Potwierdziło to Ministerstwo Rozwoju, Pracy i Technologii w odpowiedzi na pytanie radcy prawnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich Przemysława Dziąga.
Jak tłumaczy DGP mec. Dziąg, problem związany jest z tym, że obecnie niektóre miasta, przede wszystkim Warszawa, stoją na stanowisku, że decyzja o warunkach zabudowy ma obejmować jedną lub kilka działek ewidencyjnych, natomiast nie może ona obejmować fragmentu takiej działki. Jego zdaniem przyjęcie takiej koncepcji oznacza, że duża cześć decyzji WZ nie mogłaby zostać wydana, a biorąc pod uwagę to, że na „wuzetkach” opiera się ponad 50 proc. inwestycji, większość projektów mogłaby zostać zahamowana. Dziąg przekonuje, że przepisy jednoznacznie nie wskazują, że decyzja WZ ma dotyczyć tylko całości działki. Należy zatem dopuścić możliwość wydania jej dla części działki, co odpowiadałoby pojęciu terenu, którego nie należy rozumieć jako całości działki ewidencyjnej.
Jak dodaje ekspert PZFD, kluczowe znaczenie ma okoliczność, żeby teren objęty wnioskiem nadawał się do określonego przedstawienia na załączniku graficznym. Wskazuje też, że w orzecznictwie sądów administracyjnych coraz częściej zaczyna być prezentowany pogląd, że decyzja WZ może być wydana w odniesieniu do części działki. Przykładowo NSA w wyroku z 23 kwietnia 2020 r. (sygn. akt II OSK 1693/19) podkreślił, że prawo do zabudowy terenu zgodnie z wolą właściciela powinno być interpretowane w sposób ścisły.
Prawnik zwrócił się w tej sprawie do resortu rozwoju. W odpowiedzi MRPiT przesłało wyjaśnienie, wskazując m.in., że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 293 ze zm.) nie odnoszą granic terenu objętego wnioskiem do istniejących podziałów geodezyjnych. Ministerstwo zwróciło też uwagę, że zgodnie z art. 94 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990), podziału nieruchomości, w przypadku braku planu miejscowego, można dokonać, jeżeli jest zgodny z warunkami określonymi w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Poza tym, zgodnie z art. 34 ustawy ‒ Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333 ze zm.), projekt budowlany, który powinien spełniać wymagania określone w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, zawiera projekt zagospodarowania działki lub terenu. „Powyższe przepisy wskazują więc, że możliwe jest ustalenie warunków zabudowy zarówno dla działki, jak i terenu obejmującego fragment działki” – napisał resort. Zastrzegł jednocześnie, że nie jest upoważniony do interpretacji przepisów w indywidualnych sprawach ani do ingerencji w postępowania właściwych organów czy wydawania tym organom wytycznych.
Także mec. Joanna Sebzda-Załuska, radca prawny, partner GWW Legal, ocenia, że możliwość ustalenia WZ dla terenu inwestycji obejmującego część działki ewidencyjnej jest prawnie akceptowalna. W praktyce jednak, jak dodaje w komentarzu dla DGP, spotykamy się również z sytuacjami, gdy możliwość ustalenia WZ dla części działki negowana jest przez organ lub sąd administracyjny. Według niej jednym z powodów uchylania decyzji wydanych dla części działki ewidencyjnej jest sytuacja, kiedy ograniczenie terenu inwestycji do części działki ewidencyjnej może prowadzić do obejścia przepisów środowiskowych. Prawniczka przypomina, że jeśli dane przedsięwzięcie zalicza się do znacząco oddziałujących na środowisko, to wymaga uzyskania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, która powinna poprzedzać WZ. Jak tłumaczy, jednym z parametrów, które decydują o tym, czy inwestycja będzie wymagała decyzji środowiskowej jest powierzchnia zabudowy. Przez to pojęcie rozumie się nie tylko powierzchnię terenu zajętą przez obiekty budowlane, lecz także pozostałą powierzchnię przeznaczoną do przekształcenia, w tym tymczasowego. Dlatego czasami zdarza się okrojenie terenu inwestycji.
– Z punktu widzenia inwestorów istotne jest, aby podejście organów było jednolite i aby mieli gwarancję, że istnieje podstawa do wydania warunków zabudowy dla części działki ewidencyjnej. Jeśli taka zasada zostanie przesądzona, to zyskamy większą pewność prawa. Marzy mi się, jako pełnomocnikowi działającemu na terenie całego kraju, aby moje rekomendacje nie były uzależnione od tego, w której części Polski klient realizuje inwestycję. Przecież przepisy ustawowe wszędzie są takie same – podkreśla prawniczka.