Sprawa dotyczyła odszkodowania, jakiego firma deweloperska zażądała od miasta Poznań w związku ze zmianą planu zagospodarowania przestrzennego. Spółka kupiła ponad 1,3 ha ziemi z przeznaczeniem na budowę domu wielorodzinnego z garażami i lokalami użytkowymi. Zapłaciła za działkę ponad 40 mln zł. Wówczas (około 2005 r.) tereny te były przeznaczone do zabudowy mieszkaniowej. We wrześniu 2006 r. spółka otrzymała decyzję o warunkach zabudowy, która uprawomocniła się po dwóch miesiącach. Sporządzony został projekt i rozpoczęto przygotowania do budowy.
Planowanie przestrzenne bez warunków zabudowy? Deweloperzy mówią: nie
Planowanie przestrzenne bez warunków zabudowy? Deweloperzy mówią: nie

Zobacz również
Tymczasem w styczniu 2008 r. zapadła uchwała rady miejskiej, która zmieniła plan zagospodarowania przestrzennego. Działka, na której miał stanąć budynek, została przeznaczona na tereny zielone, z zachowaniem dotychczasowej formy użytkowania (jako teren otwarty, zielony). Jedynie na jej fragmentach dopuszczono drobną działalność usługową w zakresie rekreacji i gastronomii.
Spółka straciła więc szansę na realizację inwestycji, a decyzja o warunkach zabudowy wygasła. W tej sytuacji deweloper zażądał od miasta zapłaty odszkodowania odpowiadającego spadkowi wartości nieruchomości. Ponieważ wartość ta po zmianie planu zagospodarowania spadła do niecałych 8 mln zł, spółka wyliczyła swoje żądanie na ponad 32 mln zł.
Sąd I instancji zasądził odszkodowanie, jednak apelacja miasta odniosła skutek – sąd II instancji zmienił orzeczenie, wskazując, że należy brać pod uwagę nie pierwotną wartość nieruchomości, lecz wartość z dnia orzekania (wyrok zapadł w październiku 2012 r.). Sąd – po oszacowaniu wartości spornej działki, przyjmując, że byłaby ona przeznaczona na inwestycje – ocenił, iż wartość jej wynosi około 20,5 mln zł. Wartość faktyczna, z przeznaczeniem na tereny zielone, wyniosła niespełna 910 tys. zł. Wobec tego sąd uznał, że odszkodowanie dla spółki powinno wynosić – zgodnie z wartością w dacie orzekania – około 19,5 mln zł. I taką kwotę zasądził.
Spółka złożyła skargę kasacyjną, powołując się na art. 363 par. 2 kodeksu cywilnego. Zgodnie z nim, jeżeli naprawienie szkody ma nastąpić w pieniądzu, wysokość odszkodowania powinna być ustalona według cen z daty ustalenia odszkodowania, chyba że szczególne okoliczności wymagają przyjęcia za podstawę cen istniejących w innej chwili. Spółka wskazała, że z całą pewnością taką szczególną okolicznością jest tutaj znaczący spadek cen nieruchomości, który nastąpił na początku obecnej dekady. Zdaniem pełnomocników trudno uznać za normalne zjawisko rynkowe spadek ceny działki (jako inwestycyjnej) z 33 mln zł około 2009 r. do zaledwie 19 mln zł dwa lata później.
Sąd Najwyższy jednak skargę oddalił w całości. Uzasadniając wyrok, wskazał, że sama zmiana wartości rzeczy, nawet znacząca, spowodowana upływem czasu pomiędzy datą wystąpienia szkody a orzeczeniem sądowym, nie jest dostatecznym argumentem za przyjęciem innego terminu ustalenia wartości odszkodowania niż data orzeczenia. Wzrost lub spadek cen nieruchomości, jeżeli jest efektem swobodnej gry rynkowej, nie jest bowiem szczególną okolicznością wskazaną w art. 363 par. 2 k.c.
– Mamy gospodarkę rynkową. Nie ma w niej rzeczy, których ceny są niezmienne na przestrzeni lat – stwierdziła w konkluzji sędzia Barbara Myszka.
ORZECZNICTWO
Wyrok Sądu Najwyższego z 24 czerwca 2015 r., sygn. akt II CSK 569/14.