Subskrybuj nas na Youtube
OPIS SYTUACJI: Spółka jawna składająca się z pięciu wspólników będących osobami fizycznymi jest właścicielem hotelu trzygwiazdkowego położonego na obszarze wiejskim oraz otoczonego lasem i polami uprawnymi. Kilka lat temu spółka nabyła znajdujące się w pobliżu hotelu grunty orne. Planowała, że zmieni ich przeznaczenie i rozbuduje bazę noclegową. Ze względu na brak środków finansowych inwestycję jednakże na kilka lat odłożono. Obecnie w spółce ma dojść do zmian personalnych. W miejsce jednego z dotychczasowych wspólników wstąpić ma nowa osoba. Podstawą zmiany ma być przeniesienie ogółu praw i obowiązków wspólnika na osobę trzecią. Pozostali wspólnicy się obawiają, czy tego typu zmiana podmiotowa nie spowoduje możliwości przejęcia należących do spółki gruntów rolnych.
Okazało się też, że aby przenieść ogół praw i obowiązków w spółce, konieczne jest dokonanie zmian w jej umowie. W czasie bowiem, gdy spółka była zawiązywana, jej założyciele zakładali, że skład osobowy nie będzie podlegał zmianie. Grono wspólników stanowią przyjaciele i najbliższa rodzina inicjatora przedsięwzięcia, którym był Jan Kowalski. Przy tej okazji do umowy spółki mają zostać wprowadzone zmiany zmniejszające wpływ poszczególnych wspólników na zarządzanie. Tak aby nowi wspólnicy nie mogli w łatwy sposób przejąć kontroli nad spółką bądź dokonać niekorzystnych dla niej rozporządzeń. Wspólnicy zastanawiają się także nad tym, czy taka zmiana umowy spółki możliwa jest przez internet.
Problemów do omówienia jest więcej. Jako że zbliża się sezon letni, gdy hotel gości największą liczbę odwiedzających, wspólnicy pragną zweryfikować, czy obiekt spełnia najnowsze warunki przewidziane dla tego typu jednostek. Zmieniły się bowiem przepisy o wymaganiach dla poszczególnych rodzajów i kategorii obiektów hotelarskich. Renoma hotelu wymaga zachowania odpowiednich standardów. Spółka ma zamiar również starać się o przeprowadzenie ponownej kategoryzacji hotelu, licząc na przyznanie mu czterech gwiazdek.
Ponieważ od pewnego czasu wzrosła liczba przypadków wandalizmu, pojawił się pomysł spisywania z gośćmi hotelowymi specjalnych protokołów dokumentujących stan pokoju w chwili wydania oraz w momencie jego zwrotu.
W celu rozwiania wątpliwości wspólnicy zaprosili na spotkanie radcę prawnego obsługującego spółkę. Mają nadzieję, że pomoże znaleźć rozwiązania problemów oraz wyjaśni im najnowsze zmiany prawa.
● Etap I Przedstawienie problemów
– Witam wszystkich na naszym spotkaniu – rozpoczął Jan Kowalski, najstarszy ze wspólników oraz jeden z twórców hotelu. – Cieszę się, że pan mecenas mógł do nas przybyć. Pojawiło się kilka kwestii, które chcielibyśmy z panem przedyskutować.
– Dzień dobry, dziękuję za zaproszenie – odparł radca prawny. – Oczywiście, postaram się pomóc państwu znaleźć najlepsze rozwiązania problemów, o których wspominał pan Kowalski w czasie rozmowy telefonicznej.
– To dobrze, bo ostatnio aż roi się u nas od problemów – zażartowała Elżbieta Nowak, wspólniczka, która zamierzała zbyć swój udział w spółce na rzecz innej osoby.
Po czym już na poważnie zaczęła opowieść:
– Jak zapewne pan pamięta, kilka lat temu nabyliśmy znajdujące się w pobliżu hotelu grunty rolne. Zrobiliśmy to, przewidując rozwój hotelu. Rośnie moda na wypoczynek na wsi, a my staramy się zapewnić gościom rozmaite atrakcje związane z regionalną kuchnią, miejscowym folklorem. Stale coś ulepszamy. Planowaliśmy, że zmienimy za pewien czas przeznaczenie kupionych przed laty gruntów i rozbudujemy tam hotel. Jednak inwestycję odkładaliśmy wielokrotnie. Co prawda w tym roku nie zaczniemy jej, ale być może w przyszłym roku... Teraz, kiedy weszła ustawa ograniczająca obrót ziemią rolną, niepokoi mnie kwestia prawa Agencji Nieruchomości Rolnych do nabycia naszych gruntów. Chciałam bowiem w niedługim czasie sprzedać część swoich udziałów. Czy to oznacza, że przy tej okazji agencja będzie mogła, ot tak, przejąć należącą do nas ziemię? – zapytała.
● Etap II Poszukiwanie rozwiązań
– Faktycznie – odpowiedział mecenas – w świetle najnowszych przepisów sprzedaż udziałów w spółce, która posiada ziemię rolną, to sytuacja dość kłopotliwa dla spółki. Jednakże prawo ANR do odkupu gruntów nie powstaje, jeżeli zamiast pani Elżbiety wspólnikiem stanie się osoba jej bliska w rozumieniu ustawy.
– Bliska, czyli... – wtrąciła pytająco pani Elżbieta Nowak.
– Za osobę bliską uważa się na gruncie ustawy: zstępnych, wstępnych, rodzeństwo, dzieci rodzeństwa, małżonka, osoby przysposabiające i przysposobione.
– A co jeśli nabywcą byłaby inna osoba niż wymienione przez pana mecenasa? – dopytywała Elżbieta Nowak.
CO NA TO PRAWO? RADA 1
– Wtedy ANR miałaby prawo, choć nie musiałaby z niego skorzystać, do nabycia nieruchomości rolnej spółki za zapłatą równowartości pieniężnej odpowiadającej wartości rynkowej. Ale podkreślam: nie musi z tego prawa skorzystać.
– No tak, brzmi niezbyt dobrze, ale nie najgorzej... A co z wyceną nieruchomości. Co jeżeli zaproponowana cena w naszej ocenie nie będzie adekwatna do wartości gruntu? – spytał wspólnik Adam Nowak.
– W takim przypadku – kontynuował prawnik – spółka będzie mogła w terminie miesiąca od dnia otrzymania oświadczenia Agencji o nabyciu nieruchomości rolnej za ustaloną przez nią równowartość pieniężną wystąpić do sądu o ustalenie wartości rynkowej nieruchomości nabywanej przez Agencję.
– Rozumiemy, to rzeczywiście kłopotliwa sytuacja – podsumował krótko Jan Kowalski. – Zastanowimy się zatem jeszcze z panią Elżbietą, jak postąpić. A czy ewentualnie przeprowadzenie tych transakcji oddzielnie miałoby większy sens? Chodzi o taką sytuację: najpierw pani Elżbieta wystąpiłaby ze spółki, a następnie przyjęlibyśmy do niej inną osobę.
– Niestety, dałoby to niewiele – odparł radca prawny. – O ile bowiem samo wystąpienie ze spółki nie prowadzi do powstania prawa nabycia gruntów rolnych przez Agencję, to prawo to powiązane jest z przystąpieniem do spółki nowego wspólnika.
– Tak też myślałem – wtrącił Adam Nowak. – Przejdźmy może zatem do kolejnej kwestii. W związku ze zmianami osobowymi chcemy dokonać zmian w treści umowy spółki. My współpracujemy ze sobą już dłuższy czas, więc ufamy sobie. Przed nowymi osobami chcielibyśmy się jednak odpowiednio zabezpieczyć. Słyszałem, że od kwietnia tego roku zmian w umowie spółki jawnej można dokonywać przez internet. Czy to prawda?
CO NA TO PRAWO? RADA 2
– Po części ma pan rację – zaczął swoją odpowiedź prawnik. – Możliwość ta doznaje bowiem wielu ograniczeń. Po pierwsze dotyczy tylko spółek, których umowy zostały zawarte w ten sam sposób, czyli przy użyciu elektronicznego wzorca umowy. Do tego w ten sposób można dokonywać tylko niektórych zmian oraz podejmować jedynie uchwały, których wzorce są już w systemie informatycznym Ministerstwa Sprawiedliwości. Co ważne, w spółkach zawiązywanych w ten sposób wszystkie wkłady wspólników muszą być pieniężne. Natomiast z tego co pamiętam, w państwa spółce część wkładów wniesiono jako aporty.
– No cóż – kontynuowała Elżbieta Nowak. – Poradzimy sobie zatem w dotychczasowy sposób. Na szczęście umowa ma formę pisemną, więc do jej zmiany nie będziemy potrzebowali notariusza. Poprosimy pana mecenasa, aby przygotował stosowny projekt zmian w zakresie reprezentacji spółki, prawa do prowadzenia jej spraw oraz podejmowania uchwał w kluczowych sprawach. Trzeba również wprowadzić klauzulę zezwalającą na sprzedaż udziału. Przy zakładaniu spółki nie myśleliśmy, że zapis ten będzie nam potrzebny. Pamiętam, że ktoś doradzał nam jego umieszczenie w pierwotnej wersji umowy. Nasze zamiary wtedy były jednak inne...
CO NA TO PRAWO? RADA 3
– Oczywiście – odpowiedział prawnik. – Proszę o przesłanie państwa założeń do zmiany umowy, a przygotuję stosowne dokumenty i formularze KRS. Osobiście doradzam klientom tworzącym spółki, by wprowadzić do umowy jak najwięcej zapisów, które mogą być przydatne w przyszłości. Dodam teraz zatem i ten zapis. Z tego co pamiętam z rozmowy z panem Janem, to do omówienia została nam jeszcze kwestia zmian w wymaganiach dla obiektów hotelarskich?
– Dokładnie – odparł Jan Kowalski. – Jak słyszałem, zmieniły się wymagania co do wyposażenia pokoi i infrastruktury hotelowej. Nie chcielibyśmy stracić dobrej renomy przez brak krzesła, kubeczka czy wieszaka w pokoju. Goście są teraz coraz bardziej świadomi swoich praw.
CO NA TO PRAWO? RADA 4
– Zgadza się, świadomość prawna wzrasta – wskazał mecenas. – Faktycznie, kilka tygodni temu, od 16 kwietnia weszła w życie zmiana rozporządzenia w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie. Część zmian wprowadza ułatwienia dla hotelarzy, np. zamiast wieszaka ściennego możliwe jest umieszczenie wieszaka stojącego, w pokoju musi być zapewnione jedno krzesło lub inny mebel do siedzenia na osobę. Zniesiono przy tym wymóg, aby mebli takich było co najmniej dwa na pokój. Z drugiej strony pojawił się obowiązek prowadzenia całodobowej recepcji. Sprecyzowano także wymogi w zakresie sprzedaży lub zapewnienia podstawowych kosmetyków. Przygotowując się do spotkania, opracowałem dla państwa proste zestawienie – w którym podane są wymogi dotychczasowe oraz zmienione.
– Dziękujemy – powiedział Jan Kowalski – na pewno będzie przydatne. Po spotkaniu zlecę pracownikom recepcji, aby sprawdzili, jak wygląda to u nas i co ewentualnie musimy zmienić w pokojach hotelowych. Recepcję na szczęście i tak mamy całodobową.
– Jednak jest jeszcze jedna sprawa – zabrała głos Anna Kowalska. – Nie wiem, czy mąż wspominał, ale myślimy nad fizycznymi i prawnymi zabezpieczeniami przed wandalizmem i kradzieżami. W zeszłym roku było sporo drobnych incydentów. Podczas zeszłorocznych wakacji w hotelu gościło kilka grup wycieczkowych, a także wielu turystów indywidualnych. Chociaż przełożyło się to na bardzo dobry wynik finansowy, jednocześnie stwierdzono wiele drobnych szkód zarówno w pokojach, jak i ogólnodostępnych częściach hotelu. Ginęły głównie drobne elementy wyposażenia, ale zdarzały się też przypadki wyniesienia z hotelu sprzętu. Gdyby nie pracownicy recepcji, jeden z gości wyniósłby telewizor.
– To rzeczywiście spory problem w branży – rozpoczął swoją odpowiedź radca prawny. – Niestety nie ma uniwersalnego lekarstwa, gdyż nie ukrywajmy, że jeżeli ktoś ma zamiar coś ukraść lub zniszczyć – to szukać będzie sposobu na obejście zabezpieczeń. Największym problemem w tego typu sprawach są kwestie dowodowe. Aby domagać się od gościa hotelowego odszkodowania – konieczne jest udowodnienie mu, że wyrządził szkodę. Jeśli do stwierdzenia uszkodzeń dojdzie już po wyjeździe gościa z hotelu, szanse na to są dużo mniejsze. Pomysł z protokołami jest interesujący, podpisany przez pracownika i gościa będzie dobrym dowodem na stwierdzenie stanu pokoju w chwili przyjazdu i wyjazdu danej osoby. Do tego zapewne oddziaływać będzie prewencyjnie, bo osoba taka będzie musiała się liczyć z tym, że stan pokoju będzie ponownie sprawdzony.
– Cieszę się, że spodobała się panu nasza propozycja – kontynuowała Anna Nowak. – Zobaczymy, jak wyjdzie to w praktyce. Jeśli będzie zbyt uciążliwe, poprzestaniemy na pierwszym protokole, a kontrole przy wyjeździe będziemy robić wyrywkowo. Gość i tak nie będzie wiedział, czy ominie go spisanie drugiego protokołu. Pozostając w temacie gości hotelowych, co możemy zrobić z takimi, którzy nie chcą zapłacić za pobyt?
– Na szczęście nie jesteście państwo aż tak bardzo bezbronni – radca prawny odniósł się do tej ostatniej kwestii. – Proszę pamiętać o ustawowym prawie zastawu na rzeczach wniesionych przez gościa hotelowego. Obejmuje ono w szczególności zapłatę za pobyt oraz inne usługi hotelowe świadczone takiej osobie. Prawo to trwa tak długo, jak długo rzeczy znajdują się na terenie obiektu hotelowego, nawet jeśli zostały już one wyniesione z pokoju. Aby skorzystać z tego uprawnienia, rzeczy należy odebrać dłużnikowi; zastaw wiąże się bowiem z fizycznym posiadaniem danych przedmiotów. Zwrot rzeczy właścicielowi powoduje wygaśnięcie zastawu, nawet jeżeli zawarto by porozumienie w przedmiocie jego dalszego trwania. Już sam fakt odebrania bagażu może być wystarczającym bodźcem do uregulowania należności związanych z pobytem w hotelu. W przeciwnym razie należy wystąpić z pozwem o zapłatę, zaś zajęte przedmioty zostaną sprzedane w toku postępowania egzekucyjnego, a uzyskane z tego tytułu kwoty – przekazane wierzycielowi. Nie jest to łatwy i szybki sposób zaspokojenia roszczenia, należy bowiem podjąć takie same kroki, jak przy dochodzeniu roszczenia o zapłatę bez prawa zastawu. Jednakże daje on dodatkową gwarancję skuteczności egzekucji.
CO NA TO PRAWO? RADA 5
– Faktycznie, ciekawe rozwiązanie – odniósł się Adam Nowak. – Zapewne nie we wszystkich przypadkach uda się je zastosować, ale dobrze o nim wiedzieć.
– Zgadzam się z Adamem – głos zabrał Jan Kowalski. – Tym samym chyba omówiliśmy już najważniejsze sprawy. Dziękuję panu mecenasowi za przybycie na spotkanie. Zastanowimy się, jak będzie ostatecznie z tą zmianą wspólnika. Niezależnie od tego proszę przygotować zmiany do umowy spółki. Prędzej czy później wejdą do naszej spółki nowe osoby, więc chcemy mieć już umowę spółki w wersji dla nas korzystniejszej. Sprawą wyposażenia recepcji i pokoi hotelowych zajmie się już pan Adam. Jeśli pojawią się tutaj wątpliwości, skontaktujemy się z panem mecenasem.
Jak zawsze pozostaję do państwa dyspozycji – zakończył prawnik. – Jak tylko otrzymam założenia do zmiany umowy, natychmiast przystąpię do ich opracowania. Oczywiście, jeżeli będą mieli państwo do mnie dalsze pytania – proszę o telefon albo e-mail. Do widzenia.
RADA 1 Nowe uprawnienia ANR
Od 30 kwietnia 2016 r., w związku z upływem 12-letniego okresu przejściowego w nabywaniu nieruchomości rolnych przez obywateli innych państw członkowskich Unii Europejskiej, zaostrzeniu uległy przepisy ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 803 ze zm.). Nowelizacja przyznała całkowicie nowe uprawnienia Agencji Nieruchomości Rolnych względem spółek prawa handlowego, które są właścicielami nieruchomości rolnych (zob. art. 3a i 3b tej ustawy). Nowelizacja została dokonana ustawą z 14 kwietnia 2016 r. o wstrzymaniu sprzedaży nieruchomości Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oraz o zmianie niektórych ustaw (Dz.U. z 2016 r. poz. 585).
W odniesieniu do spółek kapitałowych ANR ma obecnie prawo pierwokupu udziałów i akcji w takich spółkach. Nie dotyczy to jedynie akcji dopuszczonych do obrotu na rynku giełdowym, a także udziałów i akcji zbywanych na rzecz osób bliskich wspólnika. Co więcej, agencji przed nabyciem jednostek uczestnictwa w spółce prawa handlowego, która jest właścicielem nieruchomości rolnej, przysługuje prawo przeglądania ksiąg i dokumentów spółki oraz żądania od spółki informacji dotyczących obciążeń i zobowiązań nieujętych w księgach i dokumentach. Wspólnik albo akcjonariusz sprzedający swoje udziały bądź akcje w takiej spółce zobowiązany jest zawiadomić agencję o treści umowy sprzedaży zawartej z osobą trzecią. Ta zaś może wykonać prawo pierwokupu w terminie miesiąca od otrzymania powiadomienia.
Przez wykonanie prawa pierwokupu dochodzi do skutku między sprzedającym wspólnikiem a ANR umowa sprzedaży tej samej treści co umowa zawarta przez tego wspólnika z osobą trzecią. Jeżeli umowa sprzedaży zawarta z osobą trzecią przewidywała świadczenia dodatkowe, których agencja nie mogłaby spełnić, świadczenia te uważa się za niezastrzeżone. Jeżeli w ocenie ANR cena sprzedaży jednostek uczestnictwa w spółce kapitałowej będzie rażąco odbiegać od ich wartości rynkowej, to będzie ona mogła, w terminie 14 dni od dnia złożenia oświadczenia o wykonaniu prawa pierwokupu, wystąpić do sądu o ustalenie ich ceny.
W przypadku natomiast osobowych spółek prawa handlowego będących właścicielem nieruchomości rolnej ANR może nabyć tę nieruchomość, gdy w spółce dochodzi do zmiany albo przystąpienia do niej nowego wspólnika. Podobnie jak w poprzednim wypadku nie dotyczy to sytuacji, w których nowym wspólnikiem jest osoba bliska wspólnika ustępującego ze spółki – w razie zmiany wspólników – albo nowym wspólnikiem staje się osoba bliska któregokolwiek ze wspólników – w razie rozszerzenia grona wspólników. Spółka jest zobowiązana powiadomić ANR o zmianie bądź przystąpieniu nowego wspólnika w terminie miesiąca od dnia dokonania czynności prawnej, w wyniku której nastąpiła owa zmiana.
Do skorzystania z prawa nabycia nieruchomości przez ANR stosuje się ww. zasady wykonywania prawa pierwokupu. Z uwagi na to, iż spółka nie dokonywała sprzedaży, równowartość pieniężną nabywanej nieruchomości określa ANR. Jeżeli spółka nie zgadza się z ceną ustaloną przez agencję, to może w terminie miesiąca od dnia otrzymania oświadczenia ANR o nabyciu nieruchomości rolnej wystąpić do sądu o ustalenie równowartości pieniężnej wartości rynkowej nieruchomości.
W obu przypadkach czynność prawna dokonana z naruszeniem uprawnień przysługujących Agencji będzie bezwzględnie nieważna. Agencja, a także inne osoby mające w tym interes prawny będą mogły wystąpić do sądu z powództwem o stwierdzenie nieważności takiej czynności prawnej.
RADA 2 Zmiany w spółkach zawiązanych przez internet
Od 15 stycznia 2015 r. możliwe stało się zawiązanie przez internet – przy użyciu wzorców umów – nie tylko spółki z o.o., lecz także spółki jawnej oraz komandytowej. Skorzystanie z takiego sposobu rejestracji nie tylko skraca czas, jest również tańsze od sposobu tradycyjnego. Z kolei od kwietnia 2016 r. znacznemu rozszerzeniu uległ zakres czynności możliwych do wykonania w omawiany sposób. Niestety dotyczy on wyłącznie spółek zawiązanych w ten sam sposób. Czynności, jakie mogą zostać dokonane w tychże spółkach przy wykorzystaniu wzorców zamieszczonych w systemie informatycznym, zależą od tego, czy jest to spółka z o.o., czy jawna i komandytowa.
W przypadku spółki jawnej i spółki komandytowej możliwe jest przeprowadzenie m.in. następujących operacji drogą online:
1) zawiązanie spółki;
2) zmiana umowy spółki w zakresie postanowień zmiennych, tj. takich, które zgodnie ze wzorcem mogą być modyfikowane przez wybór odpowiednich wariantów;
3) uchwała w przedmiocie ustanowienia prokury;
4) uchwała o rozwiązaniu spółki;
5) przeniesienie ogółu praw i obowiązków wspólnika w spółce;
6) uchwała o zmianie adresu spółki;
7) uchwała o zatwierdzeniu sprawozdania finansowego spółki.
W przypadku spółki z o.o. możliwe jest przeprowadzenie czynności, o których mowa w pkt 1, 2, 3, 4 na liście dotyczącej spółki jawnej i komandytowej. A ponadto:
1) podwyższenie kapitału zakładowego, jednakże tylko w przypadku, gdy zostanie ono pokryte wkładem niepieniężnym;
2) zawarcie umowy sprzedaży udziałów;
3) wygenerowanie listy wspólników przy dokonaniu czynności wskazanej w punkcie 2;
4) podjęcie uchwały w przedmiocie ustanowienia pełnomocnika w celu zawarcia z członkiem zarządu umowy spółki, która ma zostać zawarta przy wykorzystaniu wzorca umowy;
5) podejmowanie uchwał przez wspólników oraz inne organy spółki.
W celu dokonania powyższych czynności należy wypełnić odpowiedni formularz udostępniony w systemie teleinformatycznym Ministerstwa Sprawiedliwości oraz opatrzyć takie oświadczenie bezpiecznym podpisem elektronicznym weryfikowanym przy pomocy ważnego kwalifikowanego certyfikatu albo podpisem potwierdzonym profilem zaufanym ePUAP.
RADA 3 Przeniesienie ogółu praw i obowiązków w spółce osobowej
Inaczej, niż ma to miejsce w spółkach kapitałowych, zmiana wspólnika w spółkach osobowych jest znacznie trudniejsza. Wynika to przede wszystkim z charakteru tego ostatniego typu spółek, w których nie ma łatwozbywalnych udziałów albo akcji (poza spółką komandytowo-akcyjną). Z tych też względów wstąpienie osoby trzeciej w miejsce dotychczasowego wspólnika może odbyć się bądź przez zmianę umowy spółki, która wymaga zgody wszystkich wspólników, bądź też w drodze umowy nowego i dotychczasowego wspólnika, której przedmiotem jest przeniesienie ogółu praw i obowiązków w spółce.
Nie jest to wszakże jedyne utrudnienie w tym przedmiocie. Mianowicie dokonanie takiej transakcji uzależnione jest od tego, czy umowa spółki zezwala na takowe przeniesienie praw i obowiązków. Nadto, konieczne jest uzyskanie pisemnej zgody wszystkich pozostałych wspólników, chyba że umowa spółki stanowi inaczej – np. zawarto w niej postanowienie, że uzyskanie takiej zgody nie jest konieczne.
Co ważne, w przypadku przeniesienia ogółu praw i obowiązków wspólnika na inną osobę za zobowiązania występującego wspólnika związane z uczestnictwem w spółce osobowej (np. z tytułu wkładów), a także zobowiązania tej spółki wobec osób trzecich odpowiadają solidarnie występujący wspólnik oraz wspólnik przystępujący do spółki. Wprowadzenie tego rodzaju odpowiedzialności ma uniemożliwić ucieczkę byłego wspólnika przed zobowiązaniami związanymi ze spółką.
RADA 4 Kategoryzacja obiektów hotelarskich
Rozporządzenie ministra gospodarki i pracy z 19 sierpnia 2004 r. – w sprawie obiektów hotelarskich i innych obiektów, w których są świadczone usługi hotelarskie (Dz.U. z 2006 r. nr 22, poz. 169) określa m.in. wymagania dla poszczególnych rodzajów i kategorii obiektów hotelarskich co do wyposażenia oraz zakresu świadczonych usług, w tym usług gastronomicznych. Od 16 kwietnia obowiązuje on w znowelizowanej wersji. Zmiany dotyczą przede wszystkim hoteli i moteli oraz pensjonatów. W mniejszym zakresie – odnoszą się do kempingów, pól biwakowych, schronisk młodzieżowych, schronisk oraz domów wycieczkowych. Określone w rozporządzeniu wymagania odnoszą się w szczególności do części mieszkalnych udostępnianych gościom, usług podstawowym i uzupełniających im świadczonych, a także części ogólnodostępnych oraz zagospodarowania terenu wokół danego obiektu. Z pozoru mogą się one wydawać mniej ważne od wymagań budowlanych, przeciwpożarowych bądź sanitarnych. Jednakże w przypadku obiektów hotelarskich odgrywają istotną rolę w procesie ich szeregowania, czyli nadawania im kategorii oznaczanych gwiazdkami albo cyframi rzymskimi. Wszakże, przed wydaniem decyzji o: zaszeregowaniu do rodzaju oraz nadaniu kategorii, zmianie zaszeregowania do rodzaju oraz nadanej kategorii albo potwierdzeniu zaszeregowania do rodzaju oraz nadanej kategorii obiekt hotelarski podlega ocenie co do spełnienia tychże wymagań.
RADA 5 Zastaw na rzeczach wniesionych
Dla zabezpieczenia należności za mieszkanie, utrzymanie i usługi dostarczone osobie korzystającej z usług hotelu lub podobnego zakładu, jak również dla zabezpieczenia roszczenia o zwrot wydatków dla tej osoby poniesionych – utrzymującemu zarobkowo hotel lub podobny zakład – przysługuje ustawowe prawo zastawu na rzeczach wniesionych. Prawo to zostało ukształtowane na wzór prawa zastawu przysługującego wynajmującemu na rzeczach wniesionych do lokalu przez najemcę.
Zakres zastawu hotelarskiego nie ogranicza się jedynie do należności gościa za pobyt, ale obejmuje swoim zakresem także zapłatę za inne usługi i wydatki dostarczone przez hotel w związku z pobytem gościa. Będą to przykładowo koszty wyżywienia, rozmów telefonicznych prowadzonych z aparatu umieszczonego w pokoju, usług SPA, opłaty za parking. W przypadku kiedy te należności nie zostały uregulowane – hotelarz wierzyciel ma prawo zająć rzeczy dłużnika wniesione do hotelu.
Jednak zastaw hotelarski nie obejmuje należności innego typu, np. spowodowanych aktami wandalizmu bądź kradzieżą mienia hotelowego. W takim wypadku hotelarz szukać może ochrony na zasadach ogólnych.
Omawiany zastaw jest ograniczonym prawem rzeczowym, co oznacza, że nie wygaśnie on nawet na skutek przeniesienia własności zajętych rzeczy na inną osobę. W takim wypadku hotelarz nadal może dochodzić zaspokojenia z tychże ruchomości, i to niezależnie od podjęcia próby wyegzekwowania ich od bezpośredniego dłużnika. Zyskuje on dodatkowy podmiot odpowiedzialny za powstałe zaległości, z tym że nowy właściciel ponosi odpowiedzialność ograniczoną jedynie do rzeczy objętych zastawem.
Jeżeli właściciel zajętych zastawem rzeczy nie zdecyduje się uregulować należności – właściciel hotelu może wystąpić z pozwem o zapłatę. Jeżeli w międzyczasie dłużnik zbył zajęte przedmioty, pozew można skierować zarówno przeciwko dłużnikowi osobistemu, jak i nabywcy rzeczy. Przy czym, w tym ostatnim wypadku należy zaznaczyć w pozwie, że odpowiedzialność dłużnika rzeczowego jest ograniczona do przedmiotu zastawu.
Spieniężenie zajętych rzeczy odbywa się w toku postępowania egzekucyjnego. Kwota uzyskana z tego tytułu przeznaczana jest na spłatę kwoty objętej pozwem oraz kosztów postępowania sądowego i egzekucyjnego.
Jeżeli po spłaceniu tych kwot pozostają jeszcze pieniądze, są one przekazywane byłemu właścicielowi rzeczy obciążonej zastawem. W przeciwnym wypadku dług ulega odpowiedniemu zmniejszeniu, a wierzyciel może egzekwować go z innego majątku dłużnika osobistego.
Należy przy tym bezwzględnie pamiętać o tym, że wydanie rzeczy właścicielowi lub osobie trzeciej oraz ich przeniesienie poza obręb obiektu hotelowego spowoduje wygaśnięcie prawa zastawu. Skutek taki nastąpi nawet wtedy, gdy strony umówią się na piśmie, że prawo zastawu będzie trwało nadal bądź że wydanie następuje tylko na krótki czas.©?
! PODSUMOWANIE
Spotkanie z prawnikiem pozwoliło wspólnikom na poczynienie dalszych ustaleń w zakresie zmian osobowych w spółce, w tym w szczególności w kontekście ewentualnego prawa nabycia nieruchomości rolnej spółki przez Agencję Nieruchomości Rolnych. Zaznajomili się oni również z nieznanym im dotychczas prawem zastawu przysługującym osobom prowadzącym hotel na rzeczach wniesionych do tego obiektu przez gości i klientów. Dzięki temu zyskali kolejne narzędzie w sporach z osobami, które bez wyraźnych powodów unikały zapłaty za świadczone im usługi związane z pobytem w hotelu.
Niezwykle istotne okazały się także informacje na temat zmian wprowadzonych w niezbędnym wyposażeniu i usługach świadczonych w obiektach hotelowych. W trakcie rozmowy wyjaśniono również możliwości podejmowania czynności rejestrowych za pomocą internetowych wzorców umów oraz uchwał, a także sposób i skutki przeniesienia ogółu praw i obowiązków wspólnika spółki osobowej.
