Subskrybuj nas na Youtube
TEZA: Zwiększenie obciążeń (zaliczek) właścicieli lokali użytkowych z tytułu kosztów zarządu nieruchomością wspólną jest dopuszczalne tylko wtedy, gdy korzystanie z nich generuje wyższe koszty utrzymania nieruchomości wspólnej. Zwiększenie to ma być proporcjonalne do tych wyższych kosztów.
Sygn. akt I ACa 545/15, WYROK SĄDU APELACYJNEGO W KATOWICACH z 7 października 2015 r.
STAN FAKTYCZNY
Spółka akcyjna w K. jest właścicielem trzech niewyodrębnionych lokali użytkowych wchodzących w skład wspólnoty. Udział spółki w nieruchomości wspólnej wynosi 5499/10 000. W budynku znajduje się także 16 wyodrębnionych lokali mieszkalnych. 27 stycznia 2014 r. odbyło się zebranie właścicieli lokali, na którym została podjęta uchwała w sprawie zatwierdzenia planu finansowego na rok 2014. W jednym z zapisów uchwały zdecydowano o utrzymaniu od 1 stycznia 2014 r. do 31 marca 2015 r.dodatkowego obciążenia dla właściciela lokali użytkowych we wspólnocie w wysokości 2zł/mkw. Za podjęciem tej uchwały głosowali właściciele indywidualni według zasady jeden właściciel – jeden głos. Ujawnioną w protokole zebrania podstawą podjęcia tej uchwały była uciążliwość związana z funkcjonowaniem lokali użytkowych. Spółka akcyjna wystąpiła do Sądu Okręgowego w Katowicach o uchylenie uchwały. Sąd uznał pozew za uzasadniony. W uzasadnieniu wyroku uchylającego uchwałę wspólnoty sąd podkreślił, że niedopuszczalne jest nakładanie wyższej opłaty tylko na jednego członka wspólnoty, ponieważ takie rozwiązanie narusza jego słuszny interes i świadczy o nierównym traktowaniu członków. Orzeczenie to zaskarżyła wspólnota.
UZASADNIENIE
Sąd Apelacyjny w Katowicach oddalił apelację. Zauważył, że zaskarżona uchwała nie wskazywała w treści, z jakich przyczyn spółka została obciążona opłatą dodatkową. Przyczynę tę określono w protokole zebrania właścicieli, w którym znalazło się ogólnikowe stwierdzenie, że lokale użytkowe są uciążliwe.
Podczas rozprawy członek zarządu wspólnoty zeznał, że uciążliwość polega na konieczności ciągłego porządkowania terenów wokół lokali użytkowych, zaśmiecanych przez klientów. Dodatkowe obciążenie spółki jest też uzasadnione kosztami i zakresem dotychczasowych remontów nieruchomości wspólnej oraz planowaną termoizolacją budynku.
Sąd uznał, że skoro te dwie dodatkowe przyczyny nie zostały wskazane jako uzasadniające opłatę dodatkową ani w treści uchwały, ani w protokole zebrania, to nie mogły świadczyć o zasadności zaskarżonej uchwały. Co więcej, zgromadzony w sprawie materiał dowodowy nie pozwalał nawet na szacunkowe skalkulowanie wysokości dodatkowych obciążeń wynikających z przyczyn wskazanych w protokole zebrania czy też wskazanych przez wspólnotę. Twierdzenia pozwanej, że lokale powódki generują większe koszty, nie zostały poparte żadnymi dokumentami ani nawet szacunkową kalkulacją.
Spółka zaprzeczyła, aby sposób korzystania przez nią z lokalu użytkowego generował jakiekolwiek dodatkowe koszty. Jej stanowisko uprawdopodobniał fakt, że każdy z lokali użytkowych posiada odrębne wejście wprost z ulicy. Tym samym spółka, jak i jej najemcy oraz klienci najemców nie korzystają ani z wejścia do budynku, ani z korytarza i klatki schodowej prowadzących do lokali mieszkalnych.
