Problemy interpretacyjne dotyczące przepisów mających zabezpieczać nabywców lokali wydają się przyczyną niezwykle skromnej oferty wymaganych przez ustawę rachunków powierniczych.
Minęły właśnie dwa lata od wejścia w życie ustawy z 16 września 2011 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego (Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377). Ustawa obowiązuje od 29 kwietnia 2012 r. i sporo już zmieniła na rynku deweloperskim. Jednak w zakresie sztandarowej konstrukcji służącej zabezpieczeniu interesów nabywców lokali, czyli mieszkaniowego rachunku powierniczego, wciąż potykamy się o niejasności.
Generalnie generalizowanie jest błędem; ogólnie uogólnianie również, lecz przypomnijmy, że podstawowym mechanizmem zabezpieczenia interesów konsumenta w ustawie miało być otwieranie mieszkaniowych rachunków powierniczych przez deweloperów. Wypłaty z nich miały być skorelowane z postępem prac budowlanych (rachunek typu otwartego) lub powiązane z przeniesieniem prawa do lokalu mieszkalnego na konsumenta (rachunek typu zamkniętego).
W detalach ów mechanizm wygląda dużo gorzej, a problemy interpretacyjne dotyczące ustawy wydają się przyczyną niezwykle skromnej oferty rachunków powierniczych. Problemy związane są między innymi z określeniem, kto jest nabywcą, jak opisać zakres inwestycji, która jest finansowana ze środków z rachunku, ile można mieć rachunków w związku z jedną inwestycją, co dzieje się z wierzytelnością z rachunku, gdy deweloper będący przedsiębiorcą prowadzącym ewidencjonowaną działalność gospodarczą umiera. Litanię wątpliwości można by jeszcze ciągnąć.
Nabywca nieruchomości, czyli kto konkretnie
Teoretycznie powierzającym środki na mieszkaniowy rachunek powierniczy winien być konsument, lecz art. 3 pkt 4 ustawy nie używa tej nazwy. Zamiast tego posługuje się formułą opisową: „Osoba fizyczna, która na podstawie umowy deweloperskiej uprawniona jest do przeniesienia na nią prawa, o którym mowa w art. 1, oraz zobowiązuje się do spełnienia świadczenia pieniężnego na rzecz dewelopera na poczet ceny nabycia tego prawa”. Nie ma sensu szczególnie chronić interesów profesjonalistów wchodzących w relacje z profesjonalistami. Osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą i nabywająca lokal nie zasługuje na szczególną ochronę w relacji z inną osobą fizyczną zajmującą się działalnością deweloperską. Ochrona winna być zawężona do osób fizycznych będących konsumentami i tyle.
Odwoływanie się do umowy deweloperskiej w definicji nabywcy również nie grzeszy racjonalnością. To nie formalny typ umowy decyduje o aktywowaniu systemu gwarancji, ale cel przedsiębranych transakcji. Jeżeli konsument zawiera umowę, która zobowiązuje go do spełnienia świadczenia pieniężnego przed „ustanowieniem odrębnej własności lokalu mieszkalnego i przeniesienia własności tego lokalu” na niego, to zasługuje na bycie beneficjentem ustawy i występowanie w roli powierzającego środki na mieszkaniowy rachunek powierniczy. Ergo kluczowe jest, że finansowanie (współfinansowanie) przedsięwzięcia deweloperskiego następuje ze środków konsumenta, a nie przedsiębiorcy.
Przedsięwzięcie czy zadanie
Nie zasługuje na akceptację pojawiający się (a być może nawet dominujący) pogląd o powiązaniu mieszkaniowego rachunku powierniczego wyłącznie z przedsięwzięciem deweloperskim. Niezachwycająca prostotą definicja legalna przedsięwzięcia deweloperskiego nawiązuje do „procesu, w wyniku realizacji którego na rzecz nabywcy ustanowione lub przeniesione zostaje prawo, o którym mowa w art. 1, obejmujący budowę (...) oraz czynności faktyczne i prawne niezbędne do rozpoczęcia budowy oraz oddania obiektu budowlanego do użytkowania”.
Bez wątpienia autonomiczną częścią przedsięwzięcia deweloperskiego może być zadanie inwestycyjne, czyli inwestycja ograniczona do „jednego lub większej liczby budynków, jeżeli budynki te, zgodnie z harmonogramem przedsięwzięcia deweloperskiego, mają zostać oddane do użytku w tym samym czasie i tworzą całość architektoniczno-budowlaną” (art. 3 pkt 6 in fine ustawy). Zadanie inwestycyjne jest wyznaczane między innymi poprzez kryterium czasu (oddanie do użytku budynku/ów w tym samym czasie), co w powiązaniu z jego autonomią pozwala opowiedzieć się za dopuszczalnością otwierania mieszkaniowych rachunków powierniczych dla pojedynczych zadań inwestycyjnych, a nie tylko całych przedsięwzięć deweloperskich. Przypisanie mieszkaniowego rachunku powierniczego do mniejszego procesu powinno znacząco ułatwić i przyspieszyć obsługę tego rachunku, a przy tym zmniejszyć prawdopodobieństwo negatywnych zdarzeń.
Albo zamknięty, albo otwarty
Za kuriozalny – z perspektywy racjonalności prakseologicznej – wypada też uznać pogląd o dopuszczalności albo zamkniętego, albo otwartego mieszkaniowego rachunku powierniczego w związku z przedsięwzięciem deweloperskim. Przywołana teza bazuje na literalnej wykładni art. 5 ust. 1 ustawy: „Dla przedsięwzięcia deweloperskiego deweloper zawiera umowę o prowadzenie otwartego albo zamkniętego mieszkaniowego rachunku powierniczego”. W rzeczy samej spójnik „albo” zwykł wyrażać alternatywę rozłączną, lecz wnioski płynące z zasad techniki prawodawczej nie wystarczają do odrzucenia wykładni rozsądnej i zgodnej z celami regulacji na rzecz nielogicznej. Profil nabywców lokali mieszkalny jest różny, ich apetyt na ryzyko także. Jedni gotowi są więcej płacić za bezpieczeństwo i skłonni będą korzystać z rozwiązań oferowanych w ramach zamkniętego rachunku powierniczego. Inni motywowani takimi lub innymi zachętami mogą się godzić na mniejsze bezpieczeństwo w ramach rachunku otwartego. Naszą rolą jest to uszanować, zwłaszcza że ustawa nie zabrania wprost finansowania inwestycji z wykorzystaniem obu typów mieszkaniowych rachunków powierniczych. Jeżeli taka elastyczność uatrakcyjni system z perspektywy jego interesariuszy, to można temu tylko przyklasnąć. Także odseparowanie zadań inwestycyjnych sprawi, że przełamana będzie zasada jeden rachunek – jedno przedsięwzięcie deweloperskie.
Zgodnie ze stosowanym do mieszkaniowych rachunków powierniczych rozwiązaniem z art. 59 ust. 6 prawa bankowego (Dz.U. z 1997 r. nr 140, poz. 939 ze zm.) w przypadku śmierci posiadacza rachunku powierniczego zgromadzone na tym rachunku kwoty nie wchodzą do spadku po posiadaczu rachunku. Cóż, to dobrze, że spadkobiercy dewelopera nie będą się bogacić kosztem nabywców lokali, ale nie wystarczy powiedzieć, że coś gdzieś nie wchodzi. Trzeba jeszcze pozytywnie rozstrzygnąć, co się z tym czymś dzieje. Pewnie należałoby przyjąć, że do spadku po deweloperze wchodzą obowiązki związane z prowadzeniem mieszkaniowego rachunku powierniczego (tak samo jak obowiązki z umowy deweloperskiej), z kolei wierzytelność o wypłatę środków z tego rachunku już nie. Twórcza wykładnia w tym aspekcie nie zastąpi jednak rzetelnej ingerencji prawodawcy.