Zamiast rewolucji w planowaniu przestrzennym, stawiamy na racjonalną ewolucję. W projekcie nie przewidujemy likwidacji WZ-ek, to kwestia bardziej odległej perspektywy - mówi Piotr Uściński, sekretarz stanu w Ministerstwie Rozwoju i Technologii.
Szykujecie nowe przepisy dotyczące planowania przestrzennego. Zgodnie z zapowiedziami z minionej zimy wprowadzacie plan ogólny jako akt prawa miejscowego (w miejsce studium), określającego tereny możliwe do zabudowy, ograniczające ją lub jej zakazujące. Kiedy prawo się zmieni?
W ostatnim czasie intensywnie pracowaliśmy nad przygotowaniem projektu zmiany ustawy. Jest on już gotowy i został przekazany do szerokich prekonsultacji. Liczymy na duże zaangażowanie, aby wspólnie z zainteresowanymi nadać przepisom ostateczny kształt. Chcemy, by zmiana weszła w życie w 2022 r., a najpóźniej 1 stycznia 2023 r.
Podstawowym elementem jest zastąpienie studiów uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego planami ogólnymi. Studium to bardzo obszerny i kosztowny dokument określający politykę przestrzenną gminy, który niestety nie wpływa np. na wydawane decyzje o warunkach zabudowy (WZ). W zamian wprowadzimy obowiązkowe plany ogólne. Będą one uchwalane dla całej gminy, a ich szczegółowość będzie zależeć od poszczególnych gmin. Plany ogólne będą określać zarówno obszary predysponowane do zabudowy, jak i obszary, na których zabudowa powinna być ograniczona. Istotne są również wprowadzane standardy dostępności infrastruktury społecznej zawierające odległości nowej zabudowy mieszkaniowej od obiektów realizujących usługi publiczne, takie jak np. szkoły czy zieleń publiczna.
Zakładamy, że każda gmina uchwali plan ogólny do 2026 r. Będzie on prawem miejscowym, będzie też podlegał konsultacjom społecznym. Dzięki zmianom w ustawie wszystkie dokumenty planistyczne tworzone w gminie będą spójne. Co istotne, obecne plany miejscowe zachowają swoją ważność. Dążymy także do tego, aby oba rodzaje planów miały ustandaryzowaną formę, tak aby łatwiej można było z nich korzystać. Chcemy bowiem, by plany docelowo były dostępne w cyfrowej formie dla wszystkich zainteresowanych. Zapewniamy także odpowiedni czas gminom, aby zapewnić wysoką jakość opracowań przygotowywanych na podstawie zmienionych przepisów, również pod kątem jakości danych przestrzennych.
Mówimy o nowej ustawie, jaka wcześniej była zapowiadana, czy tylko o nowelizacji?
O nowelizacji, która usprawni procedury dotyczące planowania i sprawi, że w każdej gminie powstaną plany ogólne. Cały system planowania przestrzennego będzie bardziej spójny, a także prostszy.
Pierwotne plany zakładały, że z czasem zniknie instytucja decyzji o warunkach zabudowy, podtrzymujecie tę propozycję?
Mam nadzieję, że z czasem rozwiązanie to przestanie obowiązywać, ale żeby tak się stało, niemal całe terytorium kraju musi być objęte planami miejscowymi. Inaczej nie będzie można budować. Ze względu na to, że przygotowanie planu miejscowego jest dość skomplikowane, zostawiamy WZ-ki. Jednak nowo wydawane decyzje będą musiały być zgodne z planami ogólnymi, co oznacza, że będą dostępne dla obszarów, na których plan ogólny dopuszcza zabudowę. W efekcie gmina będzie miała większe władztwo planistyczne, co pozwoli ograniczyć niekontrolowane rozlewanie się zabudowy.
Rozumiem, że ta nowela nie zawiera harmonogramu dochodzenia do likwidacji WZ-ek?
W tym projekcie nie przewidujemy likwidacji WZ-ek, to kwestia bardziej odległej perspektywy. Nie chcemy rzucać samorządów na głęboką wodę, zobowiązując je do szybkiego uchwalania planów miejscowych. Zdajemy sobie sprawę, że to trudne zadanie. Samorządom nie udało się go zrealizować w 2003 r., kiedy weszło w życie zobowiązujące je do tego prawo. A teraz sytuacja pod tym względem jest nieporównanie trudniejsza, bo obecnie mamy o wiele większą intensywność zabudowy.
Chciałbym, aby ta nowelizacja – w odróżnieniu od ustawy z 2003 r. – faktycznie była realizowana zgodnie z intencją ustawodawcy. Dlatego będziemy dążyć do celu mniejszymi krokami. Zamiast rewolucji w planowaniu przestrzennym, stawiamy na racjonalną ewolucję.
Zaproponowane przez nas przepisy zakładają również ułatwienia w przygotowywaniu aktów planistycznych. Obecnie przeszkodą są wysokie koszty i poziom skomplikowania, który sprawia, że proces ten bardzo często trwa latami. Chcemy to zmienić. Plan wyłożony będzie jednokrotnie, więc uwagi do niego również będzie można zgłaszać tylko raz. W efekcie proces uchwalania planów skrócimy nawet do kilku miesięcy. Jednocześnie, oprócz obowiązku wykładania aktów planistycznych w internecie, zakładamy także rozszerzenie katalogu form konsultacji społecznych.
Pieniądze dla gmin na przygotowanie planów miejscowych przewidziano w Krajowym Planie Odbudowy. Czy gminy będą mogły liczyć na jakieś wsparcie na przygotowanie planów ogólnych?
Liczymy na to, że gminy skorzystają ze środków Krajowego Planu Odbudowy zarówno na realizację planów ogólnych, jak i planów miejscowych.
Wróćmy do WZ-ek. W maju wiceminister Anna Kornecka zapowiadała czasowe ograniczenie ich ważności.
Rozważaliśmy różne scenariusze. Na pewno WZ-ki wydane wcześniej pozostaną w mocy. Jednak – by uniknąć sytuacji, w której inwestor wyciąga z szuflady decyzję sprzed 10 lat i przystępuje do budowy na terenie, który wygląda już zupełnie inaczej niż w chwili wydania decyzji – wprowadzimy ograniczenie ważności WZ-ki. Precyzując, w obecnej wersji projektu zmiany ustawy, decyzja o warunkach zabudowy wygaśnie po upływie 3 lat od dnia, w którym stała się prawomocna. Po prekonsultacjach ostatecznie zdecydujemy, czy okres ten wydłużymy np. do 5 lat.
Co jeszcze znajdzie się w projekcie?
Rejestr urbanistyczny, w którym znajdą się zarówno plany ogólne, jak i miejscowe, a docelowo wszystkie dokumenty planistyczne. Dążymy do docelowej cyfryzacji aktów i procedur w możliwie jak największym stopniu. Zakłada się, że kolejne elementy będą ustandaryzowane, a cała procedura zdecydowanie łatwiejsza i szybsza. Rejestr będzie dostępny online i będzie interoperacyjny, to znaczy będzie współpracował z innymi systemami państwowymi.
Kolejne rozwiązanie to zintegrowany plan inwestycyjny, czyli jedna z form planu miejscowego, która zmieni założenia specustawy mieszkaniowej.
Czy to oznacza, że likwidujecie lex deweloper?
Przewidujemy zmianę tzw. lex deweloper w taki sposób, aby uwzględnić partycypację społeczną oraz ład przestrzenny.
Co się zmieni w stosunku do zapisów lex deweloper?
To będzie forma planu miejscowego, którą gmina będzie realizowała na wniosek inwestora. Inwestor – na podstawie tej nowelizacji – będzie mógł zawrzeć z gminą umowę urbanistyczną. Zobowiąże się w niej do inwestycji, nie tylko mieszkaniowych, ale również innych, typu szkoła etc. Musi to być jednak transparentne. Gminy powinny w podobny sposób traktować każdego inwestora na swoim terenie, a jednocześnie posiadać elastyczne narzędzie nawiązujące do partnerstwa publiczno-prywatnego.
A kto będzie płacił za te plany: inwestor czy gmina? Według pierwotnych zapowiedzi ZIP miał być formułą współpracy między gminą a inwestorem lub grupą inwestorów, której efektem miał być plan przygotowany na zamówienie inwestorów, przez nich finansowany i uzbrojony, co miało oznaczać redukcję kosztów dla gminy. Podtrzymujecie to?
Ostateczną formę umowy pozostawiamy gminie. Zdajemy sobie sprawę, że każda inwestycja może charakteryzować się odmiennymi uwarunkowaniami, stąd wolimy nie ograniczać gminy w żadnym zakresie.
Eksperci podkreślają, że reforma systemu planowania przestrzennego jest potrzebna, bo wskutek aktualnie obowiązującej ustawy sprywatyzowano zyski i uspołeczniono koszty planowania. Efektem jest nadmierne rozlewanie się zabudowy i olbrzymie koszty infrastrukturalne dla gmin. Czy ta nowelizacja jest adekwatną odpowiedzią na te wyzwania?
Ta ocena funkcjonowania obecnego systemu jest słuszna, jednak już w obecnie obowiązującym prawie są narzędzia, by temu zapobiegać. Choć warto podkreślić, że niektórym gminom trudno z nich korzystać. Dlatego przygotowujemy nowelizację ustawy, która zakłada zmianę np. zapisów dotyczących tzw. opłaty planistycznej. Obecnie polega ona na tym, że – jeśli w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła – to jeżeli sprzeda się nieruchomość w ciągu pięciu lat, uiszcza się na rzecz gminy tzw. opłatę planistyczną. Dziś przepis ten jest zbyt rzadko stosowany, chcemy to zmienić. Najważniejszą zmianą będzie to, że pobranie opłaty nie będzie związane ze sprzedażą nieruchomości, lecz z uchwaleniem planu miejscowego. Oczywiście zakładamy możliwość rozłożenia zapłaty opłaty na raty, a w szczególnych przypadkach nawet umorzenie.
A jak nowe regulacje wpłyną na dostępność gruntów pod zabudowę, na których brak tak bardzo skarżą się deweloperzy?
Jednym z celów nowelizacji są ułatwienia w realizacji budownictwa mieszkaniowego. Warto jednak podkreślić, że ułatwienia muszą dotyczyć nie tylko deweloperów, ale także pojedynczych inwestorów. Długofalowym skutkiem przyjęcia zmiany ustawy będzie realna możliwość racjonalnego wykorzystania gruntów. Optymalnego nie tylko pod kątem ekonomicznym, ale także uwzględniającego aspekty ładu przestrzennego czy zrównoważonego rozwoju. Ostateczną decyzję o powierzchni i sposobie wykorzystania terenów przeznaczonych pod zabudowę pozostawiamy gminie. Z drugiej strony nowe przepisy pozwolą gminom lepiej chronić obszary, które nie powinny być zabudowywane.
Rozmawiała Sonia Sobczyk-Grygiel
