Eksperci są zgodni – powstawanie zagęszczonych osiedli oferujących klitki to wina wadliwej konstrukcji, stosowania i egzekucji przepisów. Kluczowe jest tu rozporządzenie w sprawie warunków technicznych budynków. Resort rozwoju zapowiada nową wersję tej regulacji.
Polskie media, głównie społecznościowe, pełne są przykładów patodeweloperki. Ostatnio, w zestawieniu z uroczymi domkami w otoczeniu natury, zdjęcia takich obiektów publikowali np. zwolennicy zapowiedzianej w Polskim Ładzie liberalizacji przepisów dotyczących budowy domów do 70 mkw.
Zapytaliśmy więc ekspertów, aktywistów, branżę i regulatora o źródła tego zjawiska i recepty na nie.
Gdzie tkwi problem?
Jak mówi Wojciech Gwizdak, sekretarz Krajowej Rady Izby Architektów RP, problemem jest wadliwe działanie przepisów, które w pewnym sensie umożliwiają nadużycia. Większość z tych regulacji zawarta jest w rozporządzeniu ministra infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (t.j. Dz.U. z 2019 r. poz. 1065). Zdarzają się też sytuacje, dodaje, w których przepis może nie spełniać celów, jakie przed nim postawiono. Podaje przykład regulacji dotyczącej dostępu do światła dziennego. – Są tak skonstruowane, że gdy buduje się dwa równoległe do siebie, wysokie i długie budynki, mogą powstać pomieszczenia, które mają zbyt mało światła. Jednak nie można do końca mówić o nieprzestrzeganiu standardów lokali mieszkalnych – przekonuje Gwizdak.
Inną perspektywę ma Jan Mencwel, aktywista miejski, współzałożyciel i przewodniczący stowarzyszenia Miasto Jest Nasze. – Są dwa wymiary zjawiska patodeweloperki. Są to osiedla pozbawione zieleni, w których jest bardzo mało przestrzeni poza blokami, a jeżeli już, to zajmują je parkingi, nie ma usług publicznych. Krótko mówiąc – sypialnie o bardzo niskim standardzie przestrzeni do życia – mówi DGP.
Jak dodaje, drugi wymiar to mikroapartamenty, czyli wciskanie ludziom coraz niższego standardu mieszkań pod szyldem mody, czegoś fajnego. – Tak naprawdę tego w ogóle nie powinno się oferować, bo wielkość mieszkania ma ogromny wpływ na to, jak nam się żyje – dowodzi.
Dlaczego do takich zjawisk dochodzi? – Bo i na szczeblu samorządowym, i centralnym państwo rozkłada czerwony dywan przed deweloperami i pozwala im robić wszystko, co tylko chcą – żeby łatwiej było im budować i aby ludziom łatwiej było kupować od nich mieszkania – odpowiada Mencwel.
– Było tak za SLD, za PO, a teraz jest tak za PiS. Co chwilę wchodzą jakieś nowe ułatwienia, takie jak ustawa lex deweloper, która umożliwia budowanie z pominięciem planów miejscowych. Tak samo jest z propozycjami ogłoszonymi w ramach Polskiego Ładu czy wcześniejszymi programami dopłat do kredytów, czyli „Rodzina na swoim” i „Mieszkanie dla młodych”. Jeżeli zaś chodzi o samorządy, to kompletnie leży planowanie – wymienia Mencwel.
Co mówią przepisy i jaka jest praktyka?
Wojciech Gwizdak wskazuje, że jeśli jakieś mieszkanie lub cały budynek są niezgodne z obowiązującymi przepisami, to projekt takiej inwestycji nie powinien uzyskać pozwolenia na budowę lub zrealizowany budynek nie powinien uzyskać pozwolenia na użytkowanie.
Jeśli zaś, kontynuuje, za obchodzenie przepisów uznamy jego różne kontrowersyjne interpretacje, to nie będzie odkryciem, że prym tu wiodą urzędy, a przyczyniają się do tego również wyroki sądów administracyjnych. – Praktycznie co drugi przepis jest inaczej rozumiany w każdym starostwie, a na dowolny problem znaleźć można wyroki sądów administracyjnych zarówno skłaniające się w stronę jednej, jak i przeciwnej interpretacji przepisu – opisuje.
W jego ocenie problem obstawania przy różnym rozumieniu zapisów prawa jest więc powszechną bolączką polskiego systemu prawa inwestycyjnego i deweloperzy nie są tu jakimś szczególnym przypadkiem. – Jak każdy inwestor sami próbują używać korzystnych dla siebie interpretacji, ale zapewne są też ofiarami niespójności – wskazuje sekretarz Izby Architektów RP.
Z kolei Hanna Gill-Piątek, posłanka Polski 2050, ekspertka w dziedzinie mieszkalnictwa, w przeszłości aktywistka ruchów miejskich zauważa, że już teraz obowiązujące prawo budowlane i warunki techniczne pozwalają starostom i nadzorowi przeciwdziałać łamaniu prawa, np. wtedy, gdy aparthotele lokowane są na terenach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe.
– Niestety władze reagują wówczas, kiedy coś złego się dzieje, wpływają skargi ludzi, podejmowane są interwencje medialne – uważa Gill-Piątek. Tymczasem, jak zaznacza parlamentarzystka, już na etapie uzyskiwania przez deweloperów pozwoleń na budowę należy dokładnie sprawdzać, jaki jest cel inwestycji, która powstaje przede wszystkim na terenach przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jedno- lub wielorodzinne.
Anna Mytko, rzeczniczka Głównego Urzędu Nadzoru Budowlanego, podkreśla natomiast w odpowiedzi dla DGP, że to projektant zapewnia sprawdzenie przez osobę posiadającą odpowiednie uprawnienia dokumentacji architektoniczno-budowlanej oraz technicznej pod względem jej zgodności z przepisami.
– W przypadku gdy inwestor narusza ustawę – Prawo budowlane, np. poprzez budowę obiektu niezgodnie z projektem budowlanym albo przepisami technicznymi, wówczas to miejscowy organ nadzoru budowlanego podejmuje działania mające na celu doprowadzenie obiektu do stanu zgodnego z przepisami – uzupełnia Mytko.
Czemu klienci kupują mikroapartamenty?
Gill-Piątek przypomina, że normy w zasadzie nie dają możliwości projektowania mieszkań o powierzchni mniejszej niż 25 mkw. W związku z czym tego rodzaju produkty sprzedawane są jako lokale użytkowe. – Część deweloperów również omija prawo, budując mikroapartamenty jako domy jednorodzinne, które następnie są dzielone na małe lokale – mówi. Według niej deweloperzy coraz częściej sprzedają mikroapartamenty o wielkości nawet 12 mkw. – Robią to, działając na granicy prawa – ocenia.
– Klienci kupują mikroapartamenty, bo stanowią one wystarczającą odpowiedź na ich potrzeby. Nie stać ich np. na 60-metrowe mieszkanie w centrum, a nie chcą mieszkać na obrzeżach i 1,5 godz. dojeżdżać do pracy. W zupełności odpowiada im lokal o powierzchni 20 mkw. w dobrej lokalizacji – tłumaczy w rozmowie z DGP Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Lokal taki, kontynuuje, służy im tak naprawdę jako miejsce do spania i odpoczynku, bo cały dzień spędzają głównie w pracy. A wiąże się to z niższymi kosztami i mniejszym kredytem.
Jak podkreśla Dziąg, nikt tych mieszkań nikomu nie wciska na siłę. – Każdy ma swój punkt widzenia i swoje potrzeby. Po co więc uszczęśliwiać ludzi na siłę, parametryzując przepisy w sztywny sposób, mający stanowić wyznacznik minimalnego komfortu – pyta.
Co należy zrobić?
Czy obecne przepisy są właściwe? – Rozporządzenie jest z 2002 r., a prawo budowlane z 1994 r., więc jedna regulacja ma prawie 30, a druga ok. 20 lat. Każda z nich była nowelizowana dziesiątki razy. Nie przystają one do przeobrażeń, jakim nieustannie ulega społeczeństwo – odpowiada mec. Dziąg. – My opowiadamy się za dopuszczeniem mieszkań 19-metrowych, czyli o mniejszym metrażu niż obecnie dopuszczalne 25 mkw. – dodaje.
Akcentuje, że w ocenie deweloperów największym problemem jest suburbanizacja, czyli rozlewanie się miast. Jego zdaniem budownictwo mieszkaniowe powinno koncentrować się w centrach. A w takich miejscach lokować powinno się wysoką, ścisłą zabudowę, optymalizującą koszty utrzymania infrastruktury technicznej, społecznej i komunikacyjnej.
Zdaniem Gill-Piątek mikroapartamenty działają jak na razie na granicy prawa, ponieważ nadal brakuje regulacji dla tego typu obiektów, nie są one objęte nadzorem Komisji Nadzoru Finansowego i Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów, co może sprawić, że obietnice deweloperów o np. o dużej stopie zwrotu mogą nie mieć pokrycia.
– Konieczne jest jednoznaczne przesądzenie w przepisach, że hotel czy aparthotel to budownictwo usługowe, a nie mieszkaniowe. Potrzebne jest rozgraniczenie, co jest mieszkaniem, a co pokojem hotelowym, czy quasi-hotelowym, czyli aparthotelem – wymienia posłanka. Jak podkreśla, minimum powinno być wprowadzenie przepisów wymuszających na deweloperach informowanie nabywców w zrozumiały sposób, że sprzedawane mikroapartamenty nie będą mogły być, zgodnie z prawem, wykorzystywane do celów mieszkalnych, co oznacza, że ani nabywca, ani żadna osoba nie będzie mogła w nim legalnie zamieszkać.
Natomiast Jan Mencwel uważa, że aby rozwiązać ten problem, np. w Warszawie, należałoby przestać sprzedawać grunty nieobjęte planami miejscowymi po to, by nie dopuszczać do dzikiej deweloperskiej zabudowy na podstawie WZ-ek. Bez tego, przekonuje, ciągle będą powstawały osiedla bez podstawowych usług, każde jak osobna twierdza.
– Powinien też wkroczyć UOKiK i zakazać używania nazwy mikroapartament, która wprowadza konsumentów w błąd, bo apartament nie może być mikro, musi być duży – postuluje aktywista.
W jego ocenie konieczne są też zmiany prawne. – Przede wszystkim wyrzuciłbym do kosza lex deweloper, która w ogromnej mierze odpowiada za patodeweloperkę. Koniecznie trzeba też wprowadzić regulacje, które uniemożliwią deweloperom wycinanie w pień drzew na zakupionych terenach – dodaje.
– By poprawić sytuację w tym zakresie, wszystkie drogi prowadzą do Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii, gdyż to ono odpowiada za funkcjonujące w Polsce przepisy budowlane, a przez stanowienie klarownych przepisów można doprowadzić do sytuacji, w której nie będzie dało się naciągać i budować złych, niefunkcjonalnych, niespełniających przepisów budynków – konkluduje Wojciech Gwizdak.
Co na to ministerstwo?
Resort odpowiada nam, że pracuje nad przygotowaniem projektu nowego rozporządzenia ustalającego warunki techniczno-budowlane dla budynków. Jak zapowiada, nowe rozporządzenie zastąpi obecnie obowiązujące i powinno wejść w życie do 20 września 2022 r.
Dodaje, że prowadzi też prace nad projektem nowych regulacji systemu planowania przestrzennego. Powinien on powstać do końca 2021 r. – Koncentrujemy się na przygotowaniu standardów urbanistycznych, które wskażą wymogi dostępowe i jakościowe w zakresie dostępu do szkół, przedszkoli i terenów zielonych – akcentuje. Jak dodaje, projektowane zmiany powinny doprowadzić do ograniczeń w sytuowaniu nowej zabudowy w sposób nieplanowy oraz taki, który uniemożliwia racjonalne korzystanie z przestrzeni.
Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, według jego rzeczniczki, zdaje sobie sprawę z problemu i z pewnością będzie współpracował z MRPiT nad efektywnymi rozwiązaniami. ©℗
Jak zapowiada ministerstwo, nowe rozporządzenie powinno wejść w życie do 20 września 2022 r.
OPINIA
Prawo nie nadąża za rzeczywistością
mgr inż. Mariusz Okuń, rzeczoznawca budowlany, członek Krajowej Rady PIIB
Od kilku lat utrzymuje się problem z podażą gruntów. Jeżeli deweloper pozyska względnie dobrą lokalizację, będzie chciał wykorzystać ją do maksimum, każdy metr powierzchni użytkowej mieszkalnej się liczy.
Ludzie z braku lepszej alternatywy kupują mieszkania maksymalnie dogęszczone, na osiedlach, gdzie bloki ustawione są jeden obok drugiego z widokiem na okno sąsiada, na ogrodzonych osiedlach bez dojazdu, infrastruktury, gdzie są mikroskopijne place zabaw czy mikroogródki.
Jakby tego było mało, deweloperzy w celu osiągnięcia zysku obchodzą przepisy, oferując np. kilkunastometrowe klitki, często nazywając je w swoich ofertach mikroapartamentami inwestycyjnymi, jakby nie miały służyć komuś do mieszkania, a jedynie jako lokata kapitału, gdy, według warunków technicznych, mieszkanie powinno mieć powierzchnię użytkową nie mniejszą niż 25 mkw. Patodeweloperka w pełnym rozkwicie, niestety, w granicach prawa.
Polacy powinni wymagać od deweloperów choć minimum przyzwoitości, jednak to uregulowania prawne nie mogą pozwalać na taką zabudowę. Tymczasem mamy wiele przepisów wielokrotnie nowelizowanych, sprzecznych wewnętrznie, co pozwala na różną interpretację pojęć czy definicji. Prawo nie nadąża za rzeczywistością, a życie jest bogatsze niż wypracowane za biurkiem scenariusze.
Na pewno nie bez znaczenia jest również brak właściwego umocowania zawodu urbanisty (likwidacja Izby Urbanistów), których architekci nie zastąpili.
Niepokój co do dalszego rozwoju patodeweloperki budzą też już same założenia Polskiego Ładu. Nie tylko nie ograniczą one tego zjawiska, ale mogą skutkować dynamicznym wzrostem liczby tego typu inwestycji. ©℗
