Subskrybuj nas na Youtube
Zapisz się na newsletter
Od kilkunastu lat jestem najemcą mieszkania komunalnego. Przez ten czas znacznie podniosłem jego standard – wymieniłem okna, wyposażyłem łazienkę, położyłem nowe podłogi. Dostałem właśnie informację z gminy, że będzie możliwość wykupu lokalu. Zastanawiam się jednak, czy przy wycenie przez rzeczoznawcę zostaną wzięte pod uwagę moje inwestycje, czyli czy zwiększą one wartość mieszkania, a co za tym idzie cena wykupu będzie wyższa.
/>
Wykup mieszkania komunalnego to nadal nie lada gratka. Gminy chętnie pozbywają się nieruchomości, a dotychczasowi najemcy mogą je kupić ze znaczną bonifikatą. Istnieją jednak warunki, które muszą być spełnione, aby doszło do transakcji. Po pierwsze osoba, która chce dokonać wykupu, musi być najemcą lokalu i nie mieć żadnych zaległości z tytułu czynszu. Zazwyczaj im dłużej trwa umowa, tym większa będzie możliwa bonifikata przy wykupie.
Po drugie, nieruchomość musi być w dobrym stanie technicznym i mieć uregulowaną sytuację prawną. Taka niejasna sytuacja ma miejsce, gdy np. budynek stoi na działce, której właścicielem nie jest gmina.
Wniosek o wykup mieszkania można złożyć w gminie samemu lub to gmina wychodzi z taką propozycją. Następnie lokal zostaje wyceniony przez rzeczoznawcę (na koszt gminy) i na tej podstawie ustalana jest wartość nieruchomości, kwota do zapłaty będzie pomniejszona o bonifikatę. Ostateczną decyzję o sprzedaży nieruchomości podejmuje prezydent miasta lub rada gminy. Te wszystkie formalności mogą trwać nawet pół roku. Ostatni krok to akt notarialny i zmiana właściciela w księdze wieczystej lokalu. Jednak jeśli ktoś liczy na szybki zarobek i zysk na mieszkaniu wykupionym z bonifikatą, musi się wstrzymać. Takiego lokalu nie można sprzedać przez co najmniej pięć lat. Jeśli tak się stanie, to miasto upomni się o kwotę bonifikaty powiększoną o wskaźnik inflacji.
Kwestią sporną – jak widać – pozostaje wycena mieszkania przez rzeczoznawcę. Zgodnie z ustawą cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie mniejszej niż prawdopodobna cena możliwa do uzyskania na wolnym rynku za dany lokal. Przepisy nie nakazują gminie wziąć pod uwagę wydatków poniesionych przez najemcę, ale nie oznacza to, że urzędnicy nie mogą tego zrobić. Lokator, który poniósł znaczące nakłady inwestycyjne na zajmowane przez siebie mieszkanie, może oczywiście złożyć do gminy wniosek o uwzględnienie tych wydatków. Powinien szczegółowo opisać zakres prac i ich wartość, a potem starać się o możliwość potrącenia tej kwoty od ceny mieszkania.
Według prawa najemca może wprowadzić w lokalu ulepszenia, ale tylko za zgodą wynajmującego. Jeśli zdecydował się na prace z pominięciem tej zasady, to wynajmujący może żądać usunięcia ulepszeń i przywrócenia stanu pierwotnego, chyba że naruszyłoby to substancję lokalu.
Wymiany podłóg oraz okien i wyposażenia łazienki, o których pisze nasz czytelnik, nie można zakwalifikować do nakładów koniecznych, bez których mieszkanie nie nadawaloby się do zamieszkania. Te inwestycje prowadziły jedynie do podwyższenia standardu lokalu.
W dodatku obowiązkiem najemcy jest dbanie o mieszkanie komunalne, więc sporą część prac wykonywanych przez lata trwania umowy zaliczyć można właśnie do tej kategorii.
Podstawa prawna
Art. 51, art. 67, art. 153–155 ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. nr 261, poz 2063).
Par. 35 rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r. nr 207, poz. 2109).
OPINIA EKSPERTA
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami prawa miejscowego regulującymi sprawy sprzedaży lokali stanowiących własność m.st. Warszawy przy sprzedaży lokalu w trybie bezprzetargowym cenę nieruchomości (lokalu) ustala się w wysokości nie mniejszej niż jej wartość. Oszacowania wartości lokalu może dokonać jedynie rzeczoznawca majątkowy po dokonaniu oględzin lokalu. Rzeczoznawca majątkowy określa wartość rynkową prawa własności lokalu mieszkalnego w stanie na dzień wyceny. W trakcie procesu wyceny rzeczoznawca majątkowy, po dokonaniu analizy rynku nieruchomości, wybiera atrybuty (cechy) mające zasadniczy wpływ na ustalenie wartości wycenianego lokalu. Jak wynika z operatów szacunkowych wykonywanych w ubiegłym roku przez rzeczoznawców majątkowych na potrzeby sprzedaży lokali w dzielnicy Śródmieście, główne atrybuty to: lokalizacja szczegółowa, stan techniczny budynku, wielkość lokalu, usytuowanie lokalu w budynku, standard wykończenia lokalu, funkcjonalność lokalu oraz pomieszczenie przynależne. Udział cechy rynkowej standard wykończenia lokalu w wartości rynkowej wycenianych lokali określany był na poziomie ok. 20 proc. Przepisy prawa miejscowego pozwalają zaliczyć na poczet ceny sprzedaży lokalu wyłącznie nakłady poniesione przez najemcę lokalu w przypadku określonym w art. 218 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, czyli w sytuacji gdy poniesione zostały na rozbudowę lub przebudowę budynku, w wyniku czego nastąpiło wyodrębnienie lokalu.
