Po przekształceniu w 2003 r. działki z rolniczej na budowlaną planowaliśmy z mężem wybudować na niej mały domek jednorodzinny, garaż i pomieszczenia gospodarcze. Niestety w 2009 r. zostaliśmy powiadomieni przez gminę, że nieruchomość zostanie przejęta pod inwestycje drogowe. Stało się to na początku 2010 r., ale do dziś nie dostaliśmy żadnego odszkodowania. Zabrano nam działkę, za którą nie zapłacono. Podobno na razie nie ma pieniędzy – żali się pani Janina. – Co można zrobić w tej sprawie? – pyta.
Do zapłaty odszkodowania za przejęcie nieruchomości pod inwestycje drogowe zobowiązany jest albo Skarb Państwa, gdy chodzi o drogi krajowe, albo odpowiednia jednostka samorządu terytorialnego, jeśli wywłaszczenie dotyczyło dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych. W przypadku pani Janiny mamy do czynienia z inwestycją dokonywaną przez gminę, dlatego to właśnie urząd gminy zobowiązany jest wypłacić odszkodowanie za wywłaszczenie jej działki.
Postępowanie mające na celu wywłaszczenie nieruchomości pod inwestycje drogowe przebiega w dwóch etapach. Pierwszy kończy się wydaniem decyzji o zezwoleniu na realizację takiej inwestycji, drugi obejmuje wydanie decyzji ustalającej wysokość odszkodowania za przejęte nieruchomości. Obie decyzje wydaje ten sam organ administracyjny, przy czym na drugą ma 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Niestety często zdarza się, że nie dotrzymuje terminu. Jeżeli tak się stanie, trzeba złożyć zażalenie na niezałatwienie sprawy w terminie do organu wyższego stopnia, czyli w tym przypadku do właściwego wojewody. Jeżeli ten uzna zażalenie za uzasadnione, wyznaczy gminie dodatkowy termin do załatwienia sprawy, zarządzi też wyjaśnienie przyczyn i ustalenie osób winnych niezałatwienia sprawy w terminie, a w razie potrzeby podejmie środki zapobiegające naruszaniu tych terminów w przyszłości.
Jeśli wojewoda nie uzna zasadności zażalenia, pani Janina może złożyć skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w przedmiocie niewydania decyzji ustalającej wysokość i wypłatę odszkodowania. W skardze powinna wskazać, kiedy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, ponieważ od tej daty jest liczony 30-dniowy termin na wydanie drugiej, określającej wysokość odszkodowania. Gdy sąd uwzględni skargę, zobowiąże organ administracji do wydania w określonym terminie prawidłowej decyzji bądź wypłaty odszkodowania. Rozpatrzenie sprawy powinno nastąpić w ciągu dwóch miesięcy.
Gminy, aby wydłużyć termin na wypłatę odszkodowania, powołują się często na brak środków finansowych na sporządzenie operatu szacunkowego, stanowiącego podstawę decyzji odszkodowawczej. Jednakże – zdaniem sądów – brak tych środków nie jest powodem, by właściciele wywłaszczonych działek ponosili konsekwencje nieskuteczności organów w rozpatrywaniu spraw w wyznaczonym terminie.
Już na etapie decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej można walczyć o swoją działkę składając odwołanie do organu wyższego stopnia. Jest nim wojewoda w przypadku wydania decyzji przez starostę lub minister właściwy do spraw budownictwa, gospodarki przestrzennej i mieszkaniowej, jeśli decyzję wydał wojewoda. Odwołanie rozpatruje się w ciągu 30 dni.
Podstawa prawna
Art. 12–18 ustawy o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych z dnia 10 kwietnia 2003 r. (Dz.U. z 2003 r. nr 80, poz. 721). Art. 37 ustawy z 14 czerwca 1960 r. – Kodeks Postępowania Administracyjnego (Dz.U. z 1960 r. nr 30, poz. 168).
PORADA EKSPERTA
Podstawą prawną wywłaszczenia działki pod drogi publiczne jest decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, którą wydaje odpowiedni starosta w przypadku dróg powiatowych i gminnych. Decyzja ta określa podział nieruchomości, przez które ma przechodzić droga publiczna. Po wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej ten sam organ wydaje decyzję ustalającą wysokość odszkodowania należnego byłemu właścicielowi za nieruchomości przejęte pod drogi publiczne, tak jak w przypadku pani Janiny. Odszkodowanie należne pani Janinie powinno być ustalone według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ pierwszej instancji oraz według wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Jeżeli przejęto część nieruchomości, a pozostała część nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele, gmina jest obowiązana do nabycia na wniosek właściciela nieruchomości również tej części nieruchomości. Podstawę ustalenia odszkodowania stanowi wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy sporządzony dla potrzeb postępowania odszkodowawczego jest jednym z dowodów w sprawie i tak jak każdy dowód podlega ocenie przez organ administracji. W operacie szacunkowym powinien być przedstawiony sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym przede wszystkim: określenie przedmiotu zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawa formalna wyceny oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia nieruchomości, analiza i charakterystyka rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny. W toku postępowania niejednokrotnie zdarza się, iż niezależnie od operatu szacunkowego sporządzonego przez biegłego na zlecenie gminy były właściciel przedstawia sporządzony na jego zlecenie operat szacunkowy na temat wartości nieruchomości. W praktyce często oba operaty określają inną wartość danej nieruchomości. W takim przypadku ostateczna decyzja, który operat szacunkowy należy uznać za właściwy, pozostaje w gestii organu administracyjnego. Byli właściciele powinni również pamiętać o możliwości zwiększenia odszkodowania za wywłaszczenie. Prawo przewiduje dodatkowe benefity przy ustalaniu wysokości odszkodowania. Jeżeli były właściciel nieruchomości wyda ją nie później niż w terminie 30 dni liczonych od dnia, w których decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji stała się ostateczna, należne odszkodowanie powiększa się o kwotę równą 5 proc. wartości nieruchomości. Gdy nieruchomość zabudowana była budynkiem mieszkalnym, odszkodowanie należne właścicielowi zamieszkałemu w tym budynku, oprócz wysokości odszkodowania za ten budynek, powiększa się o kwotę 10 000 zł. Dodatkowo na wniosek byłego właściciela odpowiedni organ może wypłacić zaliczkę w wysokości 70 proc. odszkodowania stalonego przez organ pierwszej instancji w decyzji ustalającej wysokość odszkodowania. Wypłata zaliczki następuje jednorazowo w terminie 30 dni od dnia złożenia wniosku.