W największych miastach deweloperzy nie nadążają z budową mieszkań [RAPORT]

W maju dramatycznie skurczyła się podaż nowych mieszkań. Czy w tej sytuacji warto się pospieszyć się z ich zakupem. Przykład Bydgoszczy wskazuje, że… niekoniecznie. Wyjątkiem jest Warszawa. Perspektywy dla tych, którzy rozważają zakup mieszkania w stolicy są fatalne. Muszą się oni liczyć z tym, że będą kosztowały coraz więcej.

W 8 analizowanych przez nas miastach deweloperzy sprzedali w maju łącznie 4661 mieszkań, czyli o 12% mniej niż miesiąc wcześniej. To już kolejny miesiąc, w którym odnotowaliśmy spadek sprzedaży nowych mieszkań.

Tradycyjnie najwięcej – 1727 – znalazło nabywców w Warszawie. Warto jednak podkreślić, że o ile w kwietniu sprzedaż warszawskich deweloperów skurczyła się aż o jedną czwartą w porównaniu z marcem, to w maju mogli oni zacierać ręce, bo ich wynik był o 11% lepszy niż miesiąc wcześniej.

Wyższą sprzedażą mogą się też pochwalić deweloperzy w Łodzi, Bydgoszczy i Katowicach. Podobnego powodu do zadowolenia nie miały natomiast firmy deweloperskie z Wrocławia, Krakowa, Gdańska i Poznania. Spektakularny spadek sprzedaży, aż o blisko 48%, odnotowaliśmy w stolicy Dolnego Śląska. Z drugiej strony kwiecień był dla wrocławskich deweloperów bardzo udany, więc trudno na razie osądzić, czy maj zapoczątkował odwrót kupujących.

Z podobną sytuacją mamy do czynienia w Poznaniu. Natomiast w Krakowie i Gdańsku deweloperzy mają już chyba powody do zmartwień, bo sprzedaż maleje tam od dwóch miesięcy. Np. w Gdańsku skurczyła się ona w tym czasie niemal o połowę.

Nie można jednak wykluczyć, że popyt przenosi się do miejscowości okalających aglomeracje, gdzie mieszkania są po prostu tańsze. Np. z pozwoleń na budowę wydanych deweloperom w okresie styczeń-kwiecień 2021 r. wynika, że w okolicach Gdańska najwięcej mieszkań powstanie w powiatach gdańskim i kartuskim. Tymczasem Biuro Informacji Kredytowej (BIK) podało, że w kwietniu banki udzieliły ok. 22,7 tys. kredytów mieszkaniowych, czyli o blisko 8% mniej niż w marcu.

Także w kolejnych miesiącach nie można wykluczyć spadku akcji kredytowej. Według BIK, w kwietniu o kredyt mieszkaniowy wnioskowało ponad 50,9 tys. potencjalnych kredytobiorców, czyli o ok. 9% mniej niż w marcu.

Podaż

Niepokoi także podaż nowych mieszkań. W 8 analizowanych przez nas miastach do sprzedaży trafiło łącznie zaledwie 1938 lokali, czyli aż o 58% mniej niż w kwietniu!

Podaż spadła we wszystkich analizowanych przez nas miastach, bez wyjątku. Nawet w tych, w których sprzedaż w maju wzrosła, czyli m.in. w Warszawie i Łodzi.

W Katowicach deweloperzy nie wprowadzili w maju do sprzedaży ani jednego mieszkania. Niepokoi też fakt, że w każdym z tych miast deweloperzy sprzedali więcej mieszkań niż wprowadzili na rynek.

Czy w kolejnych miesiącach będzie ich więcej? Statystyki budowlane GUS dla większości miast mogą napawać optymizmem. Np. krakowscy deweloperzy uzyskali w pierwszych czterech miesiącach tego roku pozwolenia na budowę 4262 mieszkań, czyli przeszło dwukrotnie więcej niż przed rokiem w tym samym czasie.

Niestety, na ryzyko zmniejszenia podaży wskazują dane GUS dla Warszawy i Wrocławia.

W maju odnotowaliśmy więc spadek liczby mieszkań w ofercie firm deweloperskich. Np. warszawscy deweloperzy pod koniec lutego oferowali tu ok. 9,6 tys. mieszkań, zaś pod koniec maja – niespełna 8 tys.

Ceny

Wzrost liczby chętnych na nowe mieszkania w warunkach ich ograniczonej podaży zwykle skutkuje wzrostem cen. Z danych portalu RynekPierwotny.pl wynika, że w stolicy średnia cena mieszkań w ofercie firm deweloperskich wzrosła w maju aż o 4%, a w Krakowie i Łodzi – o 3%.

Natomiast w Gdańsku i Poznaniu podwyżki wyhamowały, zaś w Bydgoszczy już drugi miesiąc z rzędu odnotowaliśmy spadek średniej ceny nowych mieszkań.

Pamiętajmy jednak, że sytuacja na rynkach mieszkaniowych jest dynamiczna. W zależności od dnia, w którym dokonamy pomiaru, te średnie mogą się nieco różnić. Analizowanie zmian w strukturze cenowej mieszkań utrudnia też fakt, że niektóre firmy deweloperskie nie podają ceny ofertowej w swoich ogłoszeniach. W naszych analizach takie lokale nie są więc uwzględnione.

Na podstawie danych, którymi dysponujemy, widać wyraźnie, że w Bydgoszczy deweloperzy starają się dopasować swoją ofertę do oczekiwań i możliwości finansowych nabywców. W tym mieście najchętniej kupowane są mieszkania, których cena nie przekracza 7 tys. zł za m kw.

Deweloperzy zareagowali zwiększeniem podaży właśnie takich mieszkań. W maju stanowiły one aż 55% w puli wprowadzonych na rynek. W efekcie spadła średnia cena mieszkań, a wzrosła ich sprzedaż.

Czy podobnie będzie w innych miastach? Być może odpływ kupujących uświadomi deweloperom, że przekroczyli akceptowalny dla nich próg cenowy. W Łodzi na razie nic na to nie wskazuje. W tym mieście, podobnie jak w Bydgoszczy, najlepiej sprzedają się mieszkania z ceną poniżej 7 tys. zł za m kw.

Jednak tutejsi deweloperzy wprowadzali w maju do sprzedaży głównie mieszkania w przedziale cenowym 8-9 tys. zł za m kw., na które – póki co – nie było wielu chętnych. Najpewniej to dlatego, że w ofercie łódzkich deweloperów wciąż największy odsetek stanowią mieszkania z ceną poniżej 7 tys. zł za m kw.

Problem w tym, że w kwietniu stanowiły one 62% wszystkich ofert z ujawnioną ceną, zaś w maju - 57%. Wygląda więc na to, że ci, dla których liczy się każda złotówka, nie powinni zbyt długo zwlekać z podjęciem decyzji zakupowej.

Warto śledzić zmieniającą się strukturę cenową ofert także dlatego, żeby nie dać się zwieść pozornej stabilizacji. Np. w Gdańsku zastopowanie wzrostu średniej ceny (w kwietniu nowe mieszkania podrożały tam średnio o 5%) zawdzięczamy najpewniej temu, że na rynku pojawiły się mieszkania, które najczęściej jej nie przekraczały.

Z kolei bardzo drogich mieszkań, które zawyżają średnią, w maju pojawiło się niewiele. Słaba to jednak pociecha, skoro w ofercie gdańskich firm deweloperskich wyraźnie skurczył się udział mieszkań najtańszych, czyli za mniej niż 8 tys. zł za m kw.

Komentarz eksperta

Marek Wielgo, ekspert GetHome.pl

Kluczowa dla stabilności rynku mieszkaniowego jest równowaga pomiędzy popytem a podażą. To właśnie ta równowaga przez ostatnie lata zapewniała wzrost polskiej mieszkaniówce. Niestety, wiele wskazuje na to, że właśnie runęła. W Warszawie powinien już głośno zabrzmieć sygnał SOS. Deweloperzy oferują tu bowiem tylko niespełna 8 tys. mieszkań. Hipotetycznie wyprzedałyby się one w niespełna pięć miesięcy, gdyby budowy stanęły. Tymczasem o równowadze rynkowej można mówić wtedy, gdy zapasy mieszkań wystarczają na rok, góra półtora roku sprzedaży.

Obecna sytuacja nie jest na rękę ani kupującym, bo płacą za mieszkania coraz więcej, ani deweloperom, którym zależy na stabilnym rozwoju. Niektórzy decydują się na sprzedaż projektów funduszom i firmom inwestującym w mieszkania na wynajem. Np. Budimex Nieruchomości sprzedał w maju szwedzkiej firmie Heimstaden Bostad 13 projektów realizowanych w Warszawie, Krakowie, Wrocławiu, Poznaniu i Gdańsku. W tych miastach w sprzedaży nie pojawi się więc prawie 2,5 tys. mieszkań. Na zlecenie inwestorów budują je także m.in. Echo Investment, Vantage Development, Eiffage Immobilier, Marvipol Development, Matexi Polska, czy Golub Gethouse.

Skoro popyt na mieszkania jest duży, to dlaczego więc deweloperzy nie budują ich więcej? Twierdzą, że skrzydła podcina im zbyt mała podaż gruntów oraz nadmierna biurokracja. Najwyższy czas zadać pytanie miejskim urzędnikom: czy i co robią w tej sprawie?