Fundusze zbudują i wynajmą mieszkania

Budynek pod wynajem w jednej z warszawskich inwestycji chce wybudować m.in. francuski deweloper Nexity. – Z ofertą sprzedaży mieszkań na wynajem wyjdziemy do inwestorów po uzyskaniu pozwolenia na budowę. Spodziewamy się, że dostaniemy je w styczniu – zapowiada Adam Dąbkowski, dyrektor generalny firmy w Polsce.

Pakietowa oferta sprzedaży ponad 40 lokali ma trafić do zagranicznych funduszy inwestycyjnych, ale i do Funduszu Mieszkań na Wynajem, który rozwija Bank Gospodarstwa Krajowego.

Według informacji z firm doradczych działających w segmencie nieruchomości chętnych do budowy mieszkań na wynajem jest więcej. To przede wszystkim mniejsze spółki z kapitałem zagranicznym, zwłaszcza niemieckim czy właśnie francuskim. Jak mówi Paweł Sztejter z firmy doradczej Reas, na tamtejszym rynku działalność w segmencie czynszowym dla funduszy inwestycyjnych jest normą, więc łatwiej im podejmować decyzje o wejściu w takie projekty niż naszym.

Ale i większe firmy rozważają przygotowanie oferty dla instytucjonalnych kupców. Skąd to zainteresowanie. Jedną z przyczyn są zmiany w prawie, które od 2014 r. rozszerzyły na przedsiębiorców możliwość podpisywania z najemcami okazjonalnych umów najmu. Pozwalają one na szybkie pozbycie się niesolidnego najemcy. Impulsem do wejścia do Polski była też decyzja rządu i BGK o stworzeniu Funduszu Mieszkań na Wynajem. Ale deweloperzy przygotowują lokale na wynajem nie tylko z myślą o nim.

– Obecnie pracujemy dla trzech europejskich funduszy, które poszukują inwestycji mieszkaniowych z myślą o długoterminowym wynajmie. Na razie głównie w Warszawie, ale także w Krakowie lub we Wrocławiu. Niewykluczone, że już w przyszłym roku zawrą one pierwsze transakcje obejmujące kilkaset mieszkań – deklaruje Paweł Sztejter.

Eksperci wskazują jeszcze jeden element. – Niskie stopy procentowe obniżają koszty zakupu, co niby nie sprzyja rynkowi najmu, ale kupowaniu lokali na własność. Ale kiedy oprocentowanie zacznie rosnąć, najem wróci do łask. W połączeniu ze stabilnymi cenami mieszkań to dobry moment na budowanie portfeli mieszkań na wynajem – ocenia szef Nexity w Polsce.

Obecnie rynek długoterminowego wynajmu mieszkań w kraju zdominowany jest przez indywidualnych, prywatnych właścicieli. Z danych Ministerstwa Finansów wynika, że w ubiegłym roku przychody z wynajmu rozliczyło w sumie 524 tys. osób. To o 33 tys. więcej niż w roku 2012 i 114 tys. więcej niż w roku 2010. Szczególnie popularne jest rozliczanie się ryczałtem, którego wprowadzenie od 2010 r. było jedną z głównych przyczyn wzrostu liczby osób, decydujących się wyjść z szarej strefy i płacić podatek.

– Najem opodatkowany ryczałtowo jest atrakcyjny z uwagi na niską stawkę, 8,5 proc., podczas gdy opodatkowanie skalą podatkową wynosi minimum 18 proc. – wskazuje Daniel Reck, partner z Kancelarii Adwokackiej Duraj & Reck i Partnerzy.

– Sądzę, że w porównaniu z tym, co dziś jest dostępne na rynku, oferta inwestorów instytucjonalnych będzie bardzo konkurencyjna – ocenia specjalista Reas. I tłumaczy, że dysponując większym kapitałem na inwestycje, będą dysponować budynkami lepiej wykończonymi i z bardziej komfortowym wyposażeniem, profesjonalnie zarządzanymi. I co chyba najważniejsze: z bezpiecznymi umowami, bez ryzyka nagłego wycofania się właściciela z wynajmu.

Ale także prywatni właściciele coraz częściej powierzają swój majątek specjalistom – na czym korzystają agencje nieruchomości, specjalizujące się w zarządzaniu takimi lokalami.

W Emmersonie od 2010 r. średnioroczny wzrost liczby obsługiwanych umów najmu wynosi 10–15 proc. Podobnie w Metrohouse.

– Nie chodzi tylko o znalezienie chętnego, ale też o zapewnienie dobrej umowy, która zabezpieczy obie strony. Wynajmem mieszkań coraz częściej zajmują się inwestorzy, którzy mają po kilka, kilkanaście mieszkań i chcą, aby wszystko odbywało się zgodnie z prawem – wyjaśnia Jarosław Skoczeń z Emmersona.

Marcin Mróz z Metrohouse dodaje, że staje się już niemal regułą, że kupujący mieszkania za pośrednictwem firmy od razu zlecają jej wynajem i wręczają klucze do lokalu. Jeszcze niedawno były to bardzo rzadkie przypadki.