10,5 proc. mieszkańców naszego kraju mieszka w domach z przeciekającymi dachami lub wilgotnymi ścianami i podłogami albo z grzybem lub zawilgoconymi fundamentami – wynika z danych Eurostatu. Ale jak się okazuje, w takich warunkach mieszka więcej Niemców (13,5 proc.), Francuzów (12,8 proc.), mieszkańców Anglii (17,2 proc.), Portugalii (22 proc.) i na przykład Włoch (21,4 proc.).

Taki mamy klimat

– Różnice wynikają przede wszystkim z klimatu – uważa Katarzyna Kuniewicz, dyrektor działu badań i analiz rynku w Reas. Dodaje, że Polak nie może mieszkać w domu, w którym przecieka dach. – W naszym klimacie oznaczałoby to śnieg w mieszkaniu lub lód na ścianach – wyjaśnia Kuniewicz. Jej zdaniem tego kłopotu nie mają zwykle Hiszpanie, Włosi czy Portugalczycy. U nas w zawilgoconych mieszkaniach żyją przede wszystkim ludzie bardzo biedni, których nie stać na remonty. Ale ich liczba spada. Jeszcze w 2005 r. w skrajnym ubóstwie żyło w Polsce 12,3 proc. osób, a w 2012 r. już tylko 6,8 proc. W przyszłości odsetek ten będzie się dalej zmniejszał.

Jest też inny powód, że na tle Wspólnoty wypadamy dość korzystnie. – Polskie mieszkania nie są na ogół stare w porównaniu z lokalami w wielu krajach Unii Europejskiej – twierdzi Małgorzata Battek, analityk rynku w WNG Nieruchomości. Bo w zdecydowanej większości wybudowano je po 1945 r., gdyż starsze zostały w bardzo dużej części zniszczone podczas wojny. Dlatego zamieszkanych mieszkań wybudowanych przed 1918 r. jest zaledwie 1,1 mln, a wybudowanych w okresie 1918–1944 tylko 1,4 mln. W sumie to ok. 20 proc. w ogólnej liczbie lokali w naszym kraju.

– W krajach zachodniej Europy odsetek starych mieszkań jest znacznie większy, ponieważ zniszczenia wojenne były mniejsze – przekonuje Battek. A w bardzo starych budynkach, zwłaszcza tanich, czynszowych, nie stosowano na Zachodzie izolacji przeciwwilgociowych. – Widać to na przykład w poniemieckich budynkach we Wrocławiu, gdzie w mieszkaniach parterowych trzeba wykonywać remonty ze względu na wykwity wilgoci – informuje Battek. Dodaje, że trzeba pamiętać również o tym, iż zmniejszyła się liczba mieszkań komunalnych, które są zazwyczaj w najgorszym stanie technicznym. Część została sprzedana prywatnym lokatorom, którzy zwykle przeprowadzili remonty. Wiele domów komunalnych zostało też po sprywatyzowaniu wyburzonych, a na ich miejsce powstały nowoczesne budynki. Ponadto statystycznie wypadamy lepiej, ponieważ w małych miasteczkach i na wsiach ludzie często nie przyznają się w badaniach do tego, że mieszkają w domach z przeciekającym dachem, ponieważ się tego wstydzą.

Prawie dla każdego

Pod względem innych standardów mieszkaniowych daleko nam jednak nawet do wielu krajów Europy Środkowo-Wschodniej, choć powoli się to poprawia. Zwiększyła się na przykład średnia powierzchnia mieszkania – w 2012 r. wynosiła 72,8 mkw., podczas gdy w 2002 r. było to 68,2 mkw. Ale w lepszej sytuacji są pod tym względem m.in. Węgrzy (84,1 mkw. w 2009 r.), Czesi (83,5 mkw.), Francuzi (100,5 mkw.).

Odstajemy także pod względem pokoi przypadających na jedną osobę w mieszkaniu – u nas średnio jedna izba – tyle samo co na Węgrzech i w Rumunii, ale w Czechach jest ich 1,4, na Słowacji – 1,2, w Bułgarii – 1,1, natomiast we Francji i w Niemczech – 1,8, w Wielkiej Brytanii – 1,9, a w Belgii 2,3. Ponadto wciąż jeszcze w wielu polskich mieszkaniach nie ma toalet spłukiwanych – według Eurostatu – w 3,5 proc. (w 2005 r. było to 7,8 proc.). W Niemczech nie ma ich 0,9 proc., we Francji – 0,5 proc. Ale w Bułgarii 22,4 proc., w Rumunii aż 37 proc., na Łotwie 16,2 proc., a na Litwie – 15,8 proc.

Sytuacja mieszkaniowa Polaków jest trudniejsza niż w wielu krajach Unii Europejskiej także z innych powodów – na przykład pod względem liczby mieszkań na tysiąc osób. Daleko przed nami jest pod tym względem nawet Rumunia, gdzie na tysiąc obywateli w 2011 r. przypadało 387 mieszkań, a w Polsce 356 (dane z 2012 r.). Pocieszające, że jest lepiej niż w 2002 r. Wtedy tak zwany statystyczny deficyt mieszkań (różnica między ogólną liczbą gospodarstw domowych a liczbą zamieszkanych mieszkań) wynosił 1 mln 570 tys. Natomiast po dziewięciu latach – w 2011 r. – niewiele ponad 1 mln. Oznacza to, że jeśli mieszkania będą budowane w dotychczasowym tempie i liczba mieszkań wyłączanych z eksploatacji będzie zmniejszać się też w tym samym tempie, to dopiero za piętnaście lat zniknie niedobór mieszkań. To nie znaczy, że wszystkie gospodarstwa domowe będą miały własny dach nad głową – bo część będzie miała dwa mieszkania albo więcej, a inne nadal nie będą miały swojego kąta.

Za wysokie progi

Analitycy nie mają jednak wątpliwości, że zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych mogłoby przyspieszyć. – Jednak musiałoby się mocniej włączyć do tego państwo poprzez stworzenie warunków dla rozwoju budownictwa czynszowego – uważa Jarosław Strzeszyński, ekspert z Instytutu Analiz Monitor Rynku Nieruchomości. Jego zdaniem dotychczasowa oferta jest kierowana do dość zamożnych rodzin i takich, które mają wysoką zdolność kredytową. A przeważają przecież gospodarstwa domowe o średnich lub niskich dochodach. – W dużej części nie stać ich nie tylko na zakup mieszkania na kredyt, ale nawet na opłacenie czynszu za wynajęty lokal. Bez finansowego wsparcia państwa nie będzie rozwoju budownictwa czynszowego – ocenia Strzeszyński.

Oczywiste jest również to, że tego typu inwestycje powinny przede wszystkim zapewniać zysk i bezpieczeństwo inwestora. Dziś tego nie ma, bo na przykład pozbycie się lokatora, który nie płaci czynszu, jest często zadaniem karkołomnym.

Eksperci nie mają wątpliwości, że deficyt mieszkań niekorzystnie wpływa między innymi na demografię. Przy podejmowaniu decyzji o powiększeniu rodziny o drugie lub trzecie dziecko istotną rolę odgrywa posiadanie własnego mieszkania lub możliwość jego wynajęcia za przystępną cenę – wynika z badań Rządowej Rady Ludnościowej. Jeśli więc nie będzie odpowiedniej liczby domów, to liczba ludności Polski może się kurczyć jeszcze szybciej, niż przewiduje to prognoza GUS. Według niej za nieco ponad 30 lat będzie nas o 2,5 mln mniej niż dziś.