Najbardziej oczywistym wariantem sfinansowania nowego mieszkania jest wzięcie kredytu hipotecznego w jednym z banków. Atrakcyjność takiego rozwiązania wzrasta z powodu funkcjonowania programu „Mieszkanie dla Młodych”, dzięki któremu można uzyskać preferencyjne kredyty z dopłatami rządowymi. - Nie są one jednak dostępne dla wszystkich. Projekt przeznaczony jest dla osób do 35. roku życia, które dokonują zakupu pierwszego własnego lokum na rynku pierwotnym. O wysokości wsparcia decyduje posiadanie potomstwa – na najwyższe dopłaty mogą liczyć rodziny z przynajmniej trójką dzieci. Osoby bezdzietne otrzymają mniejszą pomoc – tłumaczy Monika Kozak-Tobolewska z Tobolewscy Doradcy Inwestycyjni. Program MdM jest jednak coraz bardziej popularny. W pierwszym kwartale bieżącego roku wsparcia udzielono 4400 gospodarstwom domowym, wydając niemal 100 milionów złotych. O dopłaty w ramach Mieszkania dla Młodych będzie można starać się do końca 2018 roku.
Deweloperzy wychodzą naprzeciw
By uzyskać kredyt hipoteczny, trzeba wykazać się odpowiednią zdolnością, a także spełnić szereg formalności. Co więcej, decyzja nie zostanie podjęta szybko. W 2012 roku polscy deweloperzy postanowili wejść w rolę banków i zaoferować swoim klientom kredyty. Choć sama procedura pożyczania pieniędzy u inwestora była znana już wcześniej, to właśnie przed dwoma laty zaczęto ją tak szeroko oferować. Pionierem takiego rozwiązania na naszym rynku była firma J.W. Construction, która chciała w ten sposób wyjść naprzeciw klientom, borykającym się z formalnymi trudnościami. Podkreślano, że ten alternatywny sposób finansowania przeznaczony jest głównie dla pracujących na umowę o dzieło oraz prowadzących własną działalność gospodarczą.
W założeniu pożyczka u dewelopera była więc skierowana do osób, które są w stanie udźwignąć kredyt hipoteczny, ale ze względu na regulaminowe ograniczania nie mają szans go otrzymać. Koszt takiego rozwiązania okazywał się jednak bardzo wysoki, a składała się na niego 6-miesięczna stawka LIBOR powiększona o 8% marży dewelopera. Co więcej, kredyt przyznawano w euro, więc dochodziło ryzyko związane ze zmianami kursów walutowych. Na dodatek maksymalna długość zobowiązania wynosiła 20 lat i należało zabezpieczyć wkład własny w wysokości przynajmniej 30%. W ślad za JWC poszli inni przedsiębiorcy, czasem przedstawiając nawet nieco atrakcyjniejsze propozycje, ale ostatecznie pomysł nie spotkał się ze spodziewanym zainteresowaniem konsumentów. Obecnie żaden deweloper nie oferuje oficjalnie takiego rozwiązania, choć znaczna część proponuje pośrednictwo w realizowaniu kredytu hipotecznego w banku. Doradztwo kredytowe i fachowa pomoc jest powszechnie dostępna, a niektórzy deweloperzy obiecują nawet uzyskanie lepszych warunków finansowania dzięki ich udziałowi. Jak wynika z badań, takie rozwiązanie wybiera znaczny odsetek kupujących. Inwestorzy kuszą nie tylko niższą marżą (lub nawet jej brakiem), ale i krótszym czasem załatwienia wszystkich formalności.
Zdrowy rozsądek przede wszystkim
Innym pomysłem finansowania mieszkania jest leasing. Póki co w Polsce takie rozwiązanie nie jest stosowane przez duże i poważne instytucje dla konsumentów indywidualnych. W przyszłości może jednak stać się tak popularne, jak choćby w Stanach Zjednoczonych. Z leasingiem mieszkania można spotkać się w ofertach firm tak zwanych poza- lub para-bankowych. Korzystanie z usług takich instytucji jest bardzo ryzykowne. Po pierwsze, należy pamiętać, że w przypadku leasingu mieszkania to finansujący jest jego formalnym właścicielem. Przepisanie prawa własności może nastąpić dopiero po spłaceniu wszystkich rat i uiszczeniu ewentualnej ceny wykupu. - To oznacza, że w przypadku bankructwa takiej firmy istnieje możliwość zostania z niczym. Mogą pojawić się problemy z odzyskaniem wpłaconych pieniędzy i dostępem do lokalu, który zajmie syndyk. Dlatego w przypadku długoletniego wiązania się z przedsiębiorstwem finansowym nie wolno zapominać o zdrowym rozsądku i wybierać takie instytucje, których działalność jest możliwie jak najbardziej stabilna. Chodzi przecież o dach nad głową. Biorąc pod uwagę trudność określenia sytuacji finansowej w bieżącym momencie, należy założyć, iż analiza takiego ryzyka w okresach przyszłych jest po prostu formą wróżenia, a nie rzeczowej oceny sytuacji biznesowej – podkreśla Monika Kozak-Tobolewska z Tobolewscy Dorady Inwestycyjni.
Częściowo własne, częściowo wynajęte
Alternatywnym rozwiązaniem pozbawionym tak dużego ryzyka jak w przypadku leasingu, jest pochodzące z Wielkiej Brytanii „shared ownership”, czyli po prosu współwłasność. W założeniu konsument nabywa jedynie określony procent udziału w nieruchomości, a za pozostałą część płaci regularny czynsz. Z czasem może wykupić pozostałe udziały. „Shared ownership” obarczony jest szeregiem obostrzeń. Dostęp do niego mają tylko osoby, wykonujące tak zwane kluczowe zawody w służbie publicznej (np. policjanci czy pielęgniarki), a programem często są objęte lokale o niższym standardzie.
- W Polsce podobne rozwiązanie funkcjonuje w formie długoterminowego wynajmowania mieszkania osobie, która zdecydowana jest na wykupienie go w dłuższej perspektywie czasu. W takim przypadku właściciel zobowiązuje się do przekazywania części miesięcznego czynszu na wkład własny i po osiągnięciu określonego poziomu wartości całego mieszkania, najemca może wykupić lokal – wyjaśnia ekspertka z Tobolewscy Doradcy Inwestycyjni. Osobom, które nie mogą pozwolić sobie na kredyt hipoteczny wychodzą również naprzeciw Towarzystwa Budownictwa Społecznego (TBS). Zasadniczą zaletą ich oferty jest brak konieczności zadłużania się na lata i wiązania z bankiem. Aby korzystać z lokum w budynku TBS, należy wpłacić wkład własny, nieprzekraczający 30 procent kosztów wybudowania mieszkania (czyli tak zwaną partycypację). Do tego dochodzi kaucja oraz stały miesięczny czynsz. Takie rozwiązanie jest nawet o połowę tańsze niż w przypadku finansowania lokum kredytem bankowym. Partycypacja oraz kaucja są zwracane po zakończeniu najmu. Zasadniczą wadą korzystania z mieszkań w systemie TBS jest oczywiście fakt, że nie są one własnością najemcy. Co prawda w 2011 wprowadzono zmiany w ustawie, które umożliwiły wykupienie lokum z TBS, ale przepis jest martwy i potrzeba kolejnych modyfikacji, by korzystający z takiej formy finansowania mieszkania mogli stać się jego właścicielami.
Na rodzimym rynku oferta finansowania mieszkań wciąż nie jest tak szeroka, jak w Stanach Zjednoczonych czy w Wielkiej Brytanii. Dostępne alternatywy często są związane z dużym ryzykiem i wymagają szczególnej uwagi przy zawieraniu umowy. Rosnące marże banków oraz planowana na koniec bieżącego roku podwyżka stóp procentowych mogą sprawić, że tradycyjne oferty kredytów hipotecznych będą coraz mniej atrakcyjne, a to stworzy dogodne warunki do pojawiania się nowych rozwiązań.