Subskrybuj nas na Youtube
Obecnie prawo pierwokupu nieruchomości rolnej przysługuje dzierżawcy, o ile umowa była zawarta na piśmie z datą pewną oraz była wykonywana co najmniej 3 lata, a nabywana nieruchomość wchodzi skład gospodarstwa rodzinnego dzierżawcy lub jest dzierżawiona przez spółdzielnię produkcji rolnej. Dopiero w sytuacji, gdy nie ma dzierżawcy lub nie chce on zrealizować swojego prawa pierwokupu, Agencja Nieruchomości Rolnych przejmuje to prawo pod jednym warunkiem – jeżeli powierzchnia nieruchomości wynosi co najmniej 5 hektarów.
Ustawa o obrocie ziemią rolną likwiduje jednak obowiązujący dotychczas limit powierzchniowy. Po 1 maja ANR będzie mogła skorzystać z prawa pierwokupu nieruchomości będących przedmiotem prywatnego obrotu mniejszych od 5 ha. Oznacza to znaczne zwiększenie uprawnień państwa dotyczących kontroli obrotem ziemią rolną, a co za tym idzie jego istotne ograniczenie. Tym bardziej, bez zgody prezesa ANR większą działkę będzie można sprzedać jedynie rolnikowi indywidualnemu.
Problem ze stosowaniem ustawy
Kontrowersje budzi również sam art. 13 ustawa o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw – tak bowiem brzmi pełna nazwa ustawy o obrocie ziemią rolną. Dotyczy on również prawa pierwokupu, a konkretnie obowiązku stosowania dotychczasowych przepisów w stosunku do umów zawartych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy.
- Wątpliwości budzi przede wszystkim zakres pojęcia „czynności prawne związane z realizacją prawa pierwokupu” oraz zakres umów, do jakich odnosi się powyższy przepis. W praktyce bowiem, aby Agencja Nieruchomości Rolnych mogła wykonać przysługujące jej prawo, koniecznym jest zawarcie umowy warunkowej (tj. umowy zobowiązującej do przeniesienia własności) pomiędzy zbywcą i potencjalnym nabywcą nieruchomości rolnej a następnie przesłanie jej Agencji Nieruchomości Rolnych celem umożliwienia jej złożenia oświadczenia odnośnie tego, czy chce skorzystać z prawa pierwokupu. Dopiero jeśli Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z prawa pierwokupu możliwe jest skuteczne zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości. – tłumaczy radca prawny Rafał Jędrzejczyk z Kancelarii Prawa Rolnego.
Jak wskazuje Jędrzejczyk, problem polega na braku jasności czy za „czynność prawną związaną z realizacją prawa pierwokupu nieruchomości rolnej” zostanie uznana umowa sprzedaży nieruchomości o skutku rozporządzającym zawarta pod rządem nowych przepisów w wykonaniu zawartej pod rządem przepisów dotychczasowych umowy zobowiązującej do sprzedaży nieruchomości pod warunkiem, że Agencja Nieruchomości Rolnych nie skorzysta z prawa jej pierwokupu.
W ostatnim bowiem okresie dokonywano bowiem licznych transakcji związanych z obrotem ziemią rolną. Jeśli ANR nie złożyła w przysługujący jej terminie oświadczenia, że nie będzie korzystała z pierwokupu, to w tych przypadkach nie może dojść do przeniesienia własności na rzecz nabywcy, który nie spełnia kryteriów wprowadzonych przez nowe przepisy.
Ustawa kompletna?
Wydaje się, że ustawa skutecznie ogranicza obchodzenie wprowadzonych przez nią przepisów. Obejmuje ona bowiem wnoszenie nieruchomości aportem do spółek, nabycie w drodze licytacji komorniczej czy zasiedzenia oraz w nowy sposób reguluje kwestie dotyczące zniesienia współwłasności. Jak pisaliśmy w DGP, istnieje jednak sposób na jej obejście. Chodzi o przepisy, które miały spowodować m.in. stopniowe odbieranie ziemi rolnej podmiotom zagranicznym, które nabyły ją na słupa.
Ustawa o obrocie ziemią ma luki. Można się uchronić przed jej skutkami >>>
Pewną „legalną furtkę” w stosowaniu ustawy mogą stanowić również przepisy dotyczące związków wyznaniowych.
- Zgodnie z nową ustawą osoby prawne działające na podstawie przepisów o stosunku Państwa do Kościoła Katolickiego w Rzeczypospolitej Polskiej, o stosunku Państwa do innych kościołów i związków wyznaniowych oraz o gwarancjach wolności sumienia i wyznania mogą nabywać nieruchomości z pominięciem ograniczeń – wyjaśnia Rafał Jędrzejczyk.
Ustawa o gwarancjach wolności sumienia i wyznania wskazuje, że związek wyznaniowy może zostać zarejestrowany na wniosek 100 obywateli polskich posiadających pełną zdolność do czynności prawnych. Związki wyznaniowe zgodnie z ustawą o gwarancjach wolności sumienia i wyznania mogą powoływać jednostki organizacyjne posiadające osobowość prawną.
