Można powiedzieć, że Miejskie Biuro Najmu w Poznaniu to prototyp społecznych agencji najmu, które zamierza wprowadzić rząd. Dlaczego miasto zdecydowało się je utworzyć?
Miejskie Biuro Najmu to program realizowany przez Zarząd Komunalnych Zasobów Lokalowych (ZKZL), który w imieniu miasta realizuje zadania związane z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych poznaniaków. Miasto co roku tworzy nową listę osób ubiegających się o lokale komunalne. Część z nich, ok. tysiąca osób, choć spełnia kryteria dochodowe i jest w trudnej sytuacji życiowej, nie ma szans, by taki lokal z zasobów miasta otrzymać, bo ich liczba jest ograniczona. Dla nich w 2018 r. powstało Miejskie Biuro Najmu – pośrednik w wynajmie mieszkań z rynku komercyjnego.
Na jakich zasadach działa?
Maksymalny czynsz, jaki proponujemy właścicielom, to 1200 zł brutto niezależnie od tego, jaką powierzchnię ma mieszkanie. Tyle byliśmy w stanie zaoferować w 2018 r., gdy biuro rozpoczynało działalności, i tyle jest nadal.
Ile płaci z tego lokator?
Do kwietnia 2019 r. zasadą było 40 proc. wartości czynszu. Potem weszła w życie nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatorów, która zobowiązała nas do stosowania wobec tych lokatorów zasad czynszowych – takich, jakie stosuje się wobec pozostałych lokatorów z zasobów komunalnych. Czynsz nie mógł już być określony sztywno na poziomie 40 proc. tego, co ZKZL płaciło właścicielowi, tylko musiał był nieco niższy. Przed zmianą przepisów średni czynsz płacony przez lokatora wynosił 422 zł, po zmianie spadł do 322 zł, co oczywiście wiązało się z większymi wydatkami po stronie miasta. Ale pojawił się też problem natury prawnej – te umowy były umowami w formule najmu instytucjonalnego i były zawarte na czas określony. Po nowelizacji ustawy musiały być zawierane na czas nieokreślony. Spowodowało to spadek zainteresowania naszą ofertą ze strony właścicieli mieszkań, bo we wcześniejszej formule mieli pewność zapłaty czynszu przez spółkę, wyremontowania lokalu, jeśli zostałby zniszczony, i wypowiedzenia umowy w dowolnym momencie. Stąd ten nasz miejski najem na pewien czas zamarł.
Od kwietnia 2019 r. do dziś biuro nie zawarło ani jednej nowej umowy najmu?
Mieliśmy umowy terminowe zawarte przed dniem wejścia w życie tej ustawy. Zastosowaliśmy tylko nową stawkę czynszu. Ale faktycznie od tego czasu nie było nowych najmów. Liczba mieszkań zaczęła spadać, ale zrobiliśmy wszystko, by utrzymać program, to była kwestia uczciwości wobec wynajmujących. W efekcie 150 mieszkań jest cały czas w najmie.
Skoro czynsz dla lokatorów zmalał, to spółka poniosła straty.
Nie mówimy o stracie, bo realizujemy zadania dla naszych mieszkańców, ale tak, musieliśmy więcej dopłacić. W 2019 r. i 2020 r. dołożyliśmy do systemu po ok. 1,6 mln zł rocznie.
Wygląda na to, że najgorsze macie już za sobą, bo projekt zakładający powstanie SAN opiera się właśnie na pośrednictwie gminy między właścicielem mieszkania a najemcą i przywraca w takich przypadkach najem instytucjonalny. Do tego sytuacja na rynku mieszkań jest sprzyjająca.
To prawda, od marca ubiegłego roku zauważamy ogromny wzrost zainteresowania naszym programem najmu ze strony właścicieli lokali. Ten trend jest widoczny w całym kraju, bo rynek najmu w dużych miastach, miastach uniwersyteckich po prostu upadł. Do tej pory dość dużo energii wkładaliśmy w przekonywanie właścicieli, że pewny czynsz w wysokości 1200 zł jest dla nich czymś pozytywnym, teraz widać, że będzie prościej. Gdy ustawa o SAN wejdzie w życie, zyskamy wiatr w żagle. Uważamy bowiem, że społeczne agencje najmu mogą dobrze uzupełniać system przydziału lokali komunalnych.
W jaki sposób?
U nas działa to tak, że lokatorzy najmowanych mieszkań dostają ujemne punkty, kiedy pojawiają się zaległości w spłacie czynszu albo gdy zakłócają mir domowy sąsiadów lub lokal jest dewastowany. Jeśli ktoś zamierza ubiegać się o lokal komunalny, ujemnych punktów lepiej nie mieć. W ten sposób motywujemy lokatorów do dbania o najmowane mieszkanie. I daje to efekty, np. w 2019 r. różnica między opłatami, które powinniśmy otrzymać, a tym, co wpłynęło, wynosiła 26 tys. zł, w 2020 r. – 10 tys. zł. W tym roku jest na poziomie 1600 zł.
Czyli lokatorzy czynsz płacą.
Płacą i biorąc pod uwagę zadłużenia, które zdarzają się w zasobie komunalnym, jest to ewenement. Dlatego uważam, że właściwe umiejscowienie społecznych agencji najmu w strukturze miasta może świetnie uzupełniać system przydziału lokali komunalnych. Jeżeli samorząd powiąże tego typu najem z uzyskaniem w przyszłości lokalu komunalnego, a z drugiej strony wprowadzi zasadę, że osoby niszczące lub nieopłacające czynszu nie mają szans na lokal komunalny, to może osiągnąć dobre efekty i dobrze wywiązać się z zadania związanego z zabezpieczeniem potrzeb mieszkaniowych swoich mieszkańców.
Wraz ze społecznymi agencjami najmu wejdzie w życie mechanizm państwowych dopłat do czynszu „Mieszkanie na start”. To też spora zachęta.
U nas w Poznaniu działa to trochę inaczej, bo przyjęliśmy, że niezależnie od liczy lokatorów i wielkości mieszkania miasto dopłaca 60 proc. Projekt nowelizacji ustawy o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego, zakładający powstanie SAN, wprowadza tu dwa kryteria – liczbę lokatorów w mieszkaniu i wielkość lokalu. Od tych dwóch czynników zależeć będzie wysokość dopłaty do czynszu. Dla przykładu, jeśli mieszkanie do 65 mkw. będzie wynajmowała czteroosobowa rodzina, wartość dopłaty będzie wynosiła do 535 zł, czyli będzie niższa niż u nas. Ale i tak niebagatelna, bo do tej pory nie było nic.
Rozumiem, że Miejskie Biuro Najmu czeka przekształcenie?
Mamy nadzieję, że miasto po wejściu w życie ustawy zdecyduje się na powierzenie zadań agencji najmu społecznego naszej spółce. Jeśli zapadnie taka decyzja, rada miasta będzie musiała podjąć uchwałę, która doprecyzuje, na jakich zasadach będzie się u nas odbywał przydział mieszkań. Wyobrażam sobie, że osoby, które spełniają kryteria dochodowe, a nie uzyskują odpowiedniej liczby punktów do przyznania lokalu komunalnego, stają się automatycznie lokatorami SAN.
Zakłada pan, że będziecie mieć konkurencję?
Bardzo dobrze by było, aby w Poznaniu powstały inne SAN-y. Konkurencja zawsze dobrze robi. Zwłaszcza że mamy NGO, które mogłyby to robić, mają doświadczenie w prowadzeniu np. lokali treningowych. To, czy będą zainteresowane prowadzeniem SAN-ów, jest uzależnione od rozdziału ryzyk pomiędzy miastem i SAN-ami, w tym przede wszystkim ryzyka zapłaty czynszu. Liczę, że samorządy w całym kraju podejdą do tego rozsądnie i w umowach z SAN-ami przejmą lwią część tych ryzyk na siebie.
Zgodnie z projektem społeczna agencja najmu może ustalić czynsz za podnajem lokalu mieszkalnego wynajmowanego od właściciela prywatnego na poziomie wyższym niż czynsz, który opłaca temu właścicielowi. Jaki model przyjmie Poznań?
Rozważamy zróżnicowanie wysokości czynszu – w zależności od sytuacji dochodowej i życiowej lokatorów. Dopuszczamy m.in. możliwości, że w odniesieniu do osób w szczególnie trudnej sytuacji może to być tylko 40–60 proc. sumy, którą otrzymuje właściciel. Resztę stanowić będzie dopłata państwa i miasta. W odniesieniu do pozostałych klientów SAN-ów czynsz pobierany od lokatora mógłby wynieść 120–130 proc. tego, co otrzymuje właściciel. I tak byłoby to bardzo korzystne dla najmującego, bo ceny na rynku komercyjnym są dużo wyższe.
Jak dużo?
Wszystko zależności od lokalizacji i stanu mieszkania, ale na rynku komercyjnym trzeba zapłacić średnio 35–40 zł za 1 mkw. Kwota czynszu oferowana właścicielom przez nas jest niższa, gdyż w pakiecie otrzymują pewność zapłaty czynszu na czas, pełne 12 miesięcy przychodu i gwarancje zwrotu mieszkania w stanie niepogorszonym. Przy tej okazji trzeba wspomnieć, że jest grupa osób wykluczonych z rynku najmu, np. niezwykle trudno wynająć mieszkanie matce z małymi dziećmi z uwagi na ochronę praw lokatorów, podobnie jest z niepełnosprawnymi. Właściciele unikają wynajmowania im mieszkań, bo obawiają się, że w przypadku problemów płatniczych nie będą mogli ich eksmitować. Jeśli pośrednikiem będzie społeczna agencja najmu, tego ryzyka nie ma, agencja weźmie je na siebie.
Co to oznacza? Zmusi lokatora do opuszczenia mieszkania, oferując mu inne, o niższym standardzie? Mogę sobie wyobrazić, że jeśli będzie to miejska agencja, to znajdzie jakiś lokal socjalny, ale podmiot związany z NGO może mieć chyba z tym kłopot?
Problem tych grup z dostępem do mieszkań nie wynika z większego niż w innych grupach odsetka osób niepłacących czynszu, a z gwarancji ustawy o ochronie praw lokatorów, która to w razie eksmisji daje im prawo do lokalu socjalnego. W praktyce do czasu dostarczenia lokalu socjalnego przez gminę taka rodzina może zajmować dotychczasowy lokal. Właściciele boją się takiej sytuacji, stąd decydując się na wynajęcie lokalu osobom z grup chronionych, często oczekują wyższego czynszu. W SAN nie będzie takiej kalkulacji. W przypadku problemów płatniczych uruchamiana będzie procedura eksmisyjna. Gdy potraktujemy SAN jak przedsionek do zasobu komunalnego i uzależnimy otrzymanie mieszkania miejskiego m.in. od regularnych płatności, ryzyko windykacyjne, jak pokazuje nasze doświadczenie z Miejskiego Biura Najmu, jest bliskie zeru.
A co z cudzoziemcami? Oferta SAN będzie także dla nich?
Dobrze, że pani o to pyta, bo to kolejna grupa osób z ogromnymi problemami z wynajmem mieszkań. To, za jakie ceny je wynajmują i jakie mają w nich warunki, powoduje, że włos na głowie się jeży. Sądzę, że powstanie SAN może im pomóc. Jeśli przyjeżdżają do nas na stałe, stają się członkami lokalnej wspólnoty, powinni więc mieć prawo do skorzystania z programów miejskich, a więc i oferty SAN. Musieliby jednak spełniać definicję zamieszkiwania w Poznaniu, czyli udowodnić, że to miasto jest ich centrum życiowym.
Samorządy nie mają działek do wymiany „lokal za grunt”
Samorządy nie mają działek do wymiany „lokal za grunt”

Zobacz również
Uważa pan, że społeczne agencje najmu powinny mieć możliwość rozszerzenia swojej działalność o usługi socjalne kierowane do najemców potrzebujących wsparcia w trudnej sytuacji życiowej, np. wychowanków pieczy zastępczej, młodych rodzin?
Działalność mieszkaniowa samorządów bywa bezrefleksyjnie kojarzona z pomocą społeczną. Samym przydziałem lokalu i zapewnieniem dachu nad głową nie rozwiąże się czyichś życiowych problemów. Myślę, że SAN-y absolutnie nie powinny iść w tym kierunku. To zadanie dla innych podmiotów. Proszę wyobrazić sobie kampanię reklamową skierowaną do właścicieli mieszkań – oddajcie nam swoje lokale, my tam będziemy robili program dla problematycznych lokatorów. Obawiam się, że nie byłoby zgłoszeń. Stąd uważam, że społeczne agencje najmu powinny się skupić na zadaniu związanym ze zwiększeniem mieszkań na tani najem.