Deweloperzy mogą podnosić ceny mieszkań, w gorszej sytuacji są wykonawcy inwestycji infrastrukturalnych
– Od przełomu III i IV kw. 2020 r. materiały budowlane na polskim rynku zaczęły drożeć w tempie niespotykanym od co najmniej dekady. W ciągu kilku miesięcy wyroby stalowe podrożały o 50–200 proc., rury z tworzyw sztucznych o 100 proc., asfalt i kable o 30–40 proc., płyta OSB i styropian o 20–30 proc., a w pozostałych grupach materiałowych zwyżki sięgają 5–10 proc. – wylicza Damian Kaźmierczak, główny ekonomista Polskiego Związku Pracodawców Budownictwa (PZPB).
Jego zdaniem doszło do silnej nierównowagi między rosnącym zapotrzebowaniem na materiały a ich ograniczoną podażą, z powodu spadku produkcji niektórych wyrobów, np. stali, na skutek epidemii COVID-19. Poza tym luzowanie polityki fiskalnej i monetarnej prowadzi do ekstremalnie wysokich wycen, np. rudy żelaza, miedzi, cyny, cynku i aluminium.
Kaźmierczak zauważa, że w bardziej komfortowej sytuacji są prywatni deweloperzy, którym na rozgrzanym rynku mieszkaniowym łatwiej jest przerzucać rosnące koszty wykonawstwa na nabywców lokali, niż firmy wykonawcze, które realizują inwestycje publiczne w oparciu o sztywne wynagrodzenie ryczałtowe.
Fala problemów nadciąga
Pesymistyczne scenariusze kreśli Łukasz Bernatowicz, minister infrastruktury w gospodarczym gabinecie cieni BCC. Jak mówi, skokowy wzrost cen materiałów negatywnie wpływa np. na kontrakty podpisywane w ubiegłym roku w zupełnie innych warunkach.
– Dziś wykonawcy nie są w stanie zrealizować zamówień po tych cenach, które wówczas podali. Więc albo będziemy mieli do czynienia ze zrywaniem kontraktów – bo lepiej zejść z budowy i zapłacić karę umowną niż ponieść ogromną stratę na realizacji kontraktu. Albo będziemy mieli taką spiralę bankructw, jak 10 lat temu, przy okazji wzrostu cen materiałów na finiszu inwestycji związanych z Euro 2012 – przewiduje.
Jego zdaniem już widać, że w tym „łańcuchu pokarmowym” duzi nie płacą małym, a ci z kolei swoim podwykonawcom. – To powoduje, że fala bankructw jest coraz bliżej – uważa Bernatowicz.
Z danych Krajowego Rejestru Długów wynika, że od sierpnia 2020 r. występuje stabilizacja zadłużenia całej branży na poziomie ok. 1,8 mld zł. Zmiany następują za to w liczbie zarejestrowanych w KRD firm budowlanych – z miesiąca na miesiąc ubywało lub przybywało nawet po 200 podmiotów. W tej grupie najliczniejsi są mikroprzedsiębiorcy – to 35 127 firm zadłużonych na 938,6 mln zł.
KRD zgadza się, że w przypadku firm pracujących przy inwestycjach infrastrukturalnych, gdzie inwestor jest z sektora publicznego, wzrost cen może nie tylko skonsumować marżę, ale doprowadzić do strat, a w skrajnych przypadkach nawet do bankructwa.
Według radcy prawnego Łukasza Mroza, partnera zarządzającego Mróz Radcy Prawni, wskutek wzrostów cen materiałów wykonawcy już oczekują zwiększenia wynagrodzenia, uzasadniając to właśnie dynamiką wzrostu cen. Jak dodaje, czasami spotyka się to z bardziej, a czasami z mniej otwartym podejściem inwestora.
– Część z tych sporów trafi więc na sądowe wokandy – zauważa. Zwraca jednak uwagę na skutki zerwania umowy. – Zawsze uczulam wykonawców, że konsekwencje takiego ruchu nie kończą się dla nich na karze umownej, w wysokości, powiedzmy, 10 proc. kontraktu. Jeżeli zamawiający dokończy inwestycję z innym wykonawcą, któremu zapłaci adekwatnie do stawek rynkowych, w lwiej części przypadków będzie miał jeszcze możliwość domagania się od pierwszego wykonawcy zwrotu różnicy wynagrodzeń – wyjaśnia radca prawny.
Waloryzacyjny koszyk
O problem rosnących cen materiałów zapytaliśmy też Generalną Dyrekcję Dróg Krajowych i Autostrad.
– Na całym świecie mamy obecnie ogromny popyt na materiały budowlane. A zatem to naturalne, że ich dostawcy zwiększają swoje marże. GDDKiA jako zamawiający nie ma wpływu na te ceny. To, co możemy zrobić, to pilnować stosowania koszyka waloryzacyjnego i sprawdzać, czy wykonawcy nie proponują zbyt niskich cen w przetargach – odpowiada Szymon Piechowiak, zastępca dyrektora biura GDDKiA. Jak dodaje, wykonawcy, szacując swoje oferty, powinni brać pod uwagę, że ceny mogą rosnąć, muszą skalkulować wiele czynników i uwzględnić wiele ryzyk.
Czy uzasadnione są obawy o powtórkę serii bankructw? Piechowiak zapewnia, że GDDKiA na bieżąco prowadzi dialog z branżą, jednak, jak zauważa, to nie ona odpowiada za zarządzanie przedsiębiorstwami rynku budowlanego.
– To, co możemy zrobić i co robiliśmy również podczas pandemii, to nie zatrzymywać się i konsekwentnie oraz odpowiedzialnie realizować zakładane plany. Nasz portfel zamówień planujemy i realizujemy, uwzględniając sytuację całej branży oraz pojawiające się ryzyka. W tym wszystkim najważniejsze jest utrzymanie płynności oraz spójna relacja podaży do popytu – tłumaczy.
Co dalej z cenami
Zdaniem głównego ekonomisty PZPB jest wysoce prawdopodobne, że rekordowe ceny surowców, rosnące zapotrzebowanie na usługi budowlane i niesłabnąca epidemia COVID-19 na świecie mogą w kolejnych miesiącach przyczynić się do dalszego wzrostu cen materiałów budowlanych albo przynajmniej pozostaną one na bardzo wysokich poziomach.
– Znajdujemy się bowiem w przededniu największej w historii polskiego budownictwa kumulacji robót, która, moim zdaniem, będzie dużo większa od tej z lat 2011–2012 i 2017–2018 – uważa Damian Kaźmierczak. Jak wyjaśnia, do rynku mieszkaniowego za chwilę dołączą duże inwestycje drogowe, kolejowe i energetyczne, a niedługo powinny odbić inwestycje samorządowe i przemysłowe.
W ocenie Kaźmierczaka dostosowanie do rosnącego popytu wewnętrznego podaży materiałów produkowanych w oparciu o surowce krajowe może być bardzo trudne, ale nie niemożliwe, i powinno zająć do kilkunastu miesięcy. Bardziej skomplikowana wydaje się sytuacja np. na rynku stali, której produkcji na świecie nie można w krótkim czasie znacząco zwiększyć. ©℗
rozmowa
Ceny gruntów są wyzwaniem dla deweloperów
Tomasz Łapiński wiceprezes spółki deweloperskiej Cordia Polska
Materiały budowlane, m.in. stal, gwałtownie drożeją. Jak to się przekłada na sytuację branży deweloperskiej?
W dużej mierze to efekt wyhamowania działalności w czasie pandemii przez producentów, jak również wzmożonej aktywności inwestorów. W pewnym stopniu sytuacja ta jest więc przejściowa i oczekujemy stabilizacji cen. Jednocześnie wymusza ona stopniowe podwyżki cen mieszkań.
Większym wyzwaniem dla deweloperów są jednak rosnące oczekiwania cenowe sprzedających grunty. A musimy odpowiedzialnie planować zakupy i inwestycje, uwzględniając cykle koniunkturalne.
Eksperci wśród czynników ryzyka na rynku budowlanym wymieniają też brak pracowników, was też to dotyczy?
Nie, nie doświadczamy – jak dotąd – dużych problemów w tym obszarze. Zdajemy sobie jednak sprawę z tego, że musimy być konkurencyjni i staramy się dbać o nasze kadry.
Czy dużą część waszych pracowników stanowią imigranci?
Generalni wykonawcy zatrudniają pracowników z zagranicy, najczęściej z Ukrainy. To duże szczęście, że mamy dostęp do pracowników tak bliskich nam kulturowo i językowo, co istotnie przekłada się na niższe koszty wykonawstwa – w porównaniu np. z Węgrami.
Jak dużym wyzwaniem jest dla spółki nowa ustawa deweloperska, wprowadzająca m.in. Deweloperski Fundusz Gwarancyjny? Fundusz ma wypłacać pieniądze nabywcom mieszkań i domów m.in. w przypadku upadłości dewelopera czy banku. Maksymalna składka na DFG ma wynosić 1 proc. wpłat w przypadku rachunków powierniczych otwartych.
Obecnie funkcjonująca ustawa deweloperska nakłada na dewelopera wiele obowiązków, przede wszystkim zapewnia bezpieczeństwo środków klientów podczas budowy, jak również zapewnia klientom dużą ochronę, umożliwiając rezygnację, gdy deweloper nie realizuje jej w odpowiednio wysokim reżimie. Dokładanie więc kolejnych, takich jak dodatkowa składka na DFG, jest nieuzasadnione. Nowe przepisy uważam zatem za przeregulowanie. Będzie to kolejna cegiełka do wzrostu cen.
A dostrzega pan symptomy bańki na naszym rynku nieruchomości?
Nie widzę możliwości, aby ceny mieszkań w Polsce mogły spaść. Na naszym rynku ciągle występuje duży deficyt zasobów mieszkaniowych w stosunku do liczby ludności. Daleko nam jeszcze do – założonej w Narodowym Programie Mieszkaniowym – unijnej średniej. Ze względu na ten deficyt i skalę rynku nasz kraj to bardzo perspektywiczny rynek dla branży deweloperskiej. Jeżeli chodzi o rynek mieszkaniowy, w tej chwili w Europie nie ma chyba lepszego miejsca niż Polska.
Dla konsumentów to niekoniecznie dobre informacje, już teraz mało kto może sobie pozwolić na kupno mieszkania.
Z tą dostępnością w Polsce nie jest źle. Plasujemy się w środku europejskiej stawki, co więcej, mieszkania są bardziej dostępne niż np. w Czechach, na Słowacji czy Węgrzech. Bardziej szczegółowe statystyki odnoszące ceny mieszkań do zarobków klientów w konkretnych miastach w Polsce wskazałyby na jeszcze lepszą sytuację.
Ewentualnym szokiem cenowym na rynku mieszkań w naszym kraju mogłoby być przystąpienie do strefy euro i większy napływ kapitału, jednak nie zanosi się na to w najbliższych latach. ©℗
Rozmawiała Sonia Sobczyk-Grygiel
