- Niestabilność rynku oraz niepewność co do wysokości świadczeń emerytalnych powodują, że wolimy kupić mieszkanie niż je wynajmować. Należy jednak stawiać na wsparcie mechanizmów budujących w dłuższej perspektywie zasób komunalny jedynie na wynajem - mówi w wywiadzie dla DGP Tomasz Lewandowski, prezes Zarządu Komunalnych Zasobów Mieszkaniowych w Poznaniu.

Samorządy tną koszty w związku z epidemią. Budowa mieszkań komunalnych zwykle nie stoi wysoko na liście priorytetów gmin. Czy bezzwrotna dopłata w wysokości 80 proc. do budowy mieszkań komunalnych i 50 proc. do ich zakupu to wystarczający bodziec? Takie regulacje zakłada uchwalony niedawno pakiet mieszkaniowy.

Epidemia spowodowała zarówno wzrost wydatków, jak i ubytek dochodów (z PIT, CIT czy sprzedaży biletów komunikacyjnych). W przypadku Poznania straty z tych tytułów to ok. 220 mln zł za 2020 r. Mimo tych problemów miasto postawiło na ambitny program inwestycyjny, by zapewnić pracę i bieżące finansowanie lokalnym przedsiębiorcom. Dlatego też w ramach wydatków budżetowych Poznań zaplanował na ten rok kwotę 1,2 mld zł na inwestycje. Do tego należy doliczyć ogromne inwestycje prowadzone przez miejskie spółki, w tym mieszkaniowe. Wsparcie budownictwa mieszkaniowego środkami z Funduszu Dopłat BGK jest realizacją postulatu od dawna formułowanego przez samorządy, a określenie poziomu tego wsparcia na pułapie 80 proc. przesuwa inwestycje mieszkaniowe na szczyt priorytetów miejskich. Z tych środków samorządy mogą remontować kompleksowo zaniedbane i często wyłączone z eksploatacji kamienice, co jest palącą potrzebą społeczności lokalnych. O tym jak ważnym bodźcem inwestycyjnym była decyzja o zwiększeniu środków Funduszu Dopłat, najlepiej świadczą liczby. Jako spółka miejska mamy w tej chwili zawarte umowy z BGK na ponad 34 mln zł bezzwrotnej pomocy. Gdyby przyjąć wsparcie z tych umów według nowego pułapu, czyli 80 proc., to wartość dopłaty wzrosłaby do 77 mln zł. Samorządy powinny więc przewartościować dotychczasowe priorytety inwestycyjne, bowiem taka szansa na modernizację zasobu mieszkaniowego i budowę nowych mieszkań może się już nie powtórzyć. Z całą odpowiedzialnością mogę powiedzieć, że zabezpieczenie w przyszłych latach środków w BGK na wszystkie wnioski samorządów da impuls rozwoju mieszkalnictwa społecznego, jakiego nie było w Polsce od 30 lat.
Jak długa jest kolejka oczekujących na mieszkanie komunalne w Poznaniu?
Nie tworzymy wieloletnich kolejek, staramy się tworzyć listy roczne, aby wnioskodawca miał pewność, że realizacja jego uprawnienia do mieszkania nastąpi w ciągu 12 miesięcy od złożenia wniosku. Dzięki inwestycjom w nowe mieszkania i zoptymalizowaniu procesu zarządzania pustostanami udało nam się w Poznaniu skokowo zwiększyć liczbę lokali przydzielanych w ciągu jednego roku. Startowaliśmy z pułapu 23 mieszkań w 2011 r., 103 mieszkań w 2015 r., a ostatni rok zamknęliśmy liczbą 396. Mamy jednak świadomość, że rodzin, których nie stać na najem komercyjny czy własne mieszkanie, jest kilka razy więcej, stąd bez pozyskania nowych lokali do systemu sytuacja będzie nadal trudna.
Jak Poznań zamierza wykorzystać pakiet mieszkaniowy, który niedawno wszedł w życie? Jest już gotowy plan działania, szacunki, ile mieszkań w kilkuletniej perspektywie uda się dzięki dopłatom pozyskać?
Planujemy do roku 2024 wydać na remonty, modernizację starego zasobu oraz budowę nowych mieszkań ponad 600 mln zł. Kwota ta dotyczy tylko jednej z dwóch spółek mieszkaniowych Poznania, bo równolegle równie ambitny program inwestycyjny realizuje spółka PTBS. Niewątpliwie jesteśmy w dużo lepszej sytuacji niż wiele innych samorządów, bowiem dzięki postawieniu rozwoju mieszkalnictwa społecznego wysoko w hierarchii priorytetów miasta mamy już zapewnione zewnętrzne finansowanie naszych inwestycji. W ostatnich latach ZKZL podpisał umowę pożyczki ze środków Europejskiego Banku Inwestycyjnego i na emisję obligacji Pekao SA na łączną kwotę 295 mln zł. Mamy też gotowe projekty i pola inwestycyjne, więc zwiększenie finansowania z Funduszu Dopłat pozwala nam na bardziej ambitne formułowanie celów.
Czy możliwość dojścia do własności w nowo budowanych mieszkaniach w SIM (Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe) będzie miała wpływ na zainteresowanie przyszłych najemców? Jak ocenia pan te regulacje?
Zainteresowanie mieszkaniami wybudowanymi w systemie siostrzanym, czyli towarzystw budownictwa społecznego, było bardzo duże, nawet mimo braku faktycznej możliwości wykupu tych lokali na własność. Niewątpliwie stworzenie takiej opcji zwiększy atrakcyjność tych lokali. Przy okazji tworzenia Polityki mieszkaniowej Poznania w 2016 r. przeprowadziliśmy szeroko zakrojone badania oczekiwań naszych mieszkańców w zakresie działań miasta skierowanych na zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych. Bardzo dużo ankietowanych wskazywało na własność jako pożądaną formę dysponowania lokalem. Mamy więc odwrotną sytuację do tej w zachodnich krajach UE, gdzie główny nacisk kładziony jest na długoterminowy najem. Wśród przyczyn zdiagnozowaliśmy z jednej strony niestabilność polskiego rynku najmu, w szczególności wysokie i ulegające częstym wahaniom wysokości czynszu w zasobie prywatnym oraz niepewność co do wysokości świadczeń emerytalnych. Uważam, że władza publiczna powinna przede wszystkim stawiać na wsparcie mechanizmów budujących w dłuższej perspektywie zasób komunalny jedynie na wynajem, by zapewnić sobie możliwość wsparcia najsłabszych członków wspólnot samorządowych. Mam jednak świadomość, że będzie to długotrwały proces, więc chęć posiadania własnego mieszkania niewątpliwie będzie zachęcać Polaków do zwiększonego zainteresowania mieszkaniami w SIM. Poznań ma też swoje doświadczenia w realizacji programu budowy mieszkań pod najem z opcją wykupu, bowiem Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego oddało w tym programie 311 mieszkań, a kolejne 180 jest w budowie. Chętnych do skorzystania z tego programu było bardzo wielu, stąd jak sądzę, nie zabraknie ich także w nowej formule SIM. Niejako na marginesie wypada jedynie wspomnieć, że prawo do ustalania wysokości partycypacji w kosztach inwestycji daje SIM możliwość ograniczenia wykupu mieszkań i mam wrażenie, że zdecydowana większość samorządów właśnie ten kierunek obierze.
Czy zasady ubiegania się o środki z Funduszu Dopłat obsługiwanego przez BGK oraz Rządowego Funduszu Rozwoju Mieszkalnictwa są przejrzyste? Pula środków w przypadku tego drugiego funduszu jest ograniczona do 1,5 mld zł.
Nowe zapisy rodzą niestety wiele wątpliwości, w tym w szczególności brak doprecyzowania pojęcia infrastruktury technicznej i społecznej czy niejasne zasady remontu i przebudowy lokalu. W przypadku pierwszej wątpliwości ustawodawca odsyła nas do ustawy o samorządzie gminnym, która to niczego nie wyjaśnia z uwagi na zbyt ogólny opis tego pojęcia. W drugim przypadku pojawiają się wątpliwości związane z ustaloną zasadą, że wsparcie dotyczy remontów lokali, które nie są objęte obowiązującą umową. Ustawodawca milczy na temat lokali, które zajmowane są bez ważnego tytułu prawnego, w tym bezprawnie zajętych, czy wobec których toczą się sprawy eksmisyjne. W przypadku nowych regulacji prawnych zawsze pojawiają się jednak wątpliwości interpretacyjne, z tymi jednak dość sprawnie radzi sobie BGK, który bez zwłoki udziela nam odpowiednich wyjaśnień. Na marginesie warto podkreślić pozytywną rolę tej instytucji w całym procesie wsparcia budownictwa mieszkaniowego. Co do samej procedury przyznawania środków jest ona w pełni przejrzysta. Złożenie kompletnych wniosków kończy się uzyskaniem wsparcia. Nie ma tu jakiegokolwiek pola do nadużyć czy preferowania wniosków konkretnych gmin.
Jak zdefiniuje pan główne przyczyny zastoju w sektorze mieszkalnictwa społecznego? Jest to tylko brak środków?
To bardzo złożony temat, więc zwrócę uwagę jedynie na jego fragment. Od lat w Polsce budowano programy, które miały na celu wspierać własność jako podstawę zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Nie budowano przestrzeni dla rozwoju mieszkalnictwa społecznego, uznając, że nie jest to zadanie władzy publicznej. I uczciwie trzeba powiedzieć, że jest to grzech wszystkich ekip rządowych po 1990 r. Programy Mieszkanie dla Młodych czy Rodzina na Swoim w istocie bardziej wspierały rynek deweloperski i finansowy niż rozwiązywały problem braku dostępności mieszkań o dostępnym czynszu. Gdyby środki wpompowane w te programy przekierować na budownictwo komunalne, bylibyśmy dzisiaj w zupełnie innym miejscu. Samorządom dramatycznie brakowało pieniędzy na remonty starego zasobu mieszkaniowego z uwagi na niskie czynsze, które nie pozwalały prowadzić racjonalnej polityki remontowej. To z kolei, w połączeniu z parciem do zwiększenia prywatnej własności, zaowocowało absurdalnym pomysłem sprzedaży lokali komunalnych z bonifikatami sięgającymi 90 proc. W samym Poznaniu sprzedano na tych zasadach ponad 10 tys. mieszkań, przez co zmniejszono o 45 proc. cały zasób komunalny. Na szeroką skalę rozwijał się też proceder spekulacji i oszukiwania osób, które skorzystały z prawa do wykupu lokalu z bonifikatami. Wiele rodzin, które nabyły w tym czasie lokal od miasta za 10 proc. wartości, sprzedawało go i na powrót trafiało do naszego zasobu. Na szczęście obserwujemy obecnie odwrót od tej polityki i podejmowanie działań skierowanych na zwiększanie zasobu publicznego. Od sześciu lat taką politykę konsekwentnie realizujemy w Poznaniu.
Czy zauważa pan problem gettoizacji? Jak samorządy mogą temu zjawisku skutecznie przeciwdziałać, planując politykę mieszkaniową z wykorzystaniem dopłat na korzystnych zasadach?
Wzorujemy się w tym przypadku na doświadczeniach partnerów samorządowych z takich miast jak Barcelona, Rennes czy Hanower. Kierujemy do budynków komunalnych osoby o różnym statusie materialnym i w różnym wieku. Nie tworzymy gett socjalnych w jednym budynku czy lokalizacji, bo rozwiązując problem mieszkaniowy, generowalibyśmy inny, znacznie poważniejszy problem społeczny. Do nowych mieszkań kierujemy wyłącznie lokatorów nam znanych, którzy zajmują inne lokale miejskie w trybie zamiany. Warunkiem podstawowym jest, by nie mieli żadnych zaległości czynszowych i przestrzegali miru domowego w dotychczasowym miejscu zamieszkania. Nowych lokatorów z listy rocznej kierujemy do zwolnionych lokali rozsianych w całym zasobie, w różnych dzielnicach. Prowadzimy też politykę likwidacji budynków o najgorszym stanie technicznym, by zjawisko gettoizacji nie było związane z faktem zamieszkania w rozlatującym się budynku. Świetnym przykładem takiego działania jest wyburzenie baraków przy ul. Opolskiej wybudowanych dla wysiedlanych Polaków w czasie wojny i wzniesienie w tym miejscu nowego osiedla z blisko 300 mieszkaniami.
Jaką rolę na rynku mieszkań społecznych mają do odegrania Społeczne Agencje Najmu?
Rolą samorządów jest zaspokajanie zbiorowych potrzeb mieszkaniowych, przy czym nie musi to być realizowane wyłącznie za pomocą mieszkań będących własnością gmin. Od trzech lat realizujemy w Poznaniu program Miejskiego Biura Najmu polegający na wynajęciu przez ZKZL mieszkań z zasobu prywatnego i podnajęciu ich z obniżonym czynszem osobom o niskich dochodach. W szczytowym momencie dysponowaliśmy blisko 300 takimi lokalami. Spółka była partnerem dla właścicieli, bowiem terminowo opłacaliśmy czynsz i gwarantowaliśmy przywrócenie lokalu do stanu pierwotnego. Z drugiej strony mogliśmy zaoferować przejściową pomoc tym rodzinom, które ubiegały się o lokal z miasta, spełniały kryteria dochodowe, jednak z uwagi na dużą liczbę wnioskujących nie dostały się na listę roczną. Rodziny takie, z uwagi na dopłatę miejską, miały szanse na zdecydowanie niższy czynsz niż ten rynkowy i dzięki temu mogły spokojnie czekać na przydział lokalu z zasobu komunalnego. Zmiany przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów w 2019 r. praktycznie uniemożliwiły nam kontynuowanie programu w dotychczasowej formie, stąd wyczekujemy ustawy o Społecznych Agencjach Najmu, których formuła jest bardzo zbliżona do naszego programu. Popularyzacja idei społecznych agencji najmu jest niezwykle istotna właśnie teraz, w czasie pandemii, gdyż rynek najmu w dużych miastach boryka się w ogromnymi problemami. Dzięki temu samorządy mogą wynająć mieszkania na bardzo przyzwoitych warunkach. Dość powiedzieć, że dzięki udanej akcji promocyjnej programu Miejskie Biuro Najmu Poznań wynajmował mieszkania za mniej niż średnio 1100 zł za miesiąc. W obecnej sytuacji na rynku najmu właściciele lokali sami dobijają się do naszej spółki z propozycją wynajęcia mieszkania.