Odszkodowanie za wywłaszczenie: jak oblicza się wartość nieruchomości?

Ile się należy?

Każde pozbawienie własności powinno zostać zrekompensowane wyrównaniem poniesionej straty, a jego kwota powinna obejmować również zadośćuczynienie.

Wynika z tego, że nie jest możliwe przeprowadzenie procesu wywłaszczeniowego bez wyrównania poniesionych przez właściciela strat.

W jakiej formie zatem przekazywane jest odszkodowanie? Co do zasady jest to kwota pieniężna wypłacana dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości. W sytuacji, gdy wywłaszczenie będzie dotyczyć jedynie użytkowania wieczystego lub prawa rzeczowego, odszkodowanie będzie należeć się odpowiednio użytkownikowi wieczystemu bądź korzystającemu z niniejszego prawa rzeczowego.

Ustalenia wartości odszkodowania dokonuje się na podstawie rynkowej wartości nieruchomości. Po uwagę bierze się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, wartość rynkową oraz jej stan.

Jeśli chodzi o samą wartość rynkową, określana jest ona zgodnie z aktualnym sposobem jej użytkowania, nie powoduje zwiększenia jej wartości (art. 134 ust. 4). Natomiast w sytuacji, gdy wywłaszczenie nieruchomości wiązać będzie się ze zwiększeniem jej wartości wynikającej z celu wywłaszczenia, wartość rynkowa określana będzie według alternatywnego sposobu użytkowania, wynikającego z tego przeznaczenia.

W sytuacji, gdy ze względu na rodzaj nieruchomości nie można dokonać jej wyceny, określa się tzw. wartość odtworzeniową na następujących zasadach:

• przy określaniu tej wartości oddzielnie ustala się wartość gruntu i oddzielnie wartość jego części składowych,
• przy określaniu wartości budynków lub ich części, budowli, urządzeń infrastruktury technicznej i innych urządzeń szacuje się koszt ich odtworzenia z uwzględnieniem stopnia zużycia,
• przy określaniu wartości drzewostanu lub zadrzewień w myśl art. 135 ust. 5 ustawy, jeżeli w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, szacuje się wartość drewna. A jeśli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy lub wartość drewna, które może być pozyskane, jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu, szacuje się koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia.
• przy określaniu plantacji kultur wieloletnich szacuje się koszty założenia plantacji i jej pielęgnacji do czasu pierwszych zbiorów oraz wartość utraconych pożytków w okresie od dnia wywłaszczenia do dnia zakończenia pełnego plonowania. Sumę kosztów i wartość utraconych pożytków zmniejsza się o sumę rocznych odpisów amortyzacyjnych, wynikającą z okresu wykorzystywania plantacji od pierwszego roku plonowania, do dnia wywłaszczenia.
• przy określaniu wartości zasiewów, upraw i innych zbiorów jednorocznych szacuje się wartość przewidywanych plonów według cen kształtujących się w obrocie rynkowym, zmniejszając ją o wartość nakładów koniecznych w związku ze zbiorem tych plonów.

Ustalenie wysokości odszkodowania następuje według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, po wcześniejszym uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej jej wartość.

W przypadku, gdy na wywłaszczanej nieruchomości ustanowione zostały prawa rzeczowe, odszkodowanie będzie podlegać zmniejszeniu o kwotę równą wartości tych praw.

Kto ustala wysokość odszkodowania?

Określenie kwoty odszkodowania należy do obowiązków starosty, który realizuje zadania z zakresu administracji rządowej. Co do zasady jego wysokość zawarta zostaje w decyzji dotyczącej wywłaszczenia nieruchomości.

Jeśli jako rekompensatę za wywłaszczoną własność przyznano nieruchomość zamienną, w decyzji podaje się jej oznaczenie według księgi wieczystej oraz według katastru nieruchomości, wysokość dopłaty oraz jej wartość.

Można się odwołać

Decyzja starosty określająca wysokość odszkodowania nie jest ostateczna. Przysługuje nam od niej odwołanie do organu wyższego stopnia, czyli do wojewody. Ostatecznie sprawę możemy skierować do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego.

Wypłata odszkodowania

Zgodnie z art. 132 ustawy o gospodarce nieruchomościami zobowiązanym do zapłaty odszkodowania jest starosta reprezentujący Skarb Państwa - o ile wywłaszczenie następuje na rzecz Skarbu Państwa. Jeśli została przyznana nieruchomość zastępcza, obowiązek jej zapewnienia również będzie spoczywać na staroście.

Skarb państwa lub organ jednostki samorządu terytorialnego zobowiązane będą natomiast do zapobieżenia niebezpieczeństwu, wystąpieniu szkód lub niedogodności, jakie mogą powstać dla właścicieli albo użytkowników wieczystych nieruchomości sąsiednich wskutek wywłaszczenia lub innego niż dotychczas zagospodarowania wywłaszczonej nieruchomości

Co więcej, do nich również należy obowiązek nabycia pozostałej po wywłaszczeniu części nieruchomości, która nie nadaje się do prawidłowego wykorzystania na dotychczasowe cele.

Inaczej odpowiedzialność za wypłatę odszkodowania rozkłada się w przypadku szkód powstałych wskutek ograniczenia praw do nieruchomości poprzez ustanowienie zezwolenia na zakładanie i przeprowadzenie ciągów drenażowych, przewodów oraz innych urządzeń określonych w art. 124 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W takich sytuacjach, obowiązek zapłaty odszkodowania obciążać będzie jednostkę, która uzyskała pozwolenia na prowadzenia takiej działalności. Ta sama reguła zastosowanie znajdzie do osób lub jednostek, które na podstawie pozwolenia prowadziły poszukiwania lub wydobywały kopaliny.

Za brak odszkodowania ze strony państwa należy się rekompensata >>