przez dewelopera przedsięwzięcia inwestycyjnego, poważne zaległości w ponoszeniu opłat na rachunek czy przyjmowanie na rachunek środków, które nie powinny być na nim gromadzone (np. dotyczących innych przedsięwzięć deweloperskich lub od osób niebędących nabywcami lokali).
PYTANIE Czy ustawa narzuca przebieg wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy?
ODPOWIEDŹ Nabywca dokonuje tych wpłat zgodnie z postępem realizacji inwestycji ustalonych w harmonogramie przedsięwzięcia. Wysokość tych wpłat jest uzależniona od faktycznego stopnia realizacji poszczególnych etapów inwestycji.
PYTANIE Kiedy bank wypłaci deweloperowi środki z rachunku powierniczego?
ODPOWIEDŹ Bank wypłaci deweloperowi środki z zamkniętego rachunku powierniczego dopiero po otrzymaniu wypisu aktu notarialnego umowy przenoszącej własność lokalu na określonego nabywcę Z kolei przy otwartych rachunkach powierniczych bank wypłaci zgromadzone środki deweloperowi po zakończeniu danego etapu przedsięwzięcia, stosownie do jego harmonogramu. W przypadku ostatniego etapu wypłata będzie dokonywana po otrzymaniu przez bank wypisu odpowiedniego aktu notarialnego przenoszącego własność określonego lokalu na nabywcę.
PYTANIE Czy bank jest zobowiązany do kontroli postępu prac w ramach przedsięwzięcia inwestycyjnego przed wypłatą środków?
ODPOWIEDŹ Tak. Obowiązek ten istniał także w starej ustawie deweloperskiej, ale obecnie został rozszerzony i doprecyzowany. Bank jest zobowiązany do sprawdzenia wielu elementów, np. może skontrolować posiadanie przez dewelopera tytułu prawnego do nieruchomości, na której jest prowadzona inwestycja. Bank sprawdzi też, czy deweloper nie zalega ze składkami do ZUS, wpłatami na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny czy też należnościami dla podwykonawców.
PYTANIE Jak ma wyglądać kontrola inwestycji, której dotyczy rachunek powierniczy? Co będzie mógł sprawdzić bank?
ODPOWIEDŹ Bank sprawdzi, czy deweloper:
  • jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym nieruchomości, na której jest prowadzona inwestycja,
  • ma pozwolenie na budowę lub dokonał zgłoszenia budowy zgodnie z przepisami,
  • planuje wydać środki zgodnie z przepisami, tj. w celu finansowania lub refinansowania przedsięwzięcia, dla którego jest prowadzony rachunek,
  • nie zalega z podatkami i składkami na ubezpieczenia społeczne i zdrowotne,
  • wpłacił składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny,
  • uregulował wymagalne i bezsporne zobowiązania wobec wykonawców i podwykonawców,
  • nie zalega z zobowiązaniami wobec nabywców lokali, którzy odstąpili w danej inwestycji od umów deweloperskich;
  • nie zalega wobec Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego z zobowiązaniami wynikającymi z odstąpienia przez nabywców od umów deweloperskich,
  • rzeczywiście zakończył określony w harmonogramie etap budowy.
Bank sprawdzi również, czy wobec dewelopera nie zostało wszczęte postępowanie restrukturyzacyjne lub upadłościowe (poprzez weryfikację wpisów w KRS i Krajowym Rejestrze Zadłużonych).
Część z powyższych kryteriów ma być kontrolowana przez banki jedynie na podstawie stosownego oświadczenia dewelopera. Tak jest m.in. w przypadku weryfikacji, czy środki wypłacone z danego mieszkaniowego rachunku powierniczego zostaną przeznaczone na cele związane z danym przedsięwzięciem inwestycyjnym. Deweloper będzie składał również oświadczenie o braku zaległości w podatkach i składkach na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny oraz braku zobowiązań wobec nabywców, którzy odstąpili od umów.
Inaczej będzie weryfikowane natomiast zakończenie danego etapu inwestycji. W tym przypadku weryfikację będzie przeprowadzać osoba mająca odpowiednie uprawnienia budowlane, która będzie zobowiązana sprawdzić m.in. udokumentowanie faktycznego zaawansowania robót budowlanych.
PYTANIE Co jeśli kontrola banku wykaże braki w dokumentacji lub nieprawidłowości w budowie?
ODPOWIEDŹ Pozytywne przejście przez dewelopera kontroli banku jest warunkiem wypłaty środków. Negatywna ocena jednego z elementów wskazanych w ustawie lub brak oświadczenia dewelopera (o braku zaległości) będzie dla banku podstawą do wstrzymania wypłaty środków pieniężnych. W takim przypadku bank powinien wyznaczyć deweloperowi odpowiedni termin na usunięcie nieprawidłowości i wypłacić pieniądze dopiero po ich usunięciu.
PYTANIE Co grozi deweloperom, którzy nie otworzą wymaganych rachunków powierniczych?
ODPOWIEDŹ Nowa ustawa deweloperska przewiduje sankcje karne, które mają zabezpieczać m.in. otwieranie mieszkaniowych rachunków powierniczych. Zgodnie z nowymi przepisami deweloperowi, który nie zapewnia nabywcom ochrony za pomocą otwartego bądź zamkniętego rachunku powierniczego, grozi kara nawet do dwóch lat pozbawienia wolności. Sankcje karne grożą również pracownikom banków: wypłata deweloperowi środków zgromadzonych na zamkniętym lub otwartym rachunku powierniczym niezgodnie z przepisami grozi karą grzywny, ograniczenia wolności lub nawet pozbawienia wolności do dwóch lat. ©℗
Piotr Olearczyk

DEWELOPERSKI FUNDUSZ GWARANCYJNY

PYTANIE Czy od każdej wpłaty klienta dotyczącej inwestycji prowadzonej na zasadach nowej ustawy deweloperskiej deweloper musi odprowadzać opłatę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny?
ODPOWIEDŹ Tak, jeśli inwestycja jest prowadzona na zasadach nowej ustawy deweloperskiej, tj. rozpoczęcie sprzedaży w ramach tego przedsięwzięcia nastąpiło po 1 lipca 2022 r., to od każdej wpłaty dokonanej przez nabywcę należy odprowadzić składkę na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG). To nowa instytucja wprowadzona w życie 1 lipca 2022 r. nową ustawą deweloperską. DFG został stworzony na wzór działającego już w branży turystycznej Turystycznego Funduszu Gwarancyjnego, o którym głośno robi się zazwyczaj w przypadku upadłości biura podróży i konieczności pokrycia kosztów powrotu turystów do kraju. DFG ma gwarantować zwrot na rzecz nabywców lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych środków wpłaconych przez nich na podstawie umowy deweloperskiej m.in. w razie upadłości dewelopera lub upadłości banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.
Wprowadzenie DFG stanowi ważną zmianę służącą ochronie nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorodzinnych. DFG z pewnością dodatkowo uszczelni ochronę nabywców lokali mieszkalnych i domów jednorocznych, niwelując niedoskonałości otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego.
PYTANIE Ile czasu deweloper ma na wpłatę składki do DFG?
ODPOWIEDŹ Wpłaty dokonuje się każdorazowo po tym, jak nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w terminie wskazanym w umowie deweloperskiej wpłaci należną część ceny za nabywany lokal lub dom jednorodzinny na wskazany przez dewelopera mieszkaniowy rachunek powierniczy. Deweloper w terminie siedmiu dni od dokonania tej wpłaty i nie później niż przed wypłatą środków na rzecz dewelopera wylicza wysokość wpłaty na DFG i wpłaca ją do banku prowadzącego mieszkaniowy rachunek powierniczy.
PYTANIE Wartość mieszkania objętego umową to 500 tys. zł. Nabywca wpłaca należność w transzach określonych w harmonogramie. Jaka będzie wysokość opłaty, jeżeli klient wpłaci transzę 100 tys. zł? Ile łącznie deweloper będzie musiał przekazać na DFG?
ODPOWIEDŹ Wysokość wpłaty na DFG stanowi w każdym przypadku iloczyn wpłacanej przez nabywcę części ceny oraz odpowiedniej stawki procentowej. Stawki te wynoszą odpowiednio:
  • 0,45 proc. wpłaty dokonanej przez klienta - w przypadku otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego,
  • 0,1 proc. wpłaty - w przypadku zamkniętego powierniczego rachunku mieszkaniowego.
Wysokość stawek procentowych została ustalona w rozporządzeniu ministra rozwoju i technologii z 21 czerwca 2022 r. w sprawie wysokości stawek procentowych, według których jest wyliczana kwota składki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (Dz.U. poz. 1341).
A zatem gdy nabywca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego wpłaca w ramach ceny na otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy kwotę 100 tys. zł, to składka na DFG, jaką od tej wpłaty jest obowiązany odprowadzić deweloper, wynosi 100 000 zł × 0,45 proc., czyli 450 zł.
W terminie siedmiu dni od dnia wpłaty składki przez dewelopera i nie później niż w dniu wypłaty środków na rzecz dewelopera bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy przekazuje tę składkę do DFG.
W przypadku lokalu mieszkalnego o wartości 550 tys. zł łączna składka, jaka powinna zostać odprowadzona z tego tytułu do DFG, będzie wynosić 550 000 zł × 0,45 proc., czyli 2450 zł.
W teorii nie jest to duża suma, należy jednak pamiętać, że poza kwotą składki na DFG (uwaga - jest to składka bezzwrotna) realne obciążenie dla deweloperów będą stanowić również dodatkowe koszty administracyjne związane z innymi obowiązkami wobec DFG, w tym koniecznością przekazywania informacji o realizowanych przedsięwzięciach deweloperskich, w tym o harmonogramach płatności, wysokości wpłat nabywców oraz koszty związane z monitorowaniem dokonywanych wpłat.
PYTANIE Jakie dodatkowe obowiązki związane z DFG spoczywają na deweloperach oraz bankach prowadzących mieszkaniowe rachunki powiernicze?
ODPOWIEDŹ Poza koniecznością dokonywania wpłat na DFG (deweloper) oraz ich przekazywania na właściwy rachunek DFG (bank) ustawodawca obciążył deweloperów oraz banki prowadzące mieszkaniowe rachunki powiernicze obowiązkiem przekazywania stosownych danych do ewidencji DFG. W przypadku dewelopera jest to obowiązek informowania o przedsięwzięciu deweloperskim (m.in. o numerze księgi wieczystej, numerze pozwolenia na budowę, harmonogramie wpłat czy terminie przeniesienia na nabywcę prawa własności nieruchomości). W przypadku banku zaś jest to obowiązek informowania DFG o wysokości należnej składki, dacie wpłaty przez dewelopera do banku składki na DFG czy dacie odprowadzenia składki przez bank do DFG. Powiadomień dokonuje się za pomocą systemu teleinformatycznego niezwłocznie, jednak nie później niż w terminie siedmiu dni od dnia zdarzenia skutkującego obowiązkiem przekazania danych do ewidencji.
Co ważne, ewentualne nieterminowe wykonanie przez dewelopera spoczywającego na nim obowiązku informacyjnego może skutkować wstrzymaniem wypłaty środków z mieszkaniowego rachunku powierniczego do czasu przekazania danych do ewidencji.
PYTANIE Załóżmy, że po zapłacie na rzecz dewelopera trzech z łącznie pięciu transz ceny za nabywany lokal mieszkalny (300 tys. zł z łącznie 500 tys. zł) zostałaby ogłoszona upadłość dewelopera. Dla danej inwestycji deweloper prowadził wyłącznie otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy i w momencie ogłoszenia upadłości na tym koncie nie było już środków. Czy ogłoszenie upadłości będzie tym momentem, kiedy nabywca będzie mógł złożyć wniosek o wypłatę?
ODPOWIEDŹ Niestety, otwarty mieszkaniowy rachunek powierniczy ma swoje poważne wady: wypłata należności z tego rachunku na rzecz dewelopera następuje zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego lub zadania inwestycyjnego, a więc w zasadzie po skończeniu każdego etapu inwestycji. Oznacza to, że w razie ogłoszenia upadłości dewelopera, który prowadził taki rachunek, środki wpłacone przez nabywcę na otwarty rachunek powierniczy są już najczęściej wykorzystane i nie ma możliwości ich odzyskania.
Jednak to jeszcze nie moment na składanie wniosku o wypłatę z DFG. Syndyk lub zarządca może bowiem podjąć decyzję o kontynuowaniu przedsięwzięcia deweloperskiego mimo upadłości dewelopera. W takim przypadku istnieje spora szansa, że przedsięwzięcie deweloperskie zostanie ukończone. Klient nabędzie lokal lub dom jednorodzinny i nie powstanie konieczność sięgania do DFG w celu odzyskania wpłaconych środków.
PYTANIE Jakie formalności należy spełnić, żeby uzyskać wypłatę z DFG po upadłości dewelopera, oraz ile może trwać cały proces wypłaty?
ODPOWIEDŹ W przypadku ogłoszenia upadłości dewelopera wystąpienie z wnioskiem o wypłatę z DFG będzie konieczne w następujących przypadkach:
  • podjęcia decyzji o niekontynuowaniu przedsięwzięcia deweloperskiego przez syndyka lub zarządcę,
  • odstąpienia od umowy deweloperskiej przez syndyka lub zarządcę, lub
  • niewydania przez sędziego komisarza postanowienia w przedmiocie dalszego prowadzenia przedsięwzięcia deweloperskiego w terminie trzech miesięcy od dnia ogłoszenia upadłości.
Wniosek poza danymi nabywcy (imię, nazwisko, PESEL, adres zameldowania i adres korespondencyjny) powinien zawierać numer rachunku powierniczego i nazwę banku prowadzącego ten rachunek oraz numer rachunku bankowego do przelewu środków na rzecz nabywcy.
Co do zasady DFG ma obowiązek przelać środki na rachunek nabywcy w terminie 30 dni. Przelew jest poprzedzony koniecznością poinformowania Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego przez bank prowadzący rachunek powierniczy o upadłości dewelopera oraz wysokości środków zwróconych z rachunku na rzecz nabywcy i wysokości środków pozostałych do zwrotu na rzecz nabywcy.
W przyszłości składanie wniosków o wypłatę ma być możliwe drogą elektroniczną. Już dzisiaj pod adresem www.dfg.ufg.pl działa platforma DFG, na której można się zapoznać z najważniejszymi informacjami o DFG.
PYTANIE W jakich innych przypadkach niż upadłość dewelopera DFG wypłaci pieniądze na rzecz nabywcy?
ODPOWIEDŹ Poza sytuacją, w której doszło do upadłości dewelopera, DFG będzie zobowiązany do wypłaty środków na rzecz nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego również w przypadkach:
  • odstąpienia przez nabywcę od umowy deweloperskiej oraz nieotrzymania od dewelopera zwrotu środków,
  • upadłości banku prowadzącego powierniczy rachunek mieszkaniowy.
Oczywiście należy pamiętać, że ochrona w ramach DFG dotyczyć będzie wyłącznie umów deweloperskich zawartych w ramach przedsięwzięć deweloperskich, dla których sprzedaż pierwszego lokalu lub domu jednorodzinnego nastąpiła nie wcześniej niż 1 lipca 2022 r.
PYTANIE Czy DFG może objąć swoją ochroną osoby fizyczne prowadzące działalność gospodarczą lub spółki?
ODPOWIEDŹ Nie. Ustawodawca przyjął, że DFG chroni wyłącznie konsumentów, a więc osoby fizyczne dokonujące czynności prawnych niezwiązanych bezpośrednio z działalnością gospodarczą lub zawodową. Nabycie lokalu mieszkalnego w ramach spółki lub w celu związanym z prowadzoną działalnością gospodarczą nie będzie więc objęte ochroną w ramach DFG.
PYTANIE Czy ochrona w ramach DFG dotyczy również komórek lokatorskich, garaży i miejsc postojowych oraz gotowych mieszkań lub domów od dewelopera?
ODPOWIEDŹ Nabycie komórek lokatorskich, garaży, a także miejsc postojowych jest objęte ochroną w ramach DFG. Ustawodawca stawia tu jednak warunki - nabycie takiego lokalu użytkowego lub udziału w takim lokalu musi zostać dokonane w ramach umowy deweloperskiej lub umowy przenoszącej własność, zawieranej z deweloperem w ramach tego samego przedsięwzięcia deweloperskiego. Naturalnie ochroną będą objęte wyłącznie te umowy deweloperskie, które zostały zawarte w ramach inwestycji, dla których rozpoczęcie sprzedaży nastąpiło po 1 lipca 2022 r. Jak podkreśla UOKiK, ustawą objęte powinny być te umowy dotyczące lokali użytkowych, które zostały zawarte z umową mieszkaniową (np. deweloperską) w jednym czasie i miejscu, przy czym nie ma znaczenia, czy będzie to jeden akt notarialny, czy dwa odrębne.
Inaczej sprawa wygląda z nabyciem gotowego mieszkania lub domu jednorodzinnego, tj. posiadającego już pozwolenie na użytkowanie. Nabycie takich mieszkań lub domów nie jest objęte ochroną w ramach DFG. Ustawodawca postanowił jednak do takich transakcji stosować niektóre przepisy nowej ustawy deweloperskiej, np. nowe zasady odbioru.
PYTANIE Czy DFG chroni nabywców wszystkich lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, dla których umowy deweloperskie zawarto po 1 lipca 2022 r.?
ODPOWIEDŹ Przepisy przejściowe nowej ustawy deweloperskiej uzależniają stosowanie nowej ustawy, w tym przepisów dotyczących DFG, nie od daty zawarcia umowy deweloperskiej lub umowy rezerwacyjnej, ale od daty, w jakiej zawarto pierwszą umowę deweloperską dotyczącą lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego.
Jeśli pierwszą umowę deweloperską w ramach danego przedsięwzięcia deweloperskiego zawarto po 1 lipca 2022 r., to nabycie takiego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego będzie chronione w ramach DFG. Umowy deweloperskie zawarte przed tym dniem będą niestety pozbawione dobrodziejstw takiej ochrony.
Oczywiście i tu mamy wyjątki. Po upływie dwóch lat od daty wejścia w życie nowej ustawy deweloperskiej stosowanie wszelkich regulacji, w tym dotyczących DFG, będzie dotyczyło już wszystkich umów deweloperskich bez wyjątku.©℗
Wojciech Kozorys

ODBIÓR LOKALU. WADY ISTOTNE I NIEISTOTNE

PYTANIE Co zmienia nowa ustawa w zakresie wad lokalu (domu)?
ODPOWIEDŹ W nowej ustawie deweloperskiej procedura odbioru została uszczegółowiona, a nabywcę lokalu (domu) wyposażono w istotne uprawnienia, m.in. prawo do odstąpienia od umowy w razie nieusunięcia przez dewelopera wad istotnych czy prawo do odmowy odbioru domu (lokalu). Umożliwiono także nabywcy usunięcie stwierdzonych wad na koszt dewelopera. Ustawa wprowadziła również pojęcie oraz procedurę usuwania tzw. wad istotnych oraz domniemanie uznania wady przez dewelopera.
PYTANIE Jak mogę ocenić, czy wada jest istotna, czy nieistotna?
ODPOWIEDŹ Wady istotne to nie tylko takie wady, które powodują niezdatność lokalu do normalnego użytku. Dotyczą również takich elementów lokalu, które znacząco odbiegają od rozsądnych oczekiwań nabywcy względem cech i parametrów mieszkania określonych w umowie lub zapewnieniach dewelopera. Typowym przykładem wady istotnej jest kilkunastoprocentowa różnica w powierzchni użytkowej lokalu lub poszczególnych pomieszczeń, odmienny układ pomieszczeń niż określony w umowie czy też brak odpowiedniej izolacji przeciwwilgociowej.
Natomiast wady nieistotne to większość wad, z którymi możemy spotkać się przy odbiorze mieszkania. Najczęściej są to usterki, które można stosunkowo szybko usunąć, np. niewłaściwie zamontowane elementy wykończenia, zabrudzenia czy pęknięte szyby.
PYTANIE Kiedy klient może zgłosić wadę istotną?
ODPOWIEDŹ Wady zgłasza się przede wszystkim w ramach odbioru lokalu. Zgodnie z nową ustawą deweloperską przeniesienie na nabywcę prawa własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego powinno być poprzedzone obowiązkowym odbiorem dokonanym w obecności nabywcy. Zdaniem UOKiK odbiór zawsze musi się odbyć w obecności nabywcy lub jego pełnomocnika. Nie ma możliwości, aby deweloper dokonał odbioru jednostronnego, np. na wniosek nabywcy albo z powodu uchylania się od odbioru przez nabywcę. stanowisko
W ramach tego odbioru nabywca ma prawo zgłosić stwierdzone wady. Przeprowadzenie odbioru jest dokumentowane w protokole, który potwierdza zgłoszenie wady.
Jeżeli w toku odbioru nabywca stwierdzi wystąpienie wady istotnej lokalu bądź domu, to będzie miał prawo odmówić dokonania odbioru (co trzeba będzie zaznaczyć w sporządzonym protokole). Dalszy sposób działania będzie uzależniony od uznania bądź odmowy uznania stwierdzonych wad przez dewelopera. Warto jednak pamiętać, że nowy termin odbioru powinien być wyznaczony tak, aby deweloper mógł usunąć wadę przed ponownym odbiorem. Warto pamiętać, że porozumienie co do terminu powtórnego odbioru leży w interesie obu stron - deweloper dzięki odbiorowi może uzyskać środki z rachunku powierniczego, a nabywca stać się właścicielem mieszkania. Jeżeli brak porozumienia spowoduje upływ terminu na przeniesienie własności lokalu, w niektórych wypadkach może to skończyć się odstąpieniem od umowy przez nabywcę po wyznaczeniu dodatkowego (120-dniowego) terminu.
Stanowisko Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 27 lipca 2022 r.
DGP: Zgodnie z art. 41 ust. 2 nowej ustawy deweloperskiej odbiór lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego dokonany ma zostać w obecności nabywcy. Czy istnieje możliwość dokonania jednostronnego odbioru, bez obecności nabywcy, np. na jego życzenie lub w razie uchylania się od odebrania lokalu /domu? Która strona ma uprawnienie do określenia terminu odbioru?
UOKIK: Deweloper nie może dokonać jednostronnego odbioru. Odbiór musi zawsze odbyć w obecności nabywcy lub jego pełnomocnika.
Termin odbioru powinna określać umowa deweloperska.
DGP: Zgodnie z art. 41 ust. 12 w przypadku odmowy dokonania odbioru ze względu na wadę istotną strony ustalają nowy termin odbioru umożliwiający deweloperowi usunięcie tej wady przed dokonaniem powtórnego odbioru. Zgodnie z literalnym brzmieniem tego postanowienia termin powinien zostać przez strony ustalony wspólnie - jakie są zatem konsekwencje nieosiągnięcia porozumienia w zakresie wyznaczenia terminu?
UOKIK: Tak - obie strony powinny wspólnie ustalić ten termin, gdyż leży to w interesie każdej z nich. Dla nabywcy jest ważne, aby jak najszybciej zostać właścicielem mieszkania. Dla dewelopera jest istotne, żeby jak najszybciej przenieść własność na nabywcę (odbiór jest warunkiem koniecznym), żeby po pierwsze otrzymać pieniądze z mieszkaniowego rachunku powierniczego. Dodatkowo należy mieć na uwadze, że w przypadku opóźnienia w odbiorze deweloper może w efekcie nie dotrzymać terminu na przeniesienie własności wskazanego w umowie. Nabywca po wyznaczeniu mu dodatkowego 120-dniowego terminu może odstąpić od umowy.
PYTANIE Jakie są konsekwencje odmowy lub uchylania się od sporządzenia protokołu odbioru przez dewelopera lub nabywcę?
ODPOWIEDŹ W świetle stanowiska UOKiK kwestia ta powinna być uregulowana w umowie. stanowisko Można np. zastrzec kary umowne za bezpodstawne uchylenie się od sporządzenia protokołu odbioru. Dodatkowo odmowa sporządzenia protokołu przez dewelopera może spowodować upływ terminu na przeniesienie własności lokalu, co będzie uprawniać nabywcę do wyznaczenia dodatkowego terminu, po upływie którego będzie uprawniony odstąpić od umowy deweloperskiej. Nabywca może również wystąpić na drogę sądową przeciwko deweloperowi, który nie wykonuje umowy deweloperskiej.
Stanowisko Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 27 lipca 2022 r.
DGP: Zgodnie z art. 41 nowej ustawy deweloperskiej wady istotne oraz nieistotne zgłasza się do protokołu. Jakie są konsekwencje odmowy/uchylania się od sporządzenia protokołu przez dewelopera lub nabywcę?
UOKIK: Kwestia ta powinna być uregulowana w umowie, gdzie strony mogłyby zastrzec kary umowne na rzecz nabywcy. Dodatkowo należy mieć na uwadze, że w przypadku opóźnienia w odbiorze deweloper może w efekcie nie dotrzymać terminu na przeniesienie własności wskazanego w umowie. Nabywca po wyznaczeniu mu dodatkowego 120-dniowego terminu może odstąpić od umowy.
Nie jest również wykluczone skierowanie przez konsumenta sprawy na drogę sądową w przypadku niewykonywania umowy przez dewelopera.
PYTANIE Deweloper uznał wadę nieistotną, ale nie zdążył jej usunąć w wymaganym terminie 30 dni. Co teraz powinien zrobić, aby uniknąć kosztów?
ODPOWIEDŹ Przypomnijmy, że jeżeli deweloper uzna wady nieistotne, to ich usunięcie powinno nastąpić w ciągu 30 dni od dnia podpisania protokołu odbioru. Jeżeli pomimo należytej staranności dewelopera nie dojdzie do usunięcia uznanych wad w powyższym terminie, to deweloper powinien wskazać nabywcy inny termin usunięcia wad oraz uzasadnić opóźnienie. Ustawa nie precyzuje maksymalnej długości dodatkowego terminu, a wskazuje jedynie, że termin ten nie powinien powodować nadmiernych niedogodności dla nabywcy. Zdaniem UOKiK, jeśli deweloper nie dochowa należytej staranności, aby usunąć wadę w pierwotnym terminie, to traci uprawnienie do wskazania dodatkowego terminu na usunięcie wad. stanowisko
Dopiero nieusunięcie wad w dodatkowym terminie lub niewyznaczenie takiego terminu przez dewelopera powoduje, że nabywca uzyskuje uprawnienie do samodzielnego wyznaczenia ostatecznego terminu na usunięcie wady. Po bezskutecznym upływie takiego terminu nabywca ma prawo do usunięcia wady na koszt dewelopera (wykonanie zastępcze).
Krótko mówiąc, usunięcie wady nieistotnej powinno nastąpić w jednym z trzech terminów wskazanych w ustawie, czyli:
  • w terminie 30 dni od dnia podpisania protokołu,
  • w dodatkowym terminie wyznaczonym przez dewelopera lub
  • w dodatkowym terminie wyznaczonym deweloperowi przez nabywcę.
Uchybienie tym terminom uprawnia nabywcę do skorzystania z wykonania zastępczego.
Stanowisko Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 27 lipca 2022 r.
DGP: Zgodnie z art. 41 ust. 7 nowej ustawy deweloperskiej „Jeżeli deweloper mimo zachowania należytej staranności nie usunie wad w terminie, uprawniony jest wskazać inny termin niepowodujący nadmiernych niedogodności dla nabywcy”. Czy w związku z powyższym nieusunięcie wad w terminie przy braku dochowania należytej staranności przez dewelopera pozbawia go uprawnienia do wskazania dodatkowego terminu usunięcia wad i zastosowanie znajduje art. 41 ust. 8?
UOKIK: Tak. Nieusunięcie wad w terminie przy braku dochowania należytej staranności przez dewelopera pozbawia go uprawnienia do wskazania dodatkowego terminu usunięcia wad.
PYTANIE Co jeżeli deweloper uzna wadę istotną, ale jej nie usunie w terminie?
ODPOWIEDŹ Jeżeli deweloper uznał zgłoszoną w protokole wadę istotną, to zastosowanie znajdą przepisy dotyczące usuwania wad nieistotnych (czyli opisane powyżej). Jeżeli jednak termin wyznaczony przez nabywcę na usunięcie wady istotnej upłynie bezskutecznie, to nabywca nie może skorzystać z wykonania zastępczego, jest za to uprawniony do odstąpienia od umowy.
PYTANIE Czy deweloper może odmówić uznania wad, jeżeli nie zgadza się z oceną wyrażoną przez nabywcę? Jakie działania powinien podjąć?
ODPOWIEDŹ Oczywiście może odmówić. Sposób postępowania zależy od rodzaju wady.
▶Wady nieistotne. Jeżeli deweloper nie uzna wad innych niż istotne, to powinien w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu odbioru przekazać nabywcy na piśmie lub innym trwałym nośniku oświadczenie o odmowie uznania wad oraz przyczynie tej odmowy. Jeżeli zaś deweloper nie przekaże takiego oświadczenia w terminie lub oświadczenie nie będzie zawierało uzasadniania, to będzie można postępować w taki sam sposób, jakby wady zostały uznane. Taką interpretację skutków braku uzasadnienia na zapytanie DGP potwierdził UOKiK. Co więcej, według UOKiK uzasadnienie niekonkretne, czyli takie, do którego nabywca nie będzie mógł się merytorycznie ustosunkować, powinno być traktowane tak samo jak brak uzasadnienia. stanowisko
W przypadku gdy deweloper odmówi uznania nieistotnych wad zgłoszonych w protokole, a strony nie osiągną porozumienia w tym zakresie, spór może zostać skierowany na drogę sądową (według wyjaśnienia UOKiK dla DGP zastosowanie znajdą tu ogólne zasady, a zakres i rodzaj roszczenia będzie zależeć od nabywcy). Ustawa nie przyznaje żadnych dodatkowych uprawnień odbiorcy lokalu. Oznacza to, że będzie on mógł domagać się odszkodowania na zasadach ogólnych lub roszczeń z tytułu rękojmi, w tym z tytułu obniżenia ceny lub odstąpienia od umowy.
▶Wady istotne. Jeżeli deweloper odmawia uznania wady istotnej - trzeba wpisać tę informację do protokołu odbioru. W takim wypadku nabywca może odmówić dokonania odbioru, a strony powinny wyznaczyć termin odbioru umożliwiający usunięcie wady istotnej przez dewelopera.
Stanowisko Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 27 lipca 2022 r.
DGP: Zgodnie z art. 41 ust. 4 nowej ustawy deweloperskiej deweloper obowiązany jest w terminie 14 dni od dnia podpisania protokołu przekazać nabywcy informację o uznaniu wad lub oświadczenie o odmowie uznania wad oraz przyczynach tej odmowy. Jeżeli deweloper nie poinformuje nabywcy o uznaniu wad albo o odmowie uznania wad oraz jej przyczynach w terminie 14 dni, uznaje się, że uznał wady (zgodnie z art. 41 ust. 5). Czy w świetle powyższych regulacji w razie odmowy uznania wad deweloper zobowiązany jest dostarczyć nabywcy oświadczenie o odmowie uznania wad oraz przyczynach tej odmowy? Czy w świetle tej regulacji dostarczenie oświadczenia o odmowie uznania wad bez uzasadnienia tej odmowy jest równoznaczne z uznaniem wad?
UOKIK: Tak. Warunki wskazane w art. 41 ust. 4 w zw. z art. 41 ust. 5 muszą być spełnione łącznie.
DGP: Czy wystarczające jest przedstawienie przez dewelopera jakiegokolwiek uzasadnienia odmowy uznania wad, czy też niepełne lub oczywiście błędne uzasadnienie odmowy uznania wad będzie równoznaczne z brakiem przedstawienia uzasadnienia?
UOKIK: Deweloper musi wskazać przyczyny, z powodu których nie uznał wad. Przyczyny powinny mieć skonkretyzowany charakter, tak aby nabywca mógł się do nich odnieść merytorycznie. Wydaje się, że zwykłe stwierdzenie, że deweloper nie zgadza się ze stanowiskiem nabywcy w kwestii zgłoszonych wad, należałoby uznać za brak uzasadnienia, a w konsekwencji za dorozumiane uznanie wad przez dewelopera z art. 41 ust. 5. Jeżeli nabywca nie przyjmuje argumentacji dewelopera zawartej w uzasadnieniu odmowy uznania wad, strony mogą wystąpić na drogę sądową. Sąd na zasadach ogólnych zweryfikuje wtedy „jakość” przyczyn wskazanych przez dewelopera.
DGP: Czy 30-dniowy termin na usunięcie uznanych wad, o którym mowa w art. 41 ust. 6, rozpoczyna swój bieg od dnia podpisania protokołu odbioru? Czy termin rozpoczyna swój bieg także w razie nieuzasadnionej odmowy sporządzenia protokołu, czy też odmowa podpisania protokołu przez dewelopera spowoduje, że bieg terminu na usunięcie wad nie rozpocznie swojego biegu?
UOKIK: 30-dniowy termin na usunięcie uznanych wad rozpoczyna swój bieg od dnia podpisania protokołu odbioru.
PYTANIE Co, jeżeli deweloper nie usunie wady istotnej do drugiego odbioru?
ODPOWIEDŹ Jeżeli wada istotna nie zostanie usunięta do czasu drugiego odbioru, nabywca będzie miał prawo ponownie odmówić odbioru. Wymaga to jednak przedstawienia przez nabywcę opinii rzeczoznawcy budowlanego dotyczącej zgłoszonej wady. Nabywca powinien złożyć wniosek o wydanie opinii w ciągu miesiąca od dnia powtórnej odmowy dokonania odbioru.
Jeżeli opinia rzeczoznawcy budowlanego potwierdzi istnienie wady istotnej, to nabywca może odstąpić od umowy, a deweloper ma obwiązek w całości pokryć koszty sporządzenia opinii. Jeśli jednak rzeczoznawca nie potwierdzi istnienia wady istotnej, to nabywca nie tylko nie jest uprawniony do odstąpienia od umowy, lecz także ponosi koszty sporządzenia opinii. Rozliczenie kosztów sporządzenia opinii następuje w dniu zawarcia umowy przenoszącej własność albo w dniu złożenia oświadczenia o odstąpieniu od umowy. W razie sporu co do wysokości kosztów opinii strony będą mogły wystąpić na drogę sądową.
PYTANIE Co, jeżeli strony nie zgodzą się z opinią rzeczoznawcy budowlanego?
ODPOWIEDŹ Ustawa tego nie rozstrzyga. Zakładamy zatem, że jeżeli odbiorca nie zgadza się z negatywną dla niego opinią rzeczoznawcy budowlanego, to może skorzystać z drogi sądowej i dochodzić roszczeń odszkodowawczych na zasadach ogólnych lub uprawnień z tytułu rękojmi. Sąd nie jest bowiem związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy budowlanego. Podobnie deweloper, który nie zgadza się z negatywną dla niego opinią rzeczoznawcy, będzie mógł dochodzić roszczeń przed sądem na zasadach ogólnych. Jednak w jego przypadku będzie to możliwość czysto teoretyczna, ze względu na trudności dowodowe w zakresie szkody lub ewentualnej winy odbiorcy lokalu. Dodatkowo, mając na uwadze literalne brzmienie przepisów, aby odbiorca mógł odstąpić od umowy, wystarczające jest stwierdzenie istnienia wady istotnej w opinii rzeczoznawcy budowlanego. Nawet jeśli jakość i poprawność opinii lub obiektywność rzeczoznawcy budzi uzasadnione wątpliwości.
PYTANIE Czy można zgłosić wady po odbiorze?
ODPOWIEDŹ Tak, wady mogą zostać zgłoszone po odbiorze. Jeżeli nabywca stwierdzi wystąpienie wady w okresie od dnia podpisania protokołu, ale przed zawarciem umowy przenoszącej własność, to może zgłosić wadę deweloperowi. Do takiego zgłoszenia stosuje się przepisy o zgłoszeniu wady przy odbiorze (terminy rozpoczynają swój bieg od dnia zgłoszenia wady).
Wady stwierdzone po przeniesieniu prawa własności zgłaszane będą na zasadach określonych dla rękojmi w kodeksie cywilnym. ©℗
Maciej Król, Szymon Gancewski

ODSTĄPIENIE OD UMOWY DEWELOPERSKIEJ

PYTANIE Deweloper nie zawarł w umowie deweloperskiej informacji o służebności, która została przez niego ustanowiona na nieruchomości. Służebność nie została wpisana jeszcze do księgi wieczystej. Czy w takiej sytuacji nabywca będzie mieć prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej?
ODPOWIEDŹ Umowa deweloperska powinna zawierać informacje o ustanowionych służebnościach, w tym tych niewpisanych do księgi wieczystej. Brak zawarcia informacji w umowie deweloperskiej o istniejących służebnościach może być uznany jako uzasadnienie odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę.
PYTANIE Deweloper nie zawarł w umowie deweloperskiej oraz prospekcie informacyjnym informacji o powierzchni budynku, liczbie kondygnacji oraz liczbie znajdujących się w nim lokali, a także nie wskazał usytuowania lokalu w budynku. Czy w takiej sytuacji nabywca będzie mieć prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej?
ODPOWIEDŹ Brak informacji wskazanych powyżej może być potraktowany jako niepoinformowanie przez dewelopera o istotnych cechach budynku, w którym ma znajdować się lokal, co może być uznane jako uzasadnienie odstąpienia od umowy deweloperskiej przez nabywcę.
PYTANIE Deweloper nie zawarł w umowie deweloperskiej zakresu i standardu prac wykończeniowych lokalu, argumentując, że zostanie to uzgodnione z nabywcą w trakcie prac wykończeniowych lokalu. Czy takie działanie jest prawidłowe?
ODPOWIEDŹ Nie, deweloper zobowiązany jest w umowie deweloperskiej określić zakres i standard prac wykończeniowych lokalu. Brak przedstawienia takich informacji może być podnoszony przez nabywcę jako argument uzasadniający odstąpienie od umowy deweloperskiej.
PYTANIE Deweloper nie wskazał w umowie deweloperskiej informacji dotyczących pozwolenia na budowę, w tym informacji, że zostało ono zaskarżone. Czy takie działanie jest prawidłowe?
ODPOWIEDŹ Deweloper powinien podać w umowie deweloperskiej numer pozwolenia na budowę, oznaczenie organu, który je wydał, oraz informację, czy jest ono ostateczne lub czy zostało zaskarżone (alternatywnie: numer zgłoszenia budowy oraz oznaczenie organu, do którego dokonano zgłoszenia, wraz z informacją o braku wniesienia sprzeciwu przez ten organ). Brak umieszczenia takich informacji może uprawniać nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej.
PYTANIE Deweloper nie poinformował nabywcy przed zawarciem umowy deweloperskiej o możliwości zapoznania się z pozwoleniem na budowę oraz ze sporządzonym projektem budowlanym. Mimo to nabywca zażądał udostępnienia tych dokumentów, na co deweloper odpowiedział, że jest to dokumentacja techniczna i nie musi jej ujawniać, a najważniejsze informacje dla klienta zawarte są w prospekcie informacyjnym. Czy postępowanie dewelopera jest prawidłowe?
ODPOWIEDŹ Działanie dewelopera nie jest prawidłowe - ustawa przewiduje dla nabywcy możliwość zapoznania się w lokalu dewelopera z dokumentami dotyczącymi inwestycji oraz na temat dewelopera. Przepisy przewidują również obowiązek zawarcia w umowie deweloperskiej oświadczenia nabywcy o tym, że został poinformowany o takim uprawnieniu. Brak poinformowania o tej możliwości oraz odmowa udostępnienia tych informacji mogą być potraktowane jako uprawniające nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej.
PYTANIE Deweloper po przekazaniu prospektu informacyjnego naniósł do niego zmiany, o zakresie których powiadomił nabywcę na piśmie przed zawarciem umowy deweloperskiej. Nabywca dopiero po zawarciu umowy zapoznał się z wprowadzonymi zmianami i oświadczył, że taki lokal jednak nie odpowiada jego potrzebom i w związku z tym odstępuje od umowy. Czy nabywca miał takie prawo?
ODPOWIEDŹ Nabywca będzie mieć prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej, jeżeli informacje zawarte w niej nie będą zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym lub jego załącznikach. Deweloper ma jednak prawo wprowadzać zmiany do prospektu informacyjnego i jego załączników przez zawarciem umowy deweloperskiej, tyle że musi o nich odpowiednio powiadomić nabywcę. Wynika z tego, że w przypadku dokonania zmian, o których nabywca został prawidłowo poinformowany przed zawarciem umowy deweloperskiej, nabywcy nie przysługuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej. W przedstawionej powyżej sytuacji nabywca nie będzie dysponował prawem odstąpienia od umowy deweloperskiej.
PYTANIE Deweloper udostępniał prospekt informacyjny o inwestycji, wykorzystując szablon informacyjny opracowany przez jego spółkę matkę, tj. zagranicznego właściciela. Szablon uwzględniał najlepsze światowe praktyki rekomendowane przez międzynarodowe stowarzyszenia deweloperów. Prospekt nie zawierał jednak wielu informacji przewidzianych przez nową ustawę deweloperską i nie był zgodny z określonym w niej wzorem. Czy w przypadku zawarcia umowy deweloperskiej na podstawie takiego prospektu nabywca będzie dysponował możliwością odstąpienia od umowy?
ODPOWIEDŹ Deweloper może zamieszczać w prospekcie informacyjnym więcej informacji niż to wynika z ustawy, ale nie może mniej. Prospekt powinien być również przygotowany zgodnie z ustalonym w ustawie wzorem. Niezgodność ze wzorem prospektu oraz brak przekazania określonych informacji to przyczyny uprawniające nabywcę do odstąpienia od umowy deweloperskiej.
PYTANIE W prospekcie informacyjnym, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, przedstawiono inny układ pomieszczeń niż ten, który faktycznie wykonano. Czy nabywca będzie miał prawo odstąpić od umowy?
ODPOWIEDŹ Tak. Nabywcy przysługuje prawo odstąpienia od umowy deweloperskiej w terminie 30 dni od dnia jej zawarcia, jeżeli informacje zawarte w prospekcie informacyjnym, na podstawie którego zawarto umowę deweloperską, są niezgodne ze stanem faktycznym w dniu zawarcia umowy.
PYTANIE Deweloper w terminie ustalonym w umowie deweloperskiej nie zawarł umowy przenoszącej własność lokalu. Nabywca wyznaczył dodatkowy dwumiesięczny termin na jej zawarcie, pod rygorem odstąpienia od niej. Deweloper odpowiedział, że termin ten jest zbyt krótki, i zażądał terminu 120 dni, wskazując, że odstąpienie po dwóch miesiącach będzie nieskuteczne. Czy działanie dewelopera było prawidłowe?
ODPOWIEDŹ Deweloper słusznie podniósł, że w omawianej sytuacji powinien mu zostać wyznaczony termin 120-dniowy. Wyznaczenie terminu krótszego będzie bezskuteczne. Jeśli w tym czasie nie zawrze umowy przenoszącej własność lokalu, to nabywca będzie mógł odstąpić od umowy deweloperskiej. W tym miejscu warto dodatkowo przypomnieć, że w przypadku skutecznego odstąpienia od umowy z wyżej omawianej przyczyny nabywca zachowuje roszczenie z tytułu kary umownej za okres opóźnienia.
PYTANIE Nabywca zawarł z deweloperem umowę deweloperską, jednak nie dokonał żadnej z ustalonych w niej wpłat ceny. Deweloper wezwał nabywcę w formie pisemnej do uiszczenia zaległej kwoty w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania. Nabywca argumentował, że żaden bank nie chciał mu udzielić kredytu ze względu na obecną ocenę jego zdolności kredytowej (chwilowa utrata pracy), ale wciąż chciałby nabyć lokal i rozliczyć się z deweloperem. Nie zważając na tłumaczenia nabywcy, po upływie wyznaczonego terminu deweloper odstąpił od umowy deweloperskiej. Czy działanie dewelopera było prawidłowe?
ODPOWIEDŹ Tak, deweloper miał prawo odstąpić od umowy. W przypadku niespełnienia przez nabywcę świadczenia pieniężnego w terminie lub wysokości określonych w umowie deweloper jest zobowiązany do wezwania nabywcy w formie pisemnej do uiszczenia zaległych kwot w terminie 30 dni od dnia doręczenia wezwania, a po bezskutecznym upływie tego terminu deweloper ma prawo odstąpić od umowy. Takie uprawnienie nie przysługuje deweloperowi, gdy niespełnienie przez nabywcę świadczenia pieniężnego jest spowodowane działaniem siły wyższej - jednak niepowodzenie w uzyskaniu kredytu ze względu na zbyt niską zdolność kredytową spowodowaną chwilową utratą pracy nie stanowi przypadku siły wyższej.
PYTANIE Nabywca zawarł z deweloperem umowę deweloperską, dokonał wszystkich wynikających z niej wpłat, jednak finalnie nie przystąpił do zawarcia umowy przenoszącej własność, argumentując to natłokiem obowiązków zawodowych i brakiem czasu na uczestnictwo w akcie. Deweloper wezwał nabywcę w formie pisemnej do przystąpienia do umowy, wyznaczając termin aktu, a gdy nabywca ponownie nie pojawił się we wskazanym dniu, wyznaczył kolejny termin 60 dni później. Po powtórnym niestawieniu się nabywcy deweloper odstąpił od umowy deweloperskiej. Czy działanie dewelopera było prawidłowe?
ODPOWIEDŹ Deweloper ma prawo odstąpić od umowy deweloperskiej w przypadku niestawienia się nabywcy do podpisania aktu notarialnego przenoszącego na nabywcę prawa wynikające z umowy deweloperskiej mimo dwukrotnego doręczenia wezwania w formie pisemnej w odstępie co najmniej 60 dni. Dlatego powyżej opisane działanie dewelopera (zakończone odstąpieniem od umowy) było uprawnione. Omawiane uprawnienie nie przysługuje deweloperowi, gdy niestawienie się nabywcy było spowodowane działaniem siły wyższej - jednak obowiązki zawodowe nie stanowią takiego przypadku. ©℗
Maciej Król, Krzysztof Wiecki

PROSPEKT INFORMACYJNY

PYTANIE Czy deweloper każdorazowo musi doręczyć nabywcy prospekt informacyjny?
ODPOWIEDŹ Tak, zgodnie z obowiązującymi od 1 lipca 2022 r. przepisami nowej ustawy deweloperskiej prospekt informacyjny musi zostać doręczony każdemu zainteresowanemu nabyciem lokalu lub domu jednorodzinnego. Mamy w tym przypadku wyraźną zmianę w stosunku do postanowień poprzednio obowiązującej ustawy deweloperskiej, zgodnie z którą prospekt informacyjny należało doręczyć osobie zainteresowanej wyłącznie na jej żądanie.
PYTANIE W jakiej formie doręcza się prospekt? Czy można przesłać prospekt e-mailem?
ODPOWIEDŹ Zmianie nie uległa forma, w jakiej powinien zostać przekazany prospekt - w dalszym ciągu należy go doręczyć na trwałym nośniku, a więc w formie papierowej lub elektronicznej (np. dokument w formacie PDF przesłany za pośrednictwem wiadomości e-mail). W dalszym ciągu również przekazanie prospektu informacyjnego powinno zostać dokonane przez dewelopera nieodpłatnie. Należy oczywiście pamiętać, że zgodnie z art. 21 ust. 3 nowej ustawy deweloperskiej „w przypadku doręczenia prospektu informacyjnego wraz z załącznikami wyłącznie na trwałym nośniku innym niż papier” deweloper będzie zobowiązany na żądanie konsumenta udostępnić prospekt informacyjny wraz z załącznikami na papierze w lokalu przedsiębiorstwa.
PYTANIE Czy prospekt informacyjny powinien zostać przekazany najpóźniej przed zawarciem umowy deweloperskiej?
ODPOWIEDŹ Nie, prospekt informacyjny powinien zostać doręczony osobie zainteresowanej nabyciem lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego nie tylko przed zawarciem umowy deweloperskiej, lecz także przed zawarciem:
  • umowy ustanowienia odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu na nabywcę,
  • umowy przeniesienia na nabywcę własności lokalu mieszkalnego lub nieruchomości zabudowanej domem jednorodzinnym, a także
  • umowy rezerwacyjnej.
Ustawodawca wyraźnie rozszerzył więc zakres umów, przed których zawarciem deweloper musi doręczyć nabywcy prospekt informacyjny.
PYTANIE Co się stanie, jeśli deweloper nie sporządzi lub nie przekaże nabywcy prospektu informacyjnego?
ODPOWIEDŹ Ustawodawca dość surowo traktuje niewywiązanie się przez dewelopera z obowiązków w zakresie prospektu informacyjnego. Brak sporządzenia prospektu informacyjnego stanowi wykroczenie karane grzywną do 5 tys. zł. Co ważne, pod pojęciem braku prospektu informacyjnego należy również rozumieć przygotowanie prospektu w szczątkowej formie, pozbawionego wielu istotnych informacji. W takim przypadku bowiem prospekt traktowany jest jako nieistniejący.
Z kolei podanie w prospekcie nieprawdziwych informacji lub zatajenie prawdziwych informacji lub danych stanowi już występek zagrożony karą grzywny, ograniczenia wolności lub pozbawienia wonności do lat dwóch.
Jeśli dane zawarte w prospekcie są niezgodne ze stanem faktycznym lub prawnym bądź nie został on doręczony w sposób zgodny z ustawą, to nabywca ma prawo do odstąpienia od umowy deweloperskiej. ©℗
Wojciech Kozorys

GARAŻE I KOMÓRKI LOKATORSKIE

PYTANIE Czy jeżeli wraz z mieszkaniami będę sprzedawał garaże lub komórki lokatorskie, to będą one również objęte ustawą? Co powyższa zmiana oznacza dla deweloperów?
ODPOWIEDŹ Do tej pory lokale użytkowe były całkowicie wyłączone spod ochrony ustawy deweloperskiej. Z kolei zakup komórki lokatorskiej lub miejsca postojowego był objęty ochroną tylko w przypadku, gdy te przynależności były sprzedawane jako udział w nieruchomości wspólnej z prawem do wyłącznego korzystania. Jeśli jednak garaże czy komórki lokatorskie stanowiły odrębne lokale użytkowe, to w odniesieniu do nich deweloperzy mogli zawierać zwykłe umowy cywilnoprawne, przy których nie było np. obowiązku dokonywania wpłat na mieszkaniowe rachunki powiernicze.
Nowa ustawa deweloperska zmienia podejście do lokali użytkowych. Przepisy nowej ustawy deweloperskiej będą miały zastosowanie do lokali użytkowych, jeżeli umowa dotycząca lokalu użytkowego:
a) zostanie zawarta wraz z klasyczną umową deweloperską lub umową przenoszącą własność do lokalu lub domu mieszkalnego, do których zastosowanie będzie miała nowa ustawa deweloperska,
b) jest związana z tym samym przedsięwzięciem deweloperskim lub zadaniem inwestycyjnym co umowa główna dotycząca lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.
W praktyce zmiana oznacza rozszerzenie ochrony, jaką dają nabywcom mieszkaniowe rachunki powiernicze oraz Deweloperski Fundusz Gwarancyjny, również na zakup komórek lokatorskich, garaży i innych podobnych przynależności, stanowiących odrębne lokale użytkowe. Według UOKiK zgodnie z założeniem ustawą powinny być objęte te umowy dotyczące lokali użytkowych, które zostały zawarte z umową mieszkaniową (np. deweloperską) w jednym czasie i miejscu, przy czym nie ma znaczenia, czy będzie to jeden akt notarialny czy dwa odrębne.
Stanowisko Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów z 27 lipca 2022 r.
DGP: Jak rozumieć sformułowanie, że nowa ustawa deweloperska ma zastosowanie do umów dotyczących lokali użytkowych zawieranych „wraz” z umowami deweloperskimi i umowami przeniesienia własności lokalu? Czy umowy dotyczące lokali użytkowych zawierane w innym terminie lub w odrębnym akcie notarialnym nie są chronione ustawą deweloperską?
UOKIK: UOKiK: Zgodnie z założeniem ustawą powinny być objęte te umowy dotyczące lokali użytkowych, które zostały zawarte wraz z umową mieszkaniową (np. deweloperską) w jednym czasie i miejscu, przy czym nie ma znaczenia, czy będzie to jeden akt notarialny, czy dwa odrębne.
DGP: Z nowej ustawy deweloperskiej wynika, że umowy, na podstawie których nabywca kupuje lokale użytkowe, są odrębnie klasyfikowanymi umowami (inna podstawa prawna). Czy więc nabywca w przypadku stwierdzenia wady istotnej i odstąpienia od umowy deweloperskiej może też odstąpić od zawartej równocześnie umowy dotyczącej lokalu użytkowego?
UOKIK: Tak. Nabywca w przypadku stwierdzenia wady istotnej i odstąpienia od umowy deweloperskiej może też odstąpić od zawartej równocześnie umowy dotyczącej lokalu użytkowego.
PYTANIE Czy nowa ustawa deweloperska obejmuje również lokale użytkowe służące do prowadzenia działalności gospodarczej?
ODPOWIEDŹ Nie. Nowa ustawa deweloperska chroni jako nabywców wyłącznie osoby fizyczne, które nabywają lokale mieszkalne lub domy „w celu niezwiązanym bezpośrednio z ich działalnością gospodarczą lub zawodową”. W związku z tym lokale służące do prowadzenia w nich działalności gospodarczej są z niej wyłączone.
PYTANIE Jakie elementy powinna zawierać umowa dotycząca lokalu użytkowego według nowej ustawy deweloperskiej?
ODPOWIEDŹ Zasadniczo taka umowa powinna zawierać podobne elementy jak w przypadku klasycznej umowy deweloperskiej, czyli:
  • strony umowy, datę oraz miejsce jej zawarcia,
  • cenę nabycia prawa do lokalu użytkowego,
  • położenie oraz cechy lokalu użytkowego,
  • powierzchnię lokalu oraz standard prac wykończeniowych,
  • termin przeniesienia prawa do lokalu na nabywcę,
  • wysokość, termin i sposób dokonywania wpłat na mieszkaniowy rachunek powierniczy,
  • termin i sposób zawiadomienia nabywcy o odbiorze lokalu użytkowego oraz termin odbioru lokalu użytkowego,
  • informację o zgodzie/zobowiązaniu do udzielenia zgody banku lub innego wierzyciela hipotecznego na bezobciążeniowe ustanowienie odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienie jego własności na nabywcę,
  • zobowiązanie dewelopera do wybudowania budynku i przeniesienia własności lokalu użytkowego. ©℗
Piotr Olearczyk

SŁUŻEBNOŚCI

PYTANIE Czy deweloper może ustanawiać służebności po zawarciu umów deweloperskich?
ODPOWIEDŹ Przepisy nowej ustawy deweloperskiej nie zakazują deweloperowi ustanawiania służebności na nieruchomościach, na których realizuje inwestycję mieszkaniową. Istnieje tylko jedno ważne zastrzeżenie - przeniesienie własności lokalu na nabywcę może nastąpić tylko w stanie wolnym od obciążeń z wyjątkiem takich, na które nabywca wyraził zgodę. Odpowiadając na pytanie: po zawarciu umów deweloperskich deweloper może ustanawiać służebności, ale każda z nich powinna być zaakceptowana przez nabywców.
PYTANIE Czy jest to nowe rozwiązanie w stosunku do poprzednio obowiązującej ustawy?
ODPOWIEDŹ Nakaz przenoszenia własności lokali bez obciążeń występował w dotychczasowym stanie prawnym, ale odnosił się jedynie do inwestycji zabezpieczonych zamkniętym mieszkaniowym rachunkiem powierniczym ‒ jego naruszenie mogło spowodować odmowę wypłaty środków deweloperowi. Obecnie znajdzie on zastosowanie do wszystkich inwestycji deweloperskich niezależnie od przyjętego zabezpieczenia ochrony wpłat nabywców. W uzasadnieniu do projektu ustawy podkreślono, że celem przepisów nie jest wprowadzenie bezwzględnego zakazu obciążania nieruchomości oferowanych nabywcom. Rolą tej regulacji jest takie wzmocnienie ochrony nabywców, aby deweloperzy nie wykorzystywali swojej pozycji w celu zapewnienia sobie możliwości dogodnego realizowania innych inwestycji albo ustanawiania służebności na rzecz pozostałych podmiotów, które mają w tym interes.
Dopuszczalna będzie natomiast praktyka ustanawiania służebności, bez których realizacja danej inwestycji mieszkaniowej nie byłaby możliwa, jak np. służebności drogowych i przesyłu, które zabezpieczają w szczególności wieloetapowe inwestycje mieszkaniowe w dostęp do mediów i prawidłowe funkcjonowanie układu komunikacyjnego.
PYTANIE Na co powinni zwrócić uwagę deweloperzy, aby sprostać nowym wymaganiom dotyczącym ustanawiania służebności?
ODPOWIEDŹ Deweloperzy muszą dokładnie zaplanować inwestycje, które wymagają ustanowienia poszczególnych służebności. A zatem konieczne jest zamieszczenie już w umowie deweloperskiej postanowień przewidujących zgody nabywców na ustanowienie konkretnych obciążeń.
Warto też zauważyć, że nowe przepisy wzmacniają dotychczasowe stanowisko UOKIK. Urząd kwestionował praktykę zastrzegania we wzorcach umów deweloperskich blankietowych zgód i ogólnych pełnomocnictw na rzecz dewelopera do ustanawiania służebności i ograniczeń stosownie do potrzeb ujawniających się w toku wieloetapowych inwestycji budowlanych. Postanowienia tego typu wielokrotnie były uznawane za klauzule niedozwolone. ©℗
Maciej Król, Jerzy Róg
Olesiński & Wspólnicy