Należy wnikliwie przeanalizować jego stan prawny i projekty dokumentów, które będą podpisywane przez zainteresowanych. Pozwoli to uniknąć przykrych niespodzianek związanych z roszczeniami osób trzecich
Reklama
Czy mogę zabezpieczyć swoje interesy
Znalazłem atrakcyjną działkę letniskową, którą chciałbym kupić. Obawiam się jednak, że do czasu załatwienia wszystkich formalności nieruchomość, z uwagi na ostatnie ulewy i podtopienia w okolicy, może zostać zniszczona. Czy podpisując umowę przedwstępną, mogę zabezpieczyć się przed taką sytuacją?
Przed zawarciem umowy przedwstępnej warto zastanowić się, w jaki sposób zabezpieczyć swoje interesy. Nie chodzi wyłącznie o sytuacje związane z niedojściem do skutku umowy przyrzeczonej, ale również przypadki zniszczenia czy uszkodzenia nieruchomości. Zgodnie z kodeksem cywilnym, gdy kontrahent zobowiązany do zawarcia umowy ostatecznej uchyla się od przystąpienia do niej, można domagać się nawet rekompensaty za szkodę, którą druga strona poniosła przez to, że liczyła na zawarcie umowy przyrzeczonej. Poszkodowany musi jednak precyzyjnie wykazać, jakie poniósł straty, i domagać się np. zwrotu wydatków na przygotowanie się do zawarcia umowy przyrzeczonej (przykładowo zakupu materiałów budowalnych niezbędnych do przeprowadzenia remontu czy wydatków na notariusza, który sporządzał umowę). Samo odszkodowanie powinno zrekompensować mu wyrządzoną szkodę. Nie ma jednak przeszkód, aby strony umówiły się inaczej. Przykładowo, aby ewentualne odszkodowanie miało inny zakres – może być wyższe bądź przewidywać jeszcze dodatkowo obowiązek zapłaty kary umownej. Inaczej wygląda sytuacja, gdy po zawarciu umowy przedwstępnej dojdzie np. do pożaru czy celowej dewastacji domu, który miał być kupiony. W takich przypadkach warto jeszcze na etapie negocjacji umowy przedwstępnej zadbać o właściwe klauzule, które umożliwią nam wycofanie się z inwestycji. Rozwiązaniem mogą być postanowienia umożliwiające stronom odstąpienie od umowy czy przewidujące obowiązek stosownego rozliczenia, uzależnionego od zdarzenia, które doprowadziło do braku możliwości zawarcia ostatecznej umowy sprzedaży.
Podstawa prawna
Art. 390 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121).
Czy prawo pierwokupu musi być zrealizowane
Na portalu ogłoszeniowym pojawiła się oferta sprzedaży nieruchomości, która jest obciążona prawem pierwokupu na rzecz gminy. Czytelnik z uwagi na atrakcyjną cenę zastanawia się, czy ją nabyć, ma jednak wątpliwości, czy prawo pierwokupu nie oznacza, że taka nieruchomość jest wyłączona z obrotu?
Zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami prawo pierwokupu polega na tym, że określonemu podmiotowi przysługuje pierwszeństwo nabycia prawa własności. Oznacza to, że umowa sprzedaży jest warunkową, jest zawarta z zastrzeżeniem, że uprawniony nie skorzysta z przysługującego mu uprawnienia. W takiej sytuacji osoba, która chce sprzedać nieruchomość, najpierw musi zawrzeć umowę sprzedaży warunkowej w formie aktu notarialnego. Notariusz sporządzający tę umowę jest zobowiązany do zawiadomienia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o jej treści. Od dnia tego zawiadomienia biegnie miesięczny termin na wykonanie prawa pierwokupu. Gmina nie ma jednak obowiązku nabycia nieruchomości. Jeśli odmówi skorzystania z prawa pierwokupu, to umowa warunkowa sprzedaży dojdzie do skutku. Do przeniesienia własności strony będą jednak musiały zawrzeć przed notariuszem umowę przeniesienia własności nieruchomości.
Podstawa prawna
Art. 109–110 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 518 ze zm.).
Czy można zabudować nieruchomość
Interesuję się zakupem nieruchomości niezabudowanej. Niestety gmina, na której terenie leży działka, nie uchwaliła jeszcze planów zagospodarowania przestrzennego. Czy bez takiej decyzji samorządu możliwa jest zabudowa?
Brak miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego nie oznacza, że nieruchomość nie nadaje się do zabudowy. Możliwość wybudowania domu czy przeprowadzenia innej inwestycji w takiej sytuacji przewiduje ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Służy temu decyzja o warunkach zabudowy. Aby taka decyzja została wydana, muszą być jednak spełnione następujące warunki:
● co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, musi być zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy (chodzi tu m.in. o gabaryty i formę architektoniczną obiektów budowlanych, linie zabudowy oraz intensywność wykorzystania terenu);
● teren musi mieć dostęp do drogi publicznej;
● istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego (warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli wykonanie uzbrojenia terenu zostanie zagwarantowane w drodze umowy zawartej między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem);
● teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne,
● decyzja nie naruszy przepisów odrębnych, np. o ochronie zabytków, o ochronie środowiska, przeciwpożarowych.
Wymogów tych nie musi spełniać nieruchomość przeznaczona pod zabudowę zagrodową, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Warto pamiętać, że o decyzję o warunkach zabudowy może wystąpić nie tylko właściciel (użytkownik wieczysty), ale także osoba zainteresowana zakupem nieruchomości. Wydaje ją wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Podstawa prawna
Art. 61 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 647 ze zm.).
Czy warto podpisać umowę przedwstępną
Zamierzam kupić dom, który jest obciążony hipoteką zabezpieczającą pożyczki bankowe. Chciałbym, by dom, zanim za niego zapłacę, był już wolny od obciążeń. Czy właściwie się zabezpieczę, podpisując umowę przedwstępną?
W celu zarezerwowania sobie upatrzonego lokum warto zawrzeć umowę przedwstępną. Umowa taka może być dobrym sposobem na uporządkowanie spraw związanych z jej ewentualnym zadłużeniem przez sprzedającego. Zgodnie z kodeksem cywilnym w umowie przedwstępnej jej strony zobowiązują się do zawarcia w przyszłości ustalonej ostatecznej umowy przyrzeczonej – najczęściej umowy przeniesienia prawa własności określonej nieruchomości. Aby umowa taka była ważna, muszą być spełnione dwa warunki:
● w treści tej umowy należy określić istotne postanowienia umowy przyrzeczonej, np. to, która nieruchomość ma zostać sprzedana oraz za jaką cenę,
● termin, w którym ma być zawarta umowa przyrzeczona.
Jeżeli jednak termin, do którego ma być zawarta umowa przyrzeczona, nie została oznaczona, powinna ona być zawarta w odpowiednim terminie wyznaczonym przez stronę uprawnioną do żądania sfinalizowania transakcji. Przepisy nie określają formy zawarcia umowy przedwstępnej. To jednak, ma duży wpływ na jej skutki, np. ewentualne uchylenie się od jej wykonania. Zgodnie z przepisami, gdy umowa przedwstępna czyni zadość wymaganiom, od których zależy ważność umowy przyrzeczonej, w szczególności wymaganiom co do formy (akt notarialny), strona uprawniona może dochodzić zawarcia umowy przyrzeczonej. Oznacza to, że zawierając umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego, można się domagać skutecznego podpisania umowy finalnej przed sądem w sytuacji, gdy druga strona nie chce dobrowolnie jej wykonać.
Umowa przedwstępna sama w sobie nie przenosi jednak własności rzeczy. W tym celu strony muszą u notariusza sporządzić właściwą umowę sprzedaży. To ona stanie się podstawą do zmiany właściciela i ujawnienia tego w księdze wieczystej. W czasie niezbędnym do podpisania umowy ostatecznej sprzedający powinien ustalić warunki, na jakich bank zwolni hipotekę. Najczęściej w takich przypadkach wydaje oświadczenie, że po spłaceniu pożyczki z ceny uzyskanej ze sprzedaży nieruchomości zwolni obciążającą ją hipotekę.
Podstawa prawna
Art. 389 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 121).
Czy kupno na licytacji komorniczej jest bezpieczne
Czytelnik pozostający w związku małżeńskim zamierza kupić mieszkanie na licytacji przeprowadzonej przez komornika. W księdze wieczystej ujawniona jest hipoteka zabezpieczająca niespłacony kredyt. Czy po zakupie nieruchomości hipoteka zostanie zwolniona?
W wyniku sprzedaży przez komornika lokal czy grunt jest już wolny od wszelkich obciążeń, w tym od hipotek ujawnionych w księdze wieczystej. W konsekwencji z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu nieruchomości wygasają wszelkie prawa, skutki praw i roszczeń osobistych ciążących na niej, w tym m.in. obciążających nieruchomość hipotek. W takim przypadku, zgodnie z kodeksem postępowania cywilnego, cena uzyskana ze sprzedaży takiej nieruchomości jest przeznaczana m.in. na zaspokojenie wygasłych praw. Innymi słowy oznacza to, że nieruchomość kupiona na licytacji u komornika nie zawiera obciążeń. Dzięki temu jej nabywca może spać spokojnie. Niezależnie od tego warto zwrócić uwagę, że co do zasady zgodnie z kodeksem rodzinnym i opiekuńczym do nabycia nieruchomości w drodze czynności prawnej – umowy – konieczna jest zgoda męża bądź żony, o ile małżonkowie pozostają w klasycznym ustroju wspólności majątkowej. Ewentualne więc nabycie nieruchomości przez jednego z małżonków bez zgody drugiego będzie w istocie nieważne. W praktyce jednak inaczej wygląda sytuacja nabywania nieruchomości na licytacjach komorniczych. Jest tak, ponieważ skutek w postaci rzeczywistego przeniesienia własności nie następuje w wyniku czynności prawnej (np. umowy), ale w wyniku aktu władzy sądowniczej, jakim jest dokonane przez sąd przysądzenie własności. Oznacza to, że do nabycia nieruchomości na licytacji komorniczej nie jest potrzebna zgoda współmałżonka. Należy jednak pamiętać, że po wylicytowaniu nieruchomości i zatwierdzeniu sprzedaży przez sąd stanie się ona współwłasnością małżonków, chyba że pomiędzy nimi istnieje ustanowiona notarialnie rozdzielność majątkowa.
Podstawa prawna
Art. 1000 ustawy z 17 listopada 1964 r. – Kodeks postępowania cywilnego (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 101 ze zm.).