Wielka płyta wraca do łask. Za konkurencyjną cenę daje niezły standard
Rynek używanych mieszkań powoli wygrzebuje się z kryzysu. Po kilkuletniej zapaści w sprzedaży pośrednicy w większości dużych miast mówią o wyraźnie większym zainteresowaniu lokalami z drugiej ręki.
– We Wrocławiu w ostatnich latach na rynku wtórnym dochodziło średnio co roku do 3,5 tys. transakcji. W tym roku jest to już 3 tys. umów, a tempo sprzedaży wskazuje, że w całym 2014 r. powinniśmy przekroczyć wyniki z poprzednich lat – twierdzi Marlena Joks, prezes Dolnośląskiego Stowarzyszenia Pośredników w Obrocie Nieruchomościami.
O wzroście popytu przekonują też w Emmersonie, jednej z największych ogólnopolskich agencji nieruchomości. – Sprzedaż na rynku wtórnym w tym roku znacząco wzrosła. W porównaniu z 2012 r. można mówić o zwyżkach rzędu 15–20 proc., a odbicie wobec 2013 r. to blisko 10 proc. – mówi Jarosław Skoczeń z Emmersona.
Na obrót nie narzekają też tam, gdzie dużą konkurencją dla używanych lokali są mieszkania deweloperskie spełniające limity rządowego programu Mieszkanie dla Młodych. W Gdańsku, gdzie limit spełnia niemal 50 proc. nowych lokali, pośrednicy mówią o nawet 20-proc. wzroście liczby transakcji w porównaniu z 2013 r.
– Ale wyraźnie większe zainteresowanie nie pociąga za sobą wzrostu cen na rynku wtórnym. Przez ostatnie lata spadały, a w tym roku raczej się nie zmieniają – wskazuje Marlena Joks.
Cena to jeden z głównych argumentów, który przyciąga kupujących do używanych lokali. Rekordowa sprzedaż deweloperów, wspierana dodatkowo przez MdM, spowodowała, że sprzedający musieli mocno obniżyć oczekiwania. Efekt jest taki, że w II kw. tego roku średnie ceny transakcyjne metra kwadratowego nowego lokalu w siedmiu największych miastach – w Warszawie, we Wrocławiu, w Krakowie, Poznaniu, Gdańsku, Gdyni i Łodzi – były o 12 proc. wyższe niż średnie na rynku wtórnym.
– Na dodatek lokali z drugiej ręki nie trzeba wykańczać – podkreśla Aneta Filipiak-Karasińska z Afkpol Nieruchomości ze Zgierza.
Kolejnym argumentem za rynkiem wtórnym zaczyna być też perspektywa większych wymogów co do wkładu własnego przy kredycie. Od 2015 r. będzie on wynosił 10 proc. Pośrednicy nie ukrywają, że w ostatnich miesiącach roku chętnie sięgną po takie uzasadnienie, by skłonić kupujących do przyspieszenia decyzji o zakupach. Gotowe lokale przyciągają też dość pokaźne grono osób, dla których są lokatą kapitału.
Ale choć Polacy kupują coraz więcej używanych mieszkań, mocno trzymają się za kieszeń. Najlepiej sprzedają się raczej małe, z jak najniższą ostateczną ceną.
– Kawalerki do 30 metrów sprzedają się tak szybko, że prawie nie trafiają do agencji nieruchomości. W Warszawie najlepiej idą teraz dwupokojowe mieszkania w cenie 200– –300 tys. zł – przekonuje Jarosław Skoczeń z Emmersona.
Askaniusz Kocemba z agencji Home Broker potwierdza. Chętnych nie brakuje m.in. na dwa pokoje do 40 m i trzypokojowe lokale mające ok. 55 mkw. Z tych powodów do łask kupujących wraca wielka płyta. To często budynki zmodernizowane, dobrze położone, z lokalami tańszymi niż w budynkach, które wybudowano po roku 2000.
– To swego rodzaju premia za ryzyko związane z ewentualnymi większymi naprawami. Bywa, że w miastach ceny lokali w wielkiej płycie mogą być niższe od 1 tys. do 2 tys. zł za 1 mkw. – tłumaczy dyrektor sprzedaży HB. W tej firmie wielka płyta ma niemal 40-proc. udział w transakcjach na rynku wtórnym.
W najtrudniejszej sytuacji są właściciele mieszkań dużych, powyżej 80 mkw. Na odzyskanie pieniędzy wydanych na mieszkanie widoków nie mają na pewno osoby, które kupiły takie lokale w czasie hossy.
– Takie ceny są nie do osiągnięcia. Szansę na sprzedaż można zwiększyć, redukując cenę o 20–30 proc. – podkreśla specjalista Emmerson.
Wiele wskazuje, że rynek wtórny jeszcze dość długo będzie walczył o klientów cenami. Pośrednicy nie ukrywają, że podaż lokali na sprzedaż jest na tyle duża, że w najbliższym czasie nie będzie miejsca na podwyżki. Sprzedający będą też musieli uważać na konkurencyjny MdM, gdzie limity cenowe zmieniają się co pół roku. Teraz trwa właśnie ich rewizja. Już wiadomo, że np. w październiku w stolicy limit wzrośnie aż o 7,4 proc.
– To duża zmiana, ale jeszcze nie uderzy w rynek wtórny. Według naszych szacunków pula mieszkań deweloperskich w stolicy objęta MdM może wzrosnąć z ok. 1,3 tys. do 1,8 tys. To wciąż bardzo mało, biorąc pod uwagę, że deweloperzy mają tu w ofercie niemal 15 tys. lokali – ocenia Jarosław Skoczeń.
781 zł o tyle niższa jest średnia cena transakcyjna 1 mkw. lokali używanych od ceny lokali nowych w skali kraju
20 proc. o tyle spadły średnie ceny na rynku wtórnym od szczytu w połowie 2008 r.