Użytkowanie wieczyste jest charakterystyczną konstrukcją prawną uregulowaną w prawie cywilnym, która została usytuowana pomiędzy własnością a ograniczonymi prawami rzeczowymi. Przysługujące osobie prawo użytkowania wieczystego pociągać będzie za sobą obowiązek ponoszenia dwóch rodzajów opłat: jednorazowej oraz płatnej corocznie.

Podstawą wprowadzenia do Kodeksu cywilnego zapisów dotyczących użytkowania wieczystego była ustawa z dnia 14 lipca 1961 roku o gospodarce terenami w miastach i osiedlach. Zgodnie z nią wszystkie nieruchomości gruntowe w miastach miały być własnością państwa.

Obecnie Skarb Państwa, województwo, powiat czy gmina może oddać w użytkowanie nieruchomość gruntową osobie fizycznej lub prawnej, która obowiązana jest do ponoszenia z tego tytułu określonych opłat.

Zawarcie umowy użytkowania wieczystego dokonywane jest zawsze w formie aktu notarialnego z obowiązkowym wpisem do księgi wieczystej. Uprawnienia użytkownika będą zatem bardzo zbliżone do tych, które przysługują właścicielowi. Co najważniejsze, ma on prawo do korzystania gruntu z wyłączeniem osób trzecich. Dozwolone jest także dysponowanie przysługującym prawem. Oznacza to, że możliwa jest jego sprzedaż, obciążenie czy dziedziczenie. Co więcej, użytkownik ma pełne prawo do budowli wzniesionych na użytkowanym gruncie. Z drugiej jednak strony, użytkownika wieczystego mogą dosięgnąć nieprzyjemne konsekwencje, takie jak przeprowadzenie egzekucji z przysługującego mu prawa.

Użytkowanie wieczyste zawiera się co do zasady na dziewięćdziesiąt dziewięć lat. Ze względu na cel gospodarczy użytkowania, okres ten ulec może skróceniu – nie może być jednak krótszy niż 40 lat.

Sprzeczne z przeznaczeniem korzystanie z gruntu przez użytkownika może stać się przyczyną rozwiązania umowy przed terminem

Opłaty

Zawarcie umowy o użytkowanie wieczyste gruntu może być odpowiednim rozwiązaniem dla osób, które nie dysponują odpowiednio dużą kwotą niezbędną do zakupu danej nieruchomości. Warto zaznaczyć, że decydując się na tę formę użytkowania nieruchomości, również musimy liczyć się z poniesieniem pewnych kosztów.

Konkretnie będą to dwie opłaty. Pierwszą z nich – opłatę jednorazową, będziemy musieli uiścić najpóźniej w dniu zawarcia umowy notarialnej. Jej wysokość będzie uzależniona od warunków, jakie wynegocjujemy, lecz wahać się może jedynie w przedziale między 15 proc. a 20 proc. wartości nieruchomości.

Dodatkowo użytkownik wieczysty zobowiązany jest do ponoszenia corocznych opłat uzależnionych od celu, na jaki nieruchomość została oddana.

Wyróżnić możemy tutaj cztery stawki procentowe:

• 0,3 proc. ceny nieruchomości przeznaczonej na cele obronności, pod budowę obiektów sakralnych, na działalność charytatywną,
• 1 proc. ceny nieruchomości przeznaczonej na cele rolne, mieszkaniowe i działalność sportową,
• 2 proc. ceny nieruchomości przeznaczonej na działalność turystyczną,
• 3 proc. ceny za pozostałe nieruchomości gruntowe.


Roczne opłaty wnoszone są przez cały okres trwania użytkowania wieczystego. Płatność następuje z góry za dany bieżący rok, a uregulowana musi zostać do dnia 31 marca

Jak przekształcić spółdzielcze prawo do lokalu w odrębną własność >>