Sprawa dotyczyła uchylenia uchwały wspólnoty mieszkaniowej funkcjonującej na warszawskim Mokotowie. Uchwała z października 2009 r. dotyczyła powołania nowego zarządu wspólnoty. Zebranie członków miało odbyć się jeszcze we wrześniu, ale zabrakło quorum i dlatego zdecydowano o przeprowadzeniu wyborów nie na zgromadzeniu członków, ale poprzez zebranie ich głosów.
Przyjęto, że każdy członek wspólnoty głosuje oddzielnie, przy czym moc jego głosu uzależniona jest od wielkości udziału w nieruchomości wspólnej. System ten dotyczył zarówno właścicieli mieszkań, jak i właścicieli miejsc postojowych w garażu. W przypadku garażu również przyjęto, że każdy właściciel dysponujący oddzielnym miejscem ma odrębny głos. Tymczasem cały garaż był wyodrębniony jako jeden wielki lokal użytkowy, którego współwłaścicielami były osoby mające tam miejsca parkingowe. W efekcie zarząd został wyłoniony stosunkowo niewielką większością głosów, obejmującą ok. 52 proc. udziałów w nieruchomości.
Ten sposób głosowania zakwestionował jeden z właścicieli, twierdząc, że kandydaci do zarządu powinni być wyłaniani jednogłośnie, a nie większością głosów. Zażądał uznania uchwały za nieistniejącą – zakwestionował także sposób zbierania głosów i podnosił, że wrześniowe zebranie wobec braku quorum nie mogło przegłosować uchwały.
Sąd I instancji nie przyznał mu racji i pozew oddalił. Ten wyrok zmienił jednak sąd II instancji, który uznał sporną uchwałę za nieistniejącą. Powody były dwa. Po pierwsze, sąd uznał, że czynność wyboru zarządu wspólnoty przekracza zakres zwykłego zarządu sprawami wspólnoty. Wobec czego zastosowanie tu powinien mieć art. 199 kodeksu cywilnego przewidujący zgodę wszystkich współwłaścicieli na wykonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd. Ponieważ zaś garaż był jednym lokalem użytkowym, przypadał na niego jeden głos. Zdaniem sądu współwłaściciele mający tam miejsca parkingowe powinni uzgodnić jednomyślnie stanowisko (wyrażone przez wspomniany jeden głos), a przy braku zgody skierować sprawę do sądu.
Z tym orzeczeniem nie zgodziła się wspólnota, która skierowała do Sądu Najwyższego skargę kasacyjną. Skarga ta została uwzględniona i SN nakazał ponowne rozpoznanie sprawy.
Uzasadniając wyrok, wskazał, że w kodeksie cywilnym funkcjonują dwa systemy podejmowania decyzji w sprawach związanych z rzeczą (nieruchomością) wspólną. Pierwszy – decyzje podejmowane jednomyślnie, gdy chodzi o czynności przekraczające zakres zwykłego zarządu. Drugi – decyzje podejmowane większością głosów, gdy chodzi o czynności zwykłego zarządu.
– Wybór członków zarządu wspólnoty nie jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu – stwierdziła sędzia Irena Gromska-Szuster.
– Przykładowy katalog czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zawiera art. 22 ust. 3 ustawy o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903) i nie zalicza się do nich wyborów władz wspólnoty – wskazała sędzia Gromska-Szuster.
To oznacza, że współwłaściciele mogą podejmować decyzje w sprawie głosowania nad kandydatami do zarządu wspólnoty większością głosów, zgodnie z art. 201 k.c.
ORZECZNICTWO
Wyrok Sądu Najwyższego z 17 czerwca 2015 r., sygn. akt I CSK 355/14. www.serwisy.gazetaprawna.pl/orzeczenia