Resort rozwoju chce, by więcej domów powstawało tylko na zgłoszenie, bez pozwolenia na budowę. Chodzi o rozszerzenie działania przepisów o domach 70 mkw, które można już stawiać bez nadmiernej biurokracji. – Pracujemy nad ustawą deregulującą prawo budowlane, która usprawni procesy inwestycyjne – mówi DGP wiceminister rozwoju Piotr Uściński.
Mamy napływ uchodźców, bardzo drogie mieszkania, ograniczony dostęp do najmu czy możliwości zakupu własnego M ze względu na rosnące stopy procentowe. Jakiej tendencji na rynku mieszkań się pan spodziewa?
Mamy do czynienia z równoważącymi się tendencjami. Z jednej strony rosną ceny materiałów budowlanych (stali, betonu), koszty siły roboczej; ile ostatecznie będzie kosztowała budowa – trudno oszacować. To często uniemożliwia zawarcie umowy z podwykonawcami. A z drugiej strony mamy podwyżki stóp procentowych i obawy potencjalnych kredytobiorców przed braniem kredytów. Przypatrując się stale tym procesom, liczymy jednak, że w tym roku rozpoczęte i trwające budowy się zakończą i to zachwianie nie będzie duże.
Jaki macie pomysły na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych ludzi?
Chcemy namawiać samorządy, żeby inwestowały w budownictwo komunalne i socjalne. Mogą korzystać z funduszu dopłat, z którego można pokryć 60–80 proc. kosztów budowy albo remontów. Zachęcamy też do poszukiwania pustostanów wyłączonych ze względu na stan techniczny i korzystania z dostępnych i niewymagających wielkich nakładów inwestycyjnych narzędzi, które udostępniamy. Nieużytkowanego zasobu jest w Polsce dużo, jest on nam teraz bardzo potrzebny. Wspieramy też rozwój SIM-ów (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe, dawne TBS, to spółki tzw. not for profit budujące mieszkania – red.).
Naszym priorytetem jest zwiększenie dostępności mieszkań. Dążymy do tego, by wskaźnik liczby mieszkań na 1 tys. mieszkańców w 2030 r. wyniósł 435 (dziś to 400 – red.). Spoglądając na statystyki i tendencje, zmierzamy do niego w szybkim tempie. Gdyby tempo budowy 234 tys. mieszkań rocznie się utrzymało, to pożądany przez nas poziom wskaźnika, określony jako cel na 2030 rok, osiągniemy szybciej.
Dążymy też do poprawy jakości tkanki mieszkaniowej, tutaj skupiamy się na zagadnieniach związanych z termomodernizacją. Z KPO będziemy mieli pieniądze na wspieranie działań mających podwyższyć standard energetyczny budynków. Gminy, w przypadku takich inwestycji, będą mogły uzyskać nawet 95 proc. kosztów netto dofinansowania.
Rozwiązania te wymagają partycypacji samorządów, a te są w coraz większych tarapatach finansowych, m.in. przez obniżki podatków, które w nie uderzają.
Nie do końca zgadzam się z tezą, że samorządy negatywnie odczuwają obniżki podatków. Wynagrodzenia Polaków rosną znacząco, średni wzrost utrzymuje się powyżej inflacji, zatem i dochody samorządów się zwiększają mimo spadających wpływów podatkowych. Przypomnę, że spadek dochodów z PIT ma być samorządom rekompensowany.
Samorządy patrzą na to inaczej. Wróćmy jednak do ustawy, która pozwala ludziom bez wkładu własnego na uzyskanie kredytu na zakup mieszkania. Właśnie weszła ona w życie, przypomnijmy jej kluczowe założenia.
Wychodzimy w tej ustawie naprzeciw potrzebom rodzin, które stać na zakup mieszkania, bo mają zdolność kredytową, mają dobre zarobki, natomiast nie mają odłożonych pieniędzy na wkład własny. A banki, zgodnie z rekomendacją S, oczekują, że każdy kredytobiorca będzie miał fundusze na wkład własny. Dzięki przepisom, które przygotowaliśmy w Ministerstwie Rozwoju, gwarancja BGK zastępująca wymóg wniesienia wkładu własnego wyniesie nie mniej niż 10 proc. i nie więcej niż 20 proc. wydatków, na które zaciągany jest kredyt, a kwota gwarantowanej części kredytu nie może być wyższa niż 100 tys. zł.
Gwarancja może obejmować zakup pierwszego mieszkania, a w przypadku rodzin z dziećmi – zakup większego lokum.
Dodatkowo, jeśli w trakcie spłaty kredytu kredytobiorcy urodzą się kolejne dzieci w rodzinie, to może skorzystać ze spłaty rodzinnej – na drugie dziecko jest to 20 tys. zł, a na kolejne po 60 tys. zł. Oczywiście do wysokości kredytu.
Celem tej ustawy jest wspieranie Polaków w zakupie własnego mieszkania, a to z pewnością przysłuży się również stworzeniu stabilnych podstaw i warunków, by młodzi nie odkładali decyzji o zakładaniu rodziny. Bo oszczędzanie na wkład własny często niestety ma taki skutek. Tymczasem państwu powinno zależeć na tym, by dbać o to, by rodziło się jak najwięcej dzieci, to bardzo ważny interes narodowy.
Między zapowiedzią tych przepisów a ich wejściem w życie mieliśmy osiem podwyżek stóp procentowych. A to oznacza, że zdolność kredytowa polskich rodzin bardzo zmalała. Zapowiadacie nowelizację tych regulacji. Co się zmieni?
Mniej osób decyduje się na kredyt, bo spada zdolność kredytowa albo mają opór wewnętrzny przed zaciąganiem zobowiązania wobec niejasnej przyszłości. To zrozumiałe, że kredytów hipotecznych jest mniej.
Zdajemy sobie sprawę z aktualnej sytuacji na rynku mieszkaniowym i tego, że rosnące koszty kredytów mogą utrudnić podjęcie decyzji o ich zaciąganiu. Aby w pełni wykorzystać potencjał nowego programu, zdecydowaliśmy więc o wprowadzeniu kilku zmian, które uczynią go bardziej atrakcyjnym i funkcjonalnym w obecnej, dość dynamicznie zmieniającej się rzeczywistości.
Proponowane przez nas zmiany w programie obejmą usunięcie przepisu o minimalnej wysokości gwarancji (obecnie 10 proc. wartości nieruchomości). Oznacza to możliwość wnoszenia większego wkładu własnego i umożliwi skorzystanie z programu większej grupie zainteresowanych, czyli tym, którzy zgromadzili np. 15 proc. wkładu własnego. Propozycja zmian obejmuje również objęcie spłatami rodzinnymi kredytów z wkładem własnym równym 20 proc. wartości nieruchomości.
W ramach zmian proponujemy też podniesienie limitu ceny 1 mkw. dla mieszkań dostępnych w programie.
Ostatnia z proponowanych przez nas modyfikacji dotyczy objęcia spłatami rodzinnymi kredytów o stałej stopie procentowej z wkładem własnym do 25 proc. wartości nieruchomości. Zmiana ta ma na celu popularyzowanie kredytów ze stałą stopą procentową.
Kiedy projekt nowelizacji trafi do Rady Ministrów i czy będzie konsultowany?
Pracujemy nad tym, by projekt został jak najszybciej przekazany do rozpatrzenia przez Komitet Stały RM. Zakładamy, że zmiany wejdą w życie najpóźniej w styczniu 2023 r.
Progi cenowe dostępu do programu mają wzrosnąć, mimo to np. w Warszawie będzie można kupić z gwarancją raczej mieszkanie na obrzeżach...
Czy to jest problem, by kupić mieszkanie nie w centrum Warszawy? Czy państwo powinno wspierać zakup mieszkań za bardzo wysokie ceny? Celem rozwiązań oddawanych w ręce obywateli jest ułatwienie im zakupu mieszkania na ich własne potrzeby, a nie w najbardziej prestiżowych lokalizacjach. Większość miejsc, w których można znaleźć mieszkania spełniające kryteria programu – mimo że bardziej oddalona od ścisłego centrum – jest bardzo dobrze z nim skomunikowana.
Jednak tendencja jest taka, że deweloperzy są wypychani z centrów na obrzeża, co oznacza rozlewanie się miast. Dominują też bardzo małe mieszkania. Czy to nie jest niepokojące?
Warunki techniczne, jakie muszą spełniać lokale mieszkalne, są określone w rozporządzeniu. Minimalna powierzchnia to 25 mkw. Mamy wolny rynek, deweloperzy mogą więc budować takie mieszkania. Przepisy techniczne powodują też, że nie da się budować domów z samymi kawalerkami. Ale deweloperzy twierdzą, że ludzie chcą kupować właśnie takie mieszkania i dlatego je budują. Na pewno „patodeweloperką” są oferty poniżej 25 mkw. – 18–20 mkw. – sprzedawane formalnie jako lokale użytkowe. Źle, jeśli stają się one zakamuflowanymi lokalami mieszkalnymi.
Deweloperzy mają całą listę postulatów wobec rządu. Skarżą się m.in. na deficyt gruntów pod zabudowę. Chcieliby większego dostępu do gruntów KZN i spółek Skarbu Państwa. Dostaną go?
Dziękujemy deweloperom za to, że przedstawiają postulaty, jesteśmy w ciągłym dialogu z różnymi interesariuszami procesu inwestycyjno-budowlanego. O wielu sprawach wiemy i przygotowujemy konkretne rozwiązania legislacyjne. Na przykład trwają prace nad przygotowaniem przepisów o tzw. konwersji, czyli ułatwieniu przekształceń istniejących obiektów budowlanych, jak również terenów po niewykorzystanych obiektach. Chodzi o budynki biurowe i wielkopowierzchniowe obiekty, np. po galeriach handlowych. Projektowane przepisy umożliwiłyby przekształcanie zarówno obiektów, jak i gruntów na cele mieszkaniowe bez długotrwałej, często wieloletniej procedury.
Obecnie prowadzimy także kluczowy etap prac nad zmianą ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Trwa proces konsultacji społecznych i uzgodnień międzyresortowych. Projekt zawiera zapisy, które są oczekiwane nie tylko przez inwestorów, lecz także przez samorządy i ogół obywateli – wszystkim przecież zależy na przyspieszonych procedurach, spójnych dokumentach czy nowych i skutecznych narzędziach planistycznych. Zintegrowany plan inwestycyjny jest tu najlepszym przykładem. To nowa forma planu miejscowego przygotowywanego przez gminę w oparciu o umowę z inwestorem. Zasady współpracy pomiędzy stronami mogą tu być dokładnie opisane, więc zarówno gmina, jak i inwestor będą zabezpieczeni ustaleniami umowy. Jednocześnie społeczeństwo będzie miało zapewniony swój udział dzięki partycypacji.
W ustawie o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym są też inne racjonalne przepisy, np. precyzujące wskaźniki dotyczące intensywności zabudowy, by nie ograniczały one powierzchni balkonów i tarasów. Chcemy, by deweloperzy, planując inwestycje, nie odstępowali od budowy tarasów i balkonów, których wartość doceniliśmy szczególnie w czasie pandemii.
Pracujemy też nad ustawą deregulującą prawo budowlane, która usprawni procesy inwestycyjne.
Na czym ma ona polegać?
Na przykład na rozszerzeniu katalogu inwestycji realizowanych na zgłoszenie względem pozwolenia na budowę czy w uproszczonej procedurze – bez zgłoszenia. Mamy pomysł, by – podobnie jak w ustawie o domach 70-metrowych – ograniczyć starostom pracę przy zgłoszeniach.
Na większe domy jednorodzinne czy na wielolokalowe budynki?
Pracujemy nad propozycjami, ale na chwilę obecną za wcześnie jeszcze, by mówić o konkretnym kształcie proponowanych rozwiązań.
A jakie regulacje planujecie, jeżeli chodzi o pustostany, w tym możliwości dla samorządów do przekształcania na cele mieszkaniowe dla uchodźców budynków innych niż mieszkaniowe, np. szkół?
Pomocne w tym zakresie mogą być przepisy przygotowane przez MRiT na potrzeby prac nad nowelizacją ustawy o pomocy obywatelom Ukrainy w związku z konfliktem zbrojnym na terytorium tego państwa. Wprowadzają one ułatwienia procedur, dzięki którym proces adaptacji pustostanów na potrzeby mieszkaniowe będzie prostszy pod względem formalnym. ©℗
Rozmawiała Sonia Sobczyk-Grygiel
oprac. Anna Ochremiak
