Wyczekiwany przez organizacje pozarządowe i aktywistów projekt ustawy o kooperatywach mieszkaniowych pod koniec lipca trafił do konsultacji. To ostatni element tzw. pakietu mieszkaniowego Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii.
Jak wyjaśnia promotorka idei kooperatyw, senator Koalicji Obywatelskiej, była dyrektorka w Miejskim Zakładzie Zasobów Lokalowych w Sosnowcu Joanna Sekuła, kooperatywy to instytucja dla tych, którzy nie chcą lub nie mogą pozwolić sobie na własny dom, ale pragną wybrać najbliższych sąsiadów. – W tym przypadku mamy wpływ na to, z kim zamieszkamy. Kupując mieszkanie od dewelopera czy na rynku wtórnym albo stając się członkiem spółdzielni mieszkaniowej czy TBS-u, takiego wpływu nie mamy – zauważa.
Partnerzy dla banków
– Możliwość realizacji idei wspólnego, zaplanowanego zamieszkiwania jest od lat przedmiotem moich poszukiwań. Kilka lat temu studentki architektury zrealizowały znakomite projekty dyplomowe pokazujące możliwości adaptacji starych kamienic do takich celów – opowiada Sekuła. Na początku 2019 r. zorganizowała ona w Sosnowcu, wraz z przedstawicielami ruchów miejskich, architektów, rządu i samorządu, konferencję „Od kooperatywy do cohousingu”, rozpoczynając tym samym działania na rzecz promowania idei kooperatyw oraz projektu ustawy w tej sprawie. Pierwotnie był to bardzo prosty, raptem trzystronicowy projekt.
– Po ponad dwóch latach doczekaliśmy się wreszcie skierowania projektu ustawy do konsultacji. Co prawda nie ma on już trzech stron, a 13, ale ma znacznie szerszy zakres rozwiązań niż pierwotna propozycja – akcentuje Sekuła.
I tłumaczy, że ustawa w tej sprawie jest potrzebna, bo pozwoli na ustrukturyzowanie kooperatyw. Mają być one powoływane na mocy umowy kooperatywy lub jako spółki cywilne. Dzięki temu będą mogły być podmiotami prawa oraz będą mogły zdobywać finansowanie – staną się partnerem dla banków, więc będą mogły zaciągać kredyty na przeprowadzenie inwestycji.
Zdaniem Sekuły bardzo korzystna jest – przewidziana w projekcie – możliwość uzyskania przez kooperatywy dofinansowania z Banku Gospodarstwa Krajowego. Wynika to z rozszerzenia o kooperatywy ustawy o finansowym wsparciu tworzenia lokali mieszkalnych na wynajem (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 508). Do tej pory z takiego wsparcia mogą korzystać szeroko rozumiane podmioty samorządowe. Dofinansowanie z BGK dla budowy nowych mieszkań obecnie wynosi 35 proc. wartości inwestycji. – Byłoby to więc dla kooperatyw znaczące wsparcie – ocenia.
Jak dodaje, kooperatywy wpisano również do ustawy o rewitalizacji (Dz.U. z 2015 r. poz. 1777). – Umożliwi to ubieganie się o dofinansowanie w sytuacji, gdy kooperatywa nabywa nie grunt, lecz budynek do rewitalizacji. Jeżeli dodatkowo znajdzie się w specjalnej strefie rewitalizacji, to da to możliwości pozyskania znaczących środków – opisuje senator.
Preferencje w nabywaniu gruntów
Na kolejne korzystne rozwiązanie zwraca uwagę Przemysław Dziąg, radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Ten projekt zbliżony jest do ustawy „lokal za grunt” zakładającej, że w cenie gruntu można rozliczyć część lokali, które kooperatywa odda na rzecz gminy. Istotna różnica jest jednak taka, że zbywane lokale mają być po cenie rynkowej, a w przypadku ustawy „lokal za grunt” według wskaźników metra odtworzeniowego, czyli dużo taniej – zaznacza prawnik.
Kooperatywa, podobnie jak nowo założona spółdzielnia, będzie miała możliwość preferencyjnego nabywania gruntów od gminy. Jak mówi mec. Piotr Jarzyński, partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy, oznacza to wsparcie dla powstawania nowych spółdzielni mieszkaniowych. Jednak na kolejną inwestycję spółdzielnie już takiego bonusu nie dostaną. – Efektem będzie zatem pączkowanie spółdzielni, które będą powstawały do realizacji jednej inwestycji – przewiduje Piotr Jarzyński.
Jak wyjaśnia senator Sekuła, regulacje dotyczące spółdzielni znalazły się w projekcie, ponieważ w międzyczasie okazało się, że gdyby ich zabrakło i do kupna terenu na preferencyjnych warunkach od gminy uprawnione byłyby tylko kooperatywy, mielibyśmy do czynienia z nierównością praw. – Dlatego zrównano w prawach kooperatywy i nowe spółdzielnie, które nie mają żadnego zasobu – tłumaczy.
Zbyt ogólne regulacje dotyczące umowy
Eksperci mają też jednak uwagi do projektu. – Podstawowa jest taka, że regulacje dotyczące minimalnej treści umowy są zbyt ogólne. Tymczasem, jeżeli w ustawie nie będzie konkretów w sprawie m.in. rachunkowości czy rozliczenia inwestycji, to każdy będzie to robić według własnego uznania, co rodzi ryzyko dla członków kooperatywy – ocenia mec. Jarzyński.
Jak tłumaczy, umowa ma ich bowiem zabezpieczać na wypadek konfliktu czy takich sytuacji jak opóźnienie inwestycji albo nierzetelność wykonawcy, które wydłużają cały proces i zwiększają koszty.
– Projekt wskazuje, że umowa kooperatywy będzie zawierana w formie aktu notarialnego. Ma to powodować kontrolę notarialną nad postanowieniami umowy. Zastanawiam się jednak, jak przy tak ogólnych postanowieniach projektu dotyczących umowy, notariusz ma stwierdzić, czy coś jest zgodne czy niezgodne z prawem lub np. zasadą swobody umów – zastanawia się Jarzyński. W efekcie jego zdaniem notariusze będą obciążeni analizowaniem tych kwestii. Zwraca też uwagę na to, że z projektu ustawy wynika, iż ujawnianie w księgach wieczystych warunków bonifikaty, prawa odkupu i prawa pierwokupu ma nie być obligatoryjne, lecz dokonywane na wniosek. Notariusz nie będzie miał więc obowiązku sporządzenia wniosku.
Podobną opinię na temat ogólności regulacji dotyczących umowy ma Przemysław Dziąg. – Na pewno w projekcie doprecyzowana powinna być treść umowy dotycząca zawiązania kooperatywy. Zobowiązania; to, co kto ma zrobić; terminy; kary w obecnej wersji sformułowane są zbyt ogólnie – wymienia.
On również wskazuje na to, że chodzi o zabezpieczenie na wypadek sytuacji, gdy coś nie idzie, inwestycja się przedłuża, członkowie kooperatywy zaczynają mieć rozbieżne podejście do inwestycji, rosną ceny realizacji etc. – Należy maksymalnie ograniczyć ryzyko realizacji maksymy: mówiły jaskółki, że niedobre są spółki – postuluje radca prawny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Potrzebna promocja
Zdaniem Dziąga można spodziewać się, że będzie to raczej rozwiązanie niszowe. – Po pierwsze dlatego, że ceny gruntów od kilku lat bardzo szybko rosną i nie są dostępne dla przeciętnego Kowalskiego, po drugie dlatego, że jeżeli ktoś ma pieniądze, zwykle woli sam zbudować dom jednorodzinny, a nie wchodzić w tym celu w umowę z innymi inwestorami, a ponadto z gminą – argumentuje prawnik.
Choć, jak zauważa, projekt zakłada, że w ten sposób można zaoszczędzić 20–30 proc. kosztów względem zakupu lokalu od dewelopera, „to jednak z drugiej strony mamy wiele kosztów nieszacowalnych, takich jak poświęcony czas czy zaangażowanie w realizację procesu inwestycyjnego, który dziś wygląda jak tor przeszkód”.
Joanna Sekuła przyznaje, że na pewno potrzebna będzie spora promocja tych rozwiązań, m.in. w gminach. – To kolejna inicjatywa – po SIM-ach i społecznych agencjach najmu – która otwiera gminom nowe możliwości zaspokajania potrzeb mieszkańców. Na pewno zaangażuję się w popularyzowanie kooperatyw, bo uważam, że jest to fantastyczna idea, dająca możliwość tworzenia harmonijnych społeczności lokalnych – konkluduje senator.

Opinia

Od lat promujemy model kooperatyw

Katarzyna Przybylska starsza kierowniczka ds. rzecznictwa, Fundacja Habitat for Humanity Poland
K ooperatywy będą dobrym rozwiązaniem dla osób, które chcą zamieszkać w warunkach odpowiadających ich potrzebom, bez ponoszenia rynkowych kosztów zakupu mieszkania. Będzie to jednak rozwiązanie niszowe. Kooperatywy mieszkaniowe nie rozwiążą problemu deficytu mieszkań w Polsce, ale wprowadzenie regulacji (oraz umożliwienie wsparcia kooperatyw przez gminę) będzie istotną pomocą dla osób chcących wspólnie zbudować sobie mieszkania.
Za ryzyko należy jednak uznać m.in. brak specjalistów (architekci, kierownicy projektu, prawnicy), którzy znają proces współpracy z kooperatywą oraz trudności z pozyskaniem finansowania. Warto zatem zapewnić wsparcie w tych obszarach (usługi specjalistyczne, poradnictwo na poziomie samorządu oraz usługi bankowe).
Projekt przewiduje postulowane przez nas rozwiązanie, czyli możliwość rozliczenia ceny za nieruchomość nabywaną od gminy poprzez przekazanie jej lub wynajęcie mieszkań. To cenne rozwiązania pozwalające zmniejszyć początkowe obciążenie finansowe kooperatyw, a jednocześnie zwiększyć gminny zasób mieszkaniowy.
Grunt z bonifikatą
Etap legislacyjny
Projekt w konsultacjach