Przeniesienie na spadkobierców decyzji o warunkach zabudowy wydanej dla spadkodawcy ma kluczowe znaczenie dla możliwości realizacji inwestycji budowlanej. Nauka i orzecznictwo przedstawiają różne poglądy co do dziedziczenia praw i obowiązków z tej decyzji, a brak jednolitości w tym zakresie wynika głównie z braku uregulowania w przepisach prawa.

Możliwość przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy

Dopuszczalność przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy wynika z Ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej jako: upzp). Organ, który wydał decyzję o warunkach zabudowy jest obowiązany za zgodą strony, na rzecz której decyzja została wydana, do przeniesienia decyzji na rzecz innej osoby, jeżeli przyjmuje ona wszystkie warunki zawarte w tej decyzji.

Decyzja o warunkach zabudowy ma zatem charakter zbywalny, co ma istotne znaczenie w sprawach o przeniesienie tej decyzji na spadkobierców.

Wydanie decyzji o warunkach zabudowy nie jest uzależnione od posiadania jakiegokolwiek prawa do nieruchomości nią objętej, nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Nabycie własności nieruchomości objętej decyzją o warunkach zabudowy nie oznacza jednoczesnego nabycia praw z tej decyzji.

W nauce i orzecznictwie wyodrębniły się dwa stanowiska w zakresie przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy na spadkobierców jej adresata. Pierwsze z nich wskazuje, iż po śmierci adresata decyzji o warunkach zabudowy przeniesienie uprawnień na jego spadkobierców następuje w drodze sukcesji uniwersalnej (tj. dziedziczenia). Natomiast według drugiego, przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy na spadkobierców następuje jedynie w drodze odrębnego postępowania administracyjnego.

Sukcesja uniwersalna uprawnień z decyzji o warunkach zabudowy

Przepisy upzp nie zawierają regulacji w zakresie przejścia na spadkobierców praw i obowiązków z decyzji o warunkach zabudowy wydanej na spadkodawcę.

Wobec tego należy odwołać się do jednej z zasad postępowania administracyjnego, zgodnie z którą w sprawach dotyczących praw zbywalnych lub dziedzicznych w razie zbycia prawa lub śmierci strony w toku postępowania na miejsce dotychczasowej strony wstępują jej następcy prawni.

Interpretacja przywołanej zasady prowadzi do wniosku, iż znajduje ona także zastosowanie do zakończonego postępowania administracyjnego, w którym została wydana decyzja.

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (dalej jako: KC) stanowi, iż z chwilą śmierci spadkodawcy prawa i obowiązki majątkowe zmarłego przechodzą na spadkobierców.

Przepisy KC przesądzają, czy określone prawo jest dziedziczne, albowiem do spadku nie należą prawa i obowiązki zmarłego ściśle związane z jego osobą, jak również prawa, które z chwilą jego śmierci przechodzą na oznaczone osoby niezależnie od tego, czy są one spadkobiercami.

Radca prawny Jan Jarzyński – Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy / Media

Co do zasady, decyzje administracyjne skierowane do konkretnych osób nie podlegają dziedziczeniu i wygasają z chwilą śmierci adresata.

Pomimo, iż decyzja o warunkach zabudowy jest wydana na rzecz oznaczonego podmiotu, to nie jest jednak związana z osobą adresata. O wydaniu decyzji o warunkach zabudowy decydują przesłanki odnoszące się m.in. do parametrów planowanej inwestycji, cech nieruchomości, a nie osobiste przymioty wnioskodawcy. Decyzja o warunkach zabudowy jest zatem związana z nieruchomością a nie z osobą. O zbywalnym charakterze decyzji o warunkach zabudowy przesądzają również przepisy upzp.

Po śmierci adresata decyzji o warunkach zabudowy jego spadkobiercy mogą korzystać z praw z niej wynikającej albo złożyć oświadczenie o wyrażeniu zgody na przeniesienie tej decyzji na inny podmiot.

Zgodnie z tym stanowiskiem, aby móc wykonywać uprawnienia z decyzji o warunkach zabudowy należy legitymować się prawomocnym postanowieniem sądu o stwierdzeniu nabycia spadku po zmarłym adresacie decyzji albo aktem poświadczenia dziedziczenia sporządzonym przez notariusza.

Przeniesienie decyzji o warunkach zabudowy w drodze odrębnego postępowania administracyjnego

W orzecznictwie sądów administracyjnych zarysował się również pogląd, iż decyzja o warunkach zabudowy może być przeniesiona jedynie po spełnieniu przesłanek z upzp. Zgodnie z nim, decyzja o warunkach zabudowy jest wydawana na rzecz wnioskodawcy, a jej przeniesienie może nastąpić jedynie za zgodą osoby, na rzecz której została wydana.

Podnosi się także, że decyzja o warunkach zabudowy ma charakter osobisty oraz nie dotyczy praw zbywalnych i dziedzicznych. Przyjęcie takiej interpretacji prowadziłoby do uznania, iż po śmierci adresata wygasa decyzja o warunkach zabudowy i nie ma możliwości jej przeniesienia na spadkobierców.

Powyższe stanowisko jest często wyrażane w orzecznictwie sądów administracyjnych i przesądzałoby o braku możliwości przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy na spadkobierców jej adresata.

Rozbieżności interpretacyjne i postulat wprowadzenia regulacji prawnej

Wobec braku uregulowania w upzp możliwości przeniesienia na spadkobierców decyzji o warunkach zabudowy oraz występujących w tej kwestii rozbieżności w nauce i orzecznictwie, spadkobiercy nie mogą być pewni rozstrzygnięć organów administracji i sądów administracyjnych w tych sprawach.

W orzecznictwie dominuje pogląd o możliwości przeniesienia na spadkobierców decyzji o warunkach zabudowy po spełnieniu przesłanek z upzp. W nauce prezentowane jest jednak odmienne stanowisko wskazujące na sukcesję uniwersalną uprawnień z decyzji o warunkach zabudowy.

Uwzględniając powyższe rozważania, zbywalny charakter decyzji o warunkach zabudowy oraz jej ścisłe powiązanie z nieruchomością a nie osobą adresata, należy zgodzić się ze stanowiskiem o dziedziczeniu praw i obowiązków z decyzji o warunkach zabudowy.

Sprzeczność poglądów nauki i orzecznictwa co do możliwości przeniesienia decyzji o warunkach zabudowy na spadkobierców jej adresata prowadzi do konkluzji, iż prawodawca powinien dokonać w tym zakresie odpowiednich zmian w upzp. Pozwoliłoby to na wydawanie przez organy administracji spójnych rozstrzygnięć w takich sprawach oraz umożliwiło szybszą realizację inwestycji budowlanej bez potrzeby prowadzenia od początku postępowania administracyjnego.

Radca prawny Jan Jarzyński – Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy

Piotr Jarzyński – Partner w Kancelarii Prawnej Jarzyński & Wspólnicy