Osiedlem domów jednorodzinnych zarządza stowarzyszenie w składzie dwuosobowego zarządu. Mieszkańcy płacą miesięczną składkę pokrywającą bieżące koszty utrzymania. Niestety nie wszyscy się z tego należycie wywiązują, a część właścicieli domów nie chce być członkami stowarzyszenia. Osiedle od kilku lat ma problem z bramą wjazdową (psuje się co dwa–trzy tygodnie). Każda jej naprawa to koszt.

Część mieszkańców wystąpiła do zarządu stowarzyszenia z prośbą o wymianę bramy na nową (pieniądze na taką inwestycję są). Uważają, że nowa, niezawodna brama jest niezbędna, gdyż chodzi o bezpieczeństwo mieszkańców, w tym przede wszystkim dzieci. Osiedle położone jest przy ruchliwej powiatowej ulicy. Kurierzy i inni kierowcy poprzez zepsutą, otwartą bramę wjeżdżają z impetem, a dzieci wychodzą poza jego teren, niebezpiecznie zbliżając się do ulicy. Czy zarząd może samodzielnie podjąć decyzję o wymianie bramy na nową? Czy taka decyzja przekracza czynności zwykłego zarządu? Czy wartość inwestycji ma tu znaczenie? Czy do jej przeprowadzenia potrzebne są oświadczenia osób zalegających z wpłatami, że będą partycypować w kosztach tej inwestycji? Czy zarząd ponosi odpowiedzialność za bezpieczeństwo na osiedlu?
Z opisu można wnioskować, że zarząd stowarzyszenia pełni w istocie funkcję zarządcy osiedla. Zatem jest to umowna forma pełnienia zarządu nieruchomościami, co z założenia jest dopuszczalne w przypadku części wspólnych. Zarządzanie działalnością stowarzyszenia należy rozumieć jako kierowanie działalnością tego podmiotu określoną w ustawie i statucie, reprezentowanie go w tym zakresie. Z zarządzaniem wiąże się więc możność decydowania o prowadzonej działalności. Uprawnienie to przysługuje danej osobie będącej organem jednoosobowym albo członkowi kolegialnego organu zarządzającego podmiotem (np. zarządowi) – por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego we Wrocławiu z 16 czerwca 2010 r., sygn. akt III SA/Wr 818/09.
Co mówią przepisy
Jeśli zaś chodzi o aspekty prawne współwłasności, czyli kwestie związane z prawami do rzeczy wspólnej, to są one ogólnie uregulowane w kodeksie cywilnym (dalej: k.c.). Punktem wyjścia do oceny prawnej są w tej kwestii art. 199–203 k.c.
I tak kwestie przekroczenia zwykłego zarządu reguluje art. 199 k.c., który stanowi, że „Do rozporządzania rzeczą wspólną oraz do innych czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli”. W przypadku braku takiej zgody współwłaściciele, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą żądać rozstrzygnięcia sprawy przez sąd, który orzeknie, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli. Przy czym z kolei art. 200 k.c. mówi jednoznacznie, że „Każdy ze współwłaścicieli jest obowiązany do współdziałania w zarządzie rzeczą wspólną”.
Z kolei kwestie zwykłego zarządu reguluje art. 201 k.c., w którym czytamy, że „do czynności zwykłego zarządu rzeczą wspólną potrzebna jest zgoda większości współwłaścicieli”. I dalej ustawodawca dodaje, że w braku takiej zgody każdy ze współwłaścicieli może żądać upoważnienia sądowego do dokonania czynności. Sytuacje braku porozumienia regulują również kolejne dwa artykuły. Artykuł 202 k.c. stanowi, że „Jeżeli większość współwłaścicieli postanawia dokonać czynności rażąco sprzecznej z zasadami prawidłowego zarządu rzeczą wspólną, każdy z pozostałych współwłaścicieli może żądać rozstrzygnięcia przez sąd”. Z kolei art. 203 k.c. przesądza, że w pewnych sytuacjach każdy ze współwłaścicieli może wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy. A mianowicie wtedy, jeżeli nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu albo jeżeli większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.
Zakres uprawnień
Rzecz jasna trudno rozważać aspekt czynności zwykłego zarządu i jego przekroczenia, bazując tylko na wyżej przytoczonych regulacjach kodeksowych. Kluczowe będzie stanowisko orzecznictwa sądowego. A wynika z niego m.in. to, że czynność, która nie narusza i nie zagraża interesom współwłaścicieli „niedziałających”, może być uznana za czynność zwykłego zarządu niewymagającą uzyskania zgody wszystkich współwłaścicieli na jej realizację (por. np. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z 24 maja 2017 r., sygn. akt II SA/Gd 196/17). Jeszcze bardziej konkretnie wskazano to w wyroku Sądu Najwyższego z 19 kwietnia 2002 r. (sygn. akt III CZP 18/02): „Instalowanie kanalizacji sanitarnej, opadowej i wodociągu na nieruchomości, będącej przedmiotem współwłasności, może mieścić się w ramach zwykłego zarządu, jeżeli nieruchomość służy współwłaścicielom wyłącznie do ułatwienia korzystania z innych nieruchomości (wspólna droga), zaś wymieniona na wstępie inwestycja ma na celu zwiększenie użyteczności jednej z nich”.
Z kolei w wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z 30 stycznia 2018 r. (sygn. akt II OSK 1513/17) m.in. podkreślono, że: „Wskazać bowiem należy, iż nie każde wykorzystanie części nieruchomości wspólnej na potrzeby przeprowadzanej inwestycji budowlanej, winno być kwalifikowane jako czynność wykraczająca poza zwykły zarząd rzeczą. Jeżeli bowiem planowane roboty budowlane zmierzać mają do zachowania należytego stanu nieruchomości (budynku), to ich kwalifikacja prawna winna być oceniana właśnie przez pryzmat czynności zwykłego zarządu (art. 201 k.c.) lub czynności zachowawczych (art. 209 k.c.). Na potrzeby oceny niniejszej sprawy istotne jest przy tym także i to ustalenie, czy realizacja spornej instalacji gazowej w jakikolwiek sposób naruszać może interes pozostałych współwłaścicieli obiektu i czy inwestycja taka może negatywnie oddziaływać na prawa właścicielskie do nieruchomości. Jak przy tym wynika z realiów kontrolowanego przypadku, wykonanie instalacji gazowej służącej do ogrzewania budynku ma zmierzać do jego zabezpieczenia przed dalszą, postępującą dewastacją, choćby w postaci zawilgocenia, zagrzybienia, itp.”.
Z zestawienia przytoczonych stanowisk płynie generalny wniosek, że wszelkie decyzje związane z nieruchomością wspólną, które w założeniu uwzględniają interes pozostałych (wszystkich) współwłaścicieli, oceniane są jako mieszczące się w zakresie tzw. zwykłego zarządu. W tym kontekście wykonanie bramy wjazdowej przeznaczonej dla użytku współwłaścicieli nieruchomości niewątpliwie służy ich interesom, a jednocześnie zwiększa poziom bezpieczeństwa. Zatem należy uznać, że co do zasady, do tego typu czynności wystarczająca jest zgoda większości współwłaścicieli.
Reprezentant współwłaścicieli
Należy jednocześnie podkreślić, że kwalifikacja danej czynności – jako zwykłego zarządu czy przekraczającej zwykły zarząd – z pewnością nie zależy od wartości zadania, które ma być sfinansowane przez współwłaścicieli. Jak bowiem już opisano, decydują okoliczności konkretnego przypadku, a przede wszystkim uwzględnienie interesu ogółu współwłaścicieli.
Na uwagę zasługuje przy tym to, że ww. koncepcji dopuszczalności czynności zwykłego zarządu nie zmienia fakt sprawowania współwłasności przez zarząd stowarzyszenia. Zresztą taki zarządca może samodzielnie podejmować jedynie czynności zwykłego zarządu. Co do jego samodzielności decyzyjnej – w aspekcie niezależności od zgody współwłaścicieli (członków stowarzyszenia) – warto wskazać, że zarządca działa w imieniu własnym, ale na rzecz wszystkich współwłaścicieli. Ponadto, posiłkowo oceniając aspekt ww. samodzielności zarządu, można odwołać się do stanowiska zawartego w komentarzu do ww. art. 203 k.c., który dotyczy zarządcy wyznaczonego przez sąd („Kodeks cywilny. Komentarz”, red. prof. dr. hab. Konrad Osajda). Wskazano w nim m.in., że: „Wraz z ustanowieniem zarządcy uprawnienie do sprawowania zwykłego zarządu tracą współwłaściciele, do których kompetencji należy jednak dokonywanie czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Od chwili ustanowienia zarządcy współwłaściciele mogą używać rzeczy tylko o tyle, o ile nie przeszkadza to wykonywaniu zarządu”.
Przedkładając ww. założenie wypracowane na kanwie art. 203 k.c. na zarząd umowny, który sprawuje zarząd stowarzyszenia, można przyjąć, że ma on samodzielną możliwość podjęcia decyzji o wykonaniu inwestycji w postaci bramy wjazdowej. Skoro tak, uwzględniając fakt, że będzie to czynność zwykłego zarządu, można założyć, że nie ma potrzeby uzyskiwania zgody wszystkich współwłaścicieli czy wszystkich członków stowarzyszenia. Z perspektywy współwłaścicieli – jak wynika z ww. art. 201 kodeksu wystarczy zgoda większości, z kolei z perspektywy członków stowarzyszenia – kluczowa jest rola jego zarządu, który kieruje działalnością stowarzyszenia.
W powyższym kontekście irrelewantne są kwestie dotyczące m.in. zgody na inwestycje osób zalegających ze składkami czy ich oświadczenia, że będą partycypować w kosztach, skoro – jak już przesądzono – czynność zakupu bramy będzie czynnością zwykłego zarządu, do której podjęcia będzie samodzielnie władny zarząd stowarzyszenia. Konsekwentnie: nie będzie potrzebna także zgoda na ww. czynności osób, które wystąpiły ze stowarzyszenia, a mają status współwłaścicieli.
Odpowiedzialność za bezpieczeństwo
Jeśli chodzi natomiast o możliwości wpływu mieszkańców (współwłaścicieli) na czynności zarządu, warto zauważyć, że zarząd jest przede wszystkim zobligowany należycie wykonywać swoje obowiązki na rzecz współwłaścicieli. Odpowiedzialność zarządu ma zaś podstawy cywilnoprawne w art. 471 k.c. Dla przypomnienia, z tej regulacji wynika, że „Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, chyba że niewykonanie lub nienależyte wykonanie jest następstwem okoliczności, za które dłużnik odpowiedzialności nie ponosi”. W przypadku więc, gdy zarząd stowarzyszenia uchyla się od wykonywania obowiązków ze szkodą dla współwłaścicieli, może ponosić odpowiedzialność odszkodowawczą z tytułu nienależytego wykonywania swoich obowiązków. W razie bierności zarządu stowarzyszenia należałoby w pierwszej kolejności wezwać go do wykonania inwestycji w oznaczonym terminie, a w razie niewykonania skierować sprawę na drogę sądową – analogicznie na podstawie zasad odpowiedzialności zarządcy wyznaczonego przez sąd (np. gdy nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach dotyczących zwykłego zarządu). Warto w tym miejscu wspomnieć także o art. 11 ust. 4 ustawy – Prawo o stowarzyszeniach, w której wskazano, że: „W umowach między stowarzyszeniem a członkiem zarządu oraz w sporach z nim stowarzyszenie reprezentuje członek organu kontroli wewnętrznej wskazany w uchwale tego organu lub pełnomocnik powołany uchwałą walnego zebrania członków (zebrania delegatów)”.
Alternatywnie można skorzystać z możliwości, jakie daje wspomniany wyżej art. 201 k.c., z którego wynika, że w razie braku zgody większości współwłaścicieli w zakresie czynności zwykłego zarządu każdy z nich może żądać na drodze sądowej upoważnienia do dokonania czynności.
A zatem podsumowując: biorąc pod uwagę przepisy i orzecznictwo, w opisanej sytuacji są podstawy do przyjęcia, że zarząd stowarzyszenia z racji wykonywania czynności potrzebnych do prowadzenia prawidłowej gospodarki jest w szczególności odpowiedzialny za bezpieczeństwo na osiedlu, a przejawem troski o nie może być właśnie m.in. sfinansowanie zakupu bramy wjazdowej.
Marcin Nagórek, radca prawny
Podstawa prawna
•art. 199–203 , art. 471 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1740; ost.zm. Dz.U. z 2020 r. poz. 2320)
•art. 11 ust. 4 ustawy z 7 kwietnia 1989 r. – Prawo o stowarzyszeniach (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 2261)