Umowy najmu nie należy absolutnie podpisywać przed wcześniejszym, dokładnym zapoznaniem się z treścią dokumentu. Konieczne będzie poznanie obowiązujących przepisów prawnych, po to by poznać prawa i obowiązki - zarówno najemcy jak i wynajmującego. Na co zwrócić uwagę przed podjęciem decyzji o wynajmie konkretnego mieszkania?

Na samym początku warto zastanowić się czy chcemy szukać mieszkania sami czy z pośrednikiem. To niejednokrotnie zarówno kwestia posiadanych finansów jak i bezpieczeństwa. Szukając mieszkania osobiście, na początku nie poniesiemy żadnych kosztów. Możemy jednak sporo zaryzykować, jeżeli popełnimy błąd, źle ocenimy sytuację lub nie zadbamy o prawidłowe zapisy w umowie najmu. Jeżeli zdecydujemy się na pośrednictwo, zapłacimy za nie w zależności od zapisu umowy. Jeśli ostatecznie wybierzemy działanie na własną rękę, warto wiedzieć na co zwrócić uwagę.

Jeżeli coś nam nie odpowiada w warunkach oglądanego mieszkania warto to wskazać właścicielowi/wynajmującemu i negocjować zapisy umowy. Jest szansa, że wynajmujący (ten który oddaje mieszkanie na wynajem) zejdzie trochę z ceny albo wstawi do mieszkania brakujące sprzęty. Trzeba pamiętać, że umowa najmu jest umową pomiędzy dwiema stronami i powinna zabezpieczać zarówno wynajmującego, jak i najemcę (osobę która zamieszka w lokalu).

Najem lokalu - co oznacza i co z niego wynika

Według przepisów polskiego kodeksu cywilnego, przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz (w tym przypadku lokal) do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Wynajmujący ma obowiązek wydania najemcy lokalu w stanie przydatnym do umówionego użytku i utrzymywanie go w odpowiednim stanie przez cały czas trwania umowy na swój koszt. Jednak najemca musi mieć na uwadze tak zwane drobne nakłady, które musi ponosić w czasie trwania umowy. Do drobnych nakładów, które obciążają najemcę lokalu, należą w szczególności: drobne naprawy podłóg, drzwi i okien, malowanie ścian, podłóg oraz wewnętrznej strony drzwi wejściowych, jak również drobne naprawy instalacji i urządzeń technicznych, zapewniających korzystanie ze światła, ogrzewania lokalu, dopływu i odpływu wody.

Należy zwrócić uwagę na zapis „drobne”. Warto w umowie uzgodnić, jak obie strony rozumieją drobne nakłady – co powinien zrobić sam najemca, co wynajmujący, a co można zrobić wspólnie. Można też zrobić samemu, ale prosić o zwrot kosztów.

Forma umowy najmu lokalu

Umowa najmu lokalu nie ma wskazanej formy, w jakiej musi być zawarta. Może być to zarówno forma ustna, pisemna, jak również w formie aktu notarialnego. Lepiej ją jednak zawrzeć na piśmie, wtedy obie strony mają jasno stwierdzone prawa i obowiązki.

Czas umowy najmu lokalu

Czas na jaki zawiera się umowę najmu może być określony lub nieokreślony. Jeżeli stosunek trwa dłużej niż 1 rok wymagana jest forma pisemna, a w przypadku jej niezachowania domniemywa się, że zawarto ją na czas nieoznaczony. Domniemanie takie istnieje także wtedy, gdy najem trwa dłużej niż 10 lat.

Rozwiązanie umowy najmu lokalu

Rozwiązanie umowy najmu mieszkania zawartej na czas określony może zostać dokonane tylko w przypadku, gdy taka możliwość została zapisana w umowie najmu. Jeśli nie określono w niej terminu oraz warunków wypowiedzenia, najem kończy się po upływie okresu, na jaki został zawarty. Jedyną możliwością wypowiedzenia umowy jest jej zerwanie w trybie natychmiastowym, pod warunkiem, że zostaną spełnione specjalne przesłanki ku takiemu działaniu – działanie wbrew warunkom umowy.

Ważne. Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach.

Umowa na czas nieokreślony to najczęstsza forma umów najmu. Jeśli dokument zawiera informacje o okolicznościach i terminach wypowiedzenia wtedy rozwiązanie umowy nie jest problemem. W przypadku, gdy brakuje takiego zapisu strony umowy są zobowiązane do przestrzegania ustawy o ochronie praw lokatorów. Jest dowolność w określaniu terminów wypowiedzenia zapisanych w umowie.

W wypadku, gdy umowa najmu określa termin wypowiedzenia wtedy najemca postępuje zgodnie z warunkami ustalonymi z wynajmującym.

Gdy umowa na czas nieokreślony nie zawiera informacji o wypowiedzeniu, najemcę obowiązują przepisy kodeksu cywilnego. Jeśli czynsz jest płatny miesięcznie (rozwiązanie zwyczajowo przyjęte przy najmie lokalu mieszkalnego) to wypowiedzenie umowy najmu może nastąpić najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego.

Ważne. Jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa nadal rzeczy za zgodą wynajmującego, poczytuje się w razie wątpliwości, że najem został przedłużony na czas nie oznaczony.

Czynsz umowy najmu lokalu

Najemca ma obowiązek płacenia czynszu, który może być ustalony w pieniądzach lub innych świadczeniach, a także używania rzeczy w sposób przewidziany w umowie i sprawowania nad nią pieczy.

Protokół do umowy najmu lokalu

Jest to dokument sporządzany w momencie przekazywania lokalu w ręce drugiej strony umowy najmu. W przypadku zawierania umowy najmu, przekazanie następuje od wynajmującego do najemcy. W przypadku zakończenia najmu – od najemcy do wynajmującego.

Sporządzenie i podpisanie protokołu nie jest obowiązkowe, ale warto to zrobić. Taki dokument chroni obie strony umowy najmu. Strony wskazują, w jakim stanie jest lokal. Jakie urządzenia posiada, jakie są jego cechy szczególne, itp. Chroni to najemcę przed zarzutami ze strony wynajmującego dotyczącymi ewentualnych uszkodzeń lokalu lub braków w wyposażeniu. Interes wynajmującego również jest chroniony. Jeżeli w momencie odbioru lokalu stwierdzi on uszkodzenia lub braki w wyposażeniu, będzie mógł żądań od najemcy np. naprawienia uszkodzeń lub zapłaty za naprawę.

Ważne. Stan każdego przedmiotu warto przedstawić w dokumentacji fotograficznej sporządzonej w dniu sporządzania protokołu, która będzie stanowić załącznik do protokołu. W protokole warto również zamieścić informację o stanie liczników z dnia przekazania lokalu. Każda ze stron będzie odpowiedzialna jedynie za własne zużycie tzw. mediów.

Ważne. Zapoznaj się szczegółowo z protokołem załączonym do umowy wynajmu. Czy rzeczy o których wspominał wynajmujący zgadzają się ze stanem faktycznym i czy zostały wydane, np. wszystkie niezbędne komplety kluczy, pilot do bramy.

Kaucja w umowie najmu

W umowie może zostać ustalona kaucja. To określona suma pieniędzy, której zadaniem jest zabezpieczenie roszczeń w przypadku niewywiązania się lub niedbałego wykonania umowy. Kaucja może być wykorzystana na pokrycie strat wynikłych z realizacji umowy. Jest pobierana przy podpisaniu umowy i w umowie też powinien się znaleźć o niej stosowny zapis. Najemca powinien zadbać o poświadczenie pobrania kaucji. Najemca na koniec umowy może domagać się jej zwrotu.

Ważne. Warto zadbać, by w umowie znalazło się postanowienie o stanie osobowym lokalu. Tak, by później nie okazało się że w lokalu będą mieszkać też inne postronne osoby.

Prawa i obowiązki najemcy

Najemca ma prawo do:

  • przeczytania umowy uważnie i ze zrozumieniem,
  • poznania wysokości kaucji i czynszu,
  • uzyskanie informacji o możliwości przyjmowania gości
  • poznania swoich obowiązków np. dotyczących ewentualnych napraw,
  • unikania podejrzanych zaliczek
  • sprawdzenia zgodności z ogłoszeniem (wygląd mieszkania, powierzchnia, meble, sprzęty, komunikacja, dojazdy w ważne miejsca),
  • sprawdzenia, czy wynajmujący jest prawowitym właścicielem mieszkania (ew. okazanie pełnomocnictwa),
  • prywatności, wynajmujący nie musi wszystkiego wiedzieć o najemcy,
  • ustalenia wygodnego terminu płatności na określonych warunkach,
  • ustalenia długości okresu wypowiedzenia.

Najemca może założyć w najętym lokalu oświetlenie elektryczne, gaz, telefon, radio i inne podobne urządzenia, chyba że sposób ich założenia sprzeciwia się obowiązującym przepisom albo zagraża bezpieczeństwu nieruchomości. Jeżeli do założenia urządzeń potrzebne jest współdziałanie wynajmującego, najemca może domagać się tego współdziałania za zwrotem ew. kosztów.

Najemca lokalu powinien stosować się do porządku domowego, o ile ten nie jest sprzeczny z uprawnieniami wynikającymi z umowy; powinien również liczyć się z potrzebami innych mieszkańców i sąsiadów.

Najemca jest obowiązany utrzymywać lokal oraz pomieszczenia, do używania których jest uprawniony, we właściwym stanie technicznym i higieniczno-sanitarnym określonym odrębnymi przepisami oraz przestrzegać porządku domowego.

Najemcę obciąża drobna naprawa i konserwacja elementów lokalu.

Ważne. Warto pamiętać, że bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Jednak zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym, np. dzieci.

Ważne. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.

Obowiązki wynajmującego

Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

W razie oddania w najem lokalu opróżnionego przez dotychczasowego najemcę, wynajmujący jest obowiązany wymienić zużyte elementy wyposażenia lokalu.

Do obowiązków wynajmującego należy w szczególności:

  • utrzymanie w należytym stanie, porządku i czystości pomieszczeń i urządzeń budynku, służących do wspólnego użytku mieszkańców, oraz jego otoczenia;
  • dokonywanie napraw budynku, jego pomieszczeń i urządzeń, o których mowa w pkt 1, oraz przywrócenie poprzedniego stanu budynku uszkodzonego, niezależnie od przyczyn, z tym że najemcę obciąża obowiązek pokrycia strat powstałych z jego winy;
  • dokonywanie napraw lokalu, napraw lub wymiany instalacji i elementów wyposażenia technicznego w zakresie nieobciążającym najemcy, a zwłaszcza:
  • napraw i wymiany wewnętrznych instalacji: wodociągowej, gazowej i ciepłej wody – bez armatury i wyposażenia, a także napraw i wymiany wewnętrznej instalacji kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania wraz z grzejnikami, instalacji elektrycznej, anteny zbiorczej – z wyjątkiem osprzętu,
  • wymiany pieców grzewczych, stolarki okiennej i drzwiowej oraz podłóg, posadzek i wykładzin podłogowych, a także tynków.

Warto wiedzieć, że jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on najpierw uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu.

Prawa wynajmującego

Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Prawa wynajmującego mieszkanie obejmują przede wszystkim możliwość sprawdzenia tożsamości potencjalnego lokatora, a także uzyskanie informacji odnośnie jego zatrudnienia i uzyskiwanych dochodów. Dzięki temu właściciel będzie miał pewność, lub też nie, że najemca będzie rzetelnie wypłacał pieniądze za wynajmowane mieszkanie. Przy okazji warto również ustalić najwygodniejszy termin płatności — jeśli najemca dostaje wypłatę zawsze tego samego dnia miesiąca, będzie to ułatwiało sprawę.

Wynajmujący ma prawo do wypowiedzenia najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia. Dzieje się tak w sytuacji, kiedy najemca nie stosuje się do postanowień zawartych w umowie i używa lokalu w sposób sprzeczny z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje mieszkanie, narażając je na zniszczenia.

Specjalny rodzaj umowy. Umowa najmu okazjonalnego

Umową najmu okazjonalnego jest umowa najmu lokalu mieszkalnego, którego właściciel, będący osobą fizyczną, nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali, zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat.

Warto wiedzieć, że umowa najmu okazjonalnego charakteryzuje się niższą ochroną lokatorów niż w przypadku zawierania klasycznej umowy najmu lokalu. W przypadku naruszenia przez najemcę postanowień umowy, wynajmujący może skierować do niego pisemne żądanie opuszczenia lokalu w terminie 7 dni. W sytuacji, gdy najemca nie opuści lokalu w terminie, wynajmujący może złożyć we właściwym miejscowo dla lokalu sądzie wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu (czyli oświadczeniu najemcy, który jest załącznikiem do umowy).

Przedmiotem umowy najmu okazjonalnego jest lokal mieszkalny. Jednak w odróżnieniu od powszechnie zawieranej umowy najmu - zawierając umowę najmu okazjonalnego, należy dołączyć do niej oświadczenia:

- najemcy, że w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu będzie mógł zamieszkać w innym lokalu wraz ze wskazaniem tego lokalu, oraz

- osoby mającej tytuł prawny do lokalu (wynajmującego), zawierające zgodę na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu najemcy.

Zawarcie przez strony umowy najmu okazjonalnego może być uzależnione od wcześniejszego uiszczenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja taka nie może jednakże przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Należy pamiętać, że zawierając umowę najmu okazjonalnego w terminie 14 dni od dnia rozpoczęcia najmu, właściciel mieszkania zgłasza zawarcie umowy najmu okazjonalnego do właściwego miejscowo dla lokalu urzędu skarbowego. Najemca powinien mieć wgląd do potwierdzenia, że wynajmujący dokonał tego zgłoszenia.

Umowę najmu okazjonalnego strony zawierają na czas określony. Umowa wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo (np. notarialne) poświadczonym podpisem właściciela.