Subskrybuj nas na Youtube
Niedługo wejdzie w życie nowe prawo restrukturyzacyjne (Dz.U. z 2015 r. poz. 978 – będzie obowiązywać od 1 stycznia 2016 r.). Warto w związku z tym zauważyć, że aktem tym dokonano słusznej nowelizacji przepisów o postępowaniu upadłościowym wobec deweloperów. Zmiana pozwoli wyeliminować przynajmniej niektóre z problemów, które pojawiały się dotychczas w postępowaniach deweloperskich.
Ustawa deweloperska (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377 ze zm.) miała na celu m.in. wprowadzenie większej ochrony konsumentów, którzy kupili lokal mieszkalny od dewelopera, na wypadek ogłoszenia upadłości przez tego przedsiębiorcę. Okazuje się jednak, że podstawowe pojęcie w przedmiotowej ustawie – definicja nabywcy – w praktyce rodziła poważne problemy interpretacyjne.
Ochrona klientów
W przypadku pewnego wrocławskiego dewelopera opóźnienie w oddaniu mieszkań wynosiło ponad rok. W tej sytuacji niektórzy z jego klientów zdecydowali się odstąpić od umów i dochodzić zwrotu pieniędzy. Pozostali trwali w nadziei poprawy sytuacji, ukończenia budowy i otrzymania mieszkań. Wkrótce ogłoszono upadłość dewelopera. W postępowaniu upadłościowym mam okazję reprezentować grupę wierzycieli – tych, którzy odstąpili od umów. Na gruncie dotychczasowych przepisów nie jest bowiem oczywiste – a zatem sąd upadłościowy musiał to dopiero rozstrzygnąć – czy osobom tym przysługuje status nabywcy. W konsekwencji, czy są one uprawnione do współdecydowania o dalszym losie inwestycji poprzez uczestnictwo w zgromadzeniu nabywców oraz czy ich roszczenia są uprzywilejowane względem innych wierzycieli (nie-nabywców) zgodnie z art. 4252 ust. 1 prawa upadłościowego i naprawczego (t.j. Dz.U. z 2015 r. poz. 233 – p.u.n.).
Z czego wyniknął problem? Otóż przepisy prawa upadłościowego o postępowaniu wobec deweloperów sprzed nowelizacji nie zawierały definicji nabywcy jako wierzyciela uprzywilejowanego w tym postępowaniu. Sięgano więc do pojęcia zawartego w art. 3 pkt 4 ustawy deweloperskiej. Tu jednak definicja nabywcy została skonstruowana na potrzeby uregulowań dotyczących zawierania umowy deweloperskiej, a nie postępowania upadłościowego. Przedmiotowy przepis wskazuje, iż nabywcą jest ten, kto „na podstawie umowy deweloperskiej uprawniony jest do przeniesienia na niego prawa własności mieszkania lub domu”. Sformułowanie takie sugeruje, że ten, kto odstąpił od umowy, nie jest już nabywcą, albowiem sam zrezygnował z roszczenia o przeniesienie własności nieruchomości (roszczenie niepieniężne), a posiada jedynie roszczenie o zwrot wpłaconych już na poczet mieszkania środków (roszczenie pieniężne).
W wyżej wspomnianym postępowaniu upadłościowym przed wrocławskim sądem udało się przekonać sędziego komisarza, iż taka interpretacja byłaby rażąco niesprawiedliwa i krzywdząca dla niektórych konsumentów – poszkodowanych wszak przez nieuczciwego dewelopera tak samo dotkliwie jak ci, którzy od umów nie odstąpili. Stosując wykładnię celowościową ustawy deweloperskiej, sąd udzielił więc ochrony wszystkim klientom dewelopera. Prawidłowo przyjął bowiem, że celem ustawy deweloperskiej oraz celem odrębnego postępowania upadłościowego wobec deweloperów jest ochrona wszystkich – bez wyjątku – klientów przedsiębiorcy.
Duch nowelizacji
Takie rozwiązanie należy uważać za słuszne tym bardziej, że w znowelizowanych przepisach o upadłości deweloperów wprowadza się niewielką, acz bardzo istotną zmianę w definicji nabywcy. Wedle nowego prawa (art. 425c pkt 1 p.u.n. po nowelizacji) podmiotem chronionym będzie ten, „wobec kogo deweloper zobowiązał się do przeniesienia na niego prawa własności mieszkania lub domu”. Użycie czasu przeszłego w tej definicji powoduje, że nieistotny jest stopień wykonania umowy deweloperskiej bądź stan jej unicestwienia na skutek odstąpienia. Ważny staje się jedynie fakt jej zawarcia w przeszłości. Status nabywcy w postępowaniu restrukturyzacyjnym oraz w znowelizowanym postępowaniu upadłościowym wobec deweloperów posiadać będzie każdy, kto kiedyś zawarł umowę z deweloperem – bez względu na dalsze losy tej umowy. Potwierdza to także treść nowego art. 425j p.u.n., gdzie wprost wskazuje się, że osoba odstępująca od umowy deweloperskiej jest nadal nabywcą.
Wprawdzie nowe przepisy nie będą obowiązywały w postępowaniach upadłościowych, które już się toczą (decyduje data wpływu wniosku o ogłoszenie upadłości do sądu). Zmiana definicji daje jednak jasną wskazówkę interpretacyjną dla sądów: ustawodawca pragnie objąć ochroną jak największe grono klientów deweloperskich. Pozostaje wyrazić nadzieję, iż w sprawach deweloperskich utrwali się trafna tendencja uwzględnienia przynajmniej zasadniczego celu przyjmowanych przez ustawodawcę ochronnych rozwiązań prawnych, zgodnie zresztą z wyrokiem Sądu Najwyższego z 9 lutego 2012 (sygn. akt III CSK 181/11 – głośna sprawa krakowskiego dewelopera F.I. Leopard SA) oraz z duchem znowelizowanych przepisów upadłościowych. Z satysfakcją można zauważyć, że we wspomnianej wyżej sprawie wrocławski sąd upadłościowy wyprzedził ducha mądrej ustawy, która wówczas nie była jeszcze uchwalona przez Sejm.