Na wiosnę, pod auspicjami Ministerstwa Rozwoju, ruszyć ma międzyresortowy zespół, który zajmie się opracowaniem projektu ustawy o funduszach inwestujących w nieruchomości na wynajem. I stanie przed nie lada wyzwaniem.
Wskazuje na to stanowisko Narodowego Banku Polskiego przesłane DGP. Zdaniem NBP REIT-y mogą generować ryzyka dla stabilności sektora finansowego oraz gospodarstw domowych. Jak podkreśla, już wcześniej krytycznie oceniał włączenie do projektu ustawy nieruchomości komercyjnych, a dziś, w związku z COVID-19, należy to szczególnie krytykować. Bank ocenia też, że dyskusyjne wydaje się wprowadzanie REIT-ów na rynku nieruchomości mieszkaniowych, bo spowoduje to dalszy wzrost cen.
Powtórka z historii?
W poprzedniej kadencji, m.in. pod wpływem krytyki NBP, do uchwalenia ustawy nie zdołało doprowadzić Ministerstwo Finansów. I to mimo radykalnej zmiany projektu. Wówczas prezes NBP Adam Glapiński również krytykował np. możliwość inwestowania przez REIT-y w nieruchomości komercyjne. Tymczasem ze słów wiceszefowej Ministerstwa Rozwoju, Pracy i Technologii Anny Korneckiej wynika, że w nowym projekcie fundusze miałyby być skoncentrowane właśnie na nieruchomościach komercyjnych i, być może, mieszkaniowych.
– Biorąc pod uwagę sytuację w polskim sektorze nieruchomości, plany wprowadzenia do polskiego prawa instytucji tzw. REIT-ów mogą generować ryzyko dla stabilności sektora finansowego oraz gospodarstw domowych, które jako niedoświadczeni inwestorzy będą narażone na utratę oszczędności – przestrzega NBP.
Bank argumentuje, że polski sektor nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych przeżywał w ostatnich latach boom inwestycyjny, w konsekwencji czego produkcja oraz ceny praktycznie się podwoiły, a stopy kapitalizacji tych nieruchomości spadły do kilku (3,4) proc. Podkreśla, że cały czas korzystne stopy zwrotu z obiektów komercyjnych na świecie to w głównej mierze efekt ich finansowania bardzo tanim kredytem inwestycyjnym oraz ulg podatkowych. Jednym słowem, tłumaczy NBP, przyzwoite zarobki REIT-ów, np. w Niemczech, ale też w Polsce, nie są wynikiem wysokich zarobków na tych nieruchomościach, jak się często i potocznie mówi, lecz efektem taniego finansowania. Dodaje, że taka sytuacja rodzi też oczywiste zagrożenie dla systemu bankowego, gdyż wymaga bardzo wysokiego udziału taniego kredytu w finansowaniu takiej nieruchomości, praktycznie bez bufora na wypadek kłopotów z najemcami.
NBP akcentuje, że szczególnie napięta sytuacja ma obecnie miejsce w sektorze nieruchomości komercyjnych (biurowych i handlowych). Według niego podaż nowych obiektów biurowych cały czas jest wysoka, przy rosnących pustostanach, w tym spowodowanych przez skutki COVID-19. Generuje to presję na właścicieli starszych budynków biurowych, którzy muszą konkurować o najemców z nowoczesną powierzchnią, poprzez obniżki czynszów. Z kolei na rynku handlowym pandemia przyspieszyła, już wcześniej obserwowane przez ekspertów rynku, problemy, w tym rosnącą popularność e-commerce.
I konkluduje: – Już wcześniej NBP krytycznie oceniał włączenie nieruchomości komercyjnych do projektu ustawy, dzisiaj należy to szczególnie krytykować. Wybuch pandemii COVID-19 stanowi duże uderzenie w rynek komercyjny w Europie, szczególnie wpływa i wpłynie na spadki otrzymywanych czynszów w sektorze biur i dużych powierzchni handlowych na wynajem. Na rynku komercyjnym umowy najmu są podpisywane na wiele lat, co może dawać złudzenie bezpiecznego strumienia dochodów. Jednak w przypadku fali bankructw najemców umowy przestają obowiązywać.
Teraz ryzykują inwestorzy i banki z zagranicy
NBP wskazuje też, że obecnie ewentualne ryzyko na tym rynku w znacznej mierze dotyczy inwestorów i banków zagranicznych. Jego zdaniem, w kontekście narastającej nierównowagi na tym rynku, czyli nadmiernie wysokich cen i niskich stóp zwrotu, dotychczasowy brak znacznego zaangażowania krajowych podmiotów finansowych należy więc ocenić jako czynnik ograniczający ryzyko dla systemu finansowego w Polsce, a nie jego słabość. Jednak, w ocenie banku, wprowadzenie niewłaściwych regulacji dotyczących REIT-ów może otworzyć drogę do łatwego wychodzenia dotychczasowych inwestorów profesjonalnych z nieudanych czy przestarzałych inwestycji. Na to miejsce, jak przewiduje, wchodziłyby środki z oszczędności niedoświadczonych inwestorów indywidualnych, którzy powierzyliby swoje pieniądze REIT-om.
Bank dostrzega też ryzyko, że wprowadzanie REIT-ów, traktowanych korzystniej podatkowo, może zwiększyć napływ kapitału krajowych inwestorów na ten rynek, i poprzez dalszy sztuczny wzrost cen zwiększyć już obserwowane napięcia. W obecnej fazie cyklu, zaznacza, może to oznaczać dla nich wysokie ryzyko poniesienia strat w kolejnym okresie. Ryzyko to, w opinii NBP, mógłby ograniczyć wymóg szczegółowej i publicznej informacji o poszczególnych budynkach utrzymywanych przez REIT-y, tak jak jest to np. w Niemczech. Innym warunkiem – według NBP – może być ograniczenie inwestycji REIT-ów, działających w Polsce, do nowo wybudowanych, dobrej klasy obiektów spełniających aktualne wymagania energetyczne oraz użytkowe.
– Jeżeli dodatkowo REIT-y byłyby wspierane z budżetu państwa poprzez niższe opodatkowanie przychodów, powinny też wspierać cele społeczne określone przez władze publiczne, jak przykładowo lokalizacja w mniejszych, mniej atrakcyjnych miejscowościach, które potrzebują takiej przestrzeni, czy partycypacja w lokalnych wydatkach dotyczących infrastruktury dojazdowej do danej nieruchomości – przekonuje Narodowy Bank Polski.
Szybszy wzrost cen mieszkań
Dyskusyjne, zdaniem NBP, wydaje się również wprowadzanie REIT-ów na rynku mieszkaniowym. Jak przypomina, obecnie najem mieszkań w Polsce jest silnie rozdrobniony i wysoce konkurencyjny. – Dodatkowy popyt na mieszkania na wynajem dla REIT-ów będzie powodował szybszy wzrost cen, a w następnym etapie czynszów, gdy REIT-y będą wykorzystywać swoją lokalną pozycję monopolistyczną na rynku – przestrzega.
Dlatego, uważa NBP, bardziej wskazane byłoby ograniczenie działalności REIT-ów do nowego budownictwa. Wprawdzie, jak przyznaje, w Polsce wykorzystanie mocy produkcyjnych w sektorze budowlanym jest bardzo wysokie, co grozi dalszym wzrostem kosztów i cen, jest to jednak lepsze rozwiązanie niż tworzenie lokalnych monopoli w dobrych lokalizacjach. – Wydaje się też wskazane, żeby subsydiowane przez państwo REIT-y mieszkaniowe realizowały cele bardziej społeczne, to znaczy budowały mieszkania o ograniczonym czynszu w gorszych lokalizacjach – sugeruje bank.
Międzyresortowy zespół
– Cały czas pracujemy z MF, KNF i GPW, NBP, BGK i PFR nad ostatecznym kształtem tych przepisów, dlatego, że to też jest bardzo trudne, aby właściwie wyważyć interesy wszystkich podmiotów na rynku i tego, czy to będzie dotyczyło inwestycji mieszkaniowych. Raczej to będzie procent inwestycji takich firm. Większość z nich będzie inwestować w nieruchomości o charakterze komercyjnym – mówiła wiceszefowa MRPiT Anna Kornecka na styczniowym posiedzeniu sejmowej komisji infrastruktury.
Według informacji z Ministerstwa Rozwoju właśnie zakończyły się uzgodnienia dotyczące kształtu zarządzenia premiera ws. powołania międzyresortowego zespołu do opracowania projektu o REIT-ach. Przepisy zarządzenia wejdą w życie z początkiem II kw. A w skład zespołu wejdą podmioty związane z rynkiem finansowym i kapitałowym, w tym m.in. MF, KNF, UOKiK oraz niezależni eksperci.
Z informacji DGP wynika, że w styczniu resort rozwoju prowadził prekonsultacje w tej kwestii. – Powiedziano nam, że jest to jeden z priorytetowych projektów na ten rok – usłyszeliśmy od uczestników rozmów. Stanowisko NBP wskazuje jednak na to, że nad tą, oczekiwaną przez wielu, inicjatywą znów zbierają się ciemne chmury.
Więcej rozpoczętych budów
