Zgodnie z ustawą deweloperską (ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – Dz.U. z 2011 r. nr 232, poz. 1377 z późn. zm.) wpłaty kupujących mieszkania powinny być deponowane na rachunku powierniczym, prowadzonym przez bank. Ma to być zabezpieczenie klientów na wypadek bankructwa dewelopera. Przepisy nie przewidują jednak specjalnych mechanizmów ochronnych na wypadek, gdy upadnie też bank, który miał gwarantować wpłaty.

Problem z gwarancją

– Teraz bank, czyli powiernik, wypłaca inwestorowi, którym jest deweloper, kwoty wraz z postępem prac. W ten sposób ma uniemożliwić deweloperowi zabranie pieniędzy nabywców lokali i pozostawienie ich z dziurą w ziemi – tłumaczy Maciej Geromin z Ministerstwa Sprawiedliwości.

– Takie rozwiązanie gwarantuje wprawdzie ochronę nabywców, ale nie zupełnie. Jeżeli deweloper upadnie, to środki na rachunku powierniczym zostaną zwrócone nabywcom. Co jednak w sytuacji, gdy oprócz dewelopera upadnie również bank, czyli powiernik – wskazuje lukę Maciej Geromin.

Jak tłumaczy adwokat Bartosz Groele z Kancelarii Tomasik, Pakosiewicz i Wspólnicy, w takiej sytuacji depozyty w banku są chronione przez Bankowy Fundusz Gwarancyjny do kwoty 100 tys. euro. Ale gwarancją objęty jest tylko deponent środków, a więc – formalnie – deweloper. Tylko kwota depozytów nie- przekraczająca równowartości w złotych 100 tys. euro jest gwarantowana w całości. W praktyce jest to więc jedna gwarancja środków dla dewelopera właśnie do równowartości 100 tys. euro, mimo że nie są to przecież środki przedsiębiorcy, lecz potencjalnych nabywców lokali.

Budowlanka w kryzysie

Budowlanka w kryzysie

źródło: Dziennik Gazeta Prawna

Prawnicy przeprowadzili symulację sytuacji, w której upada zarówno bank, jak i deweloper, który budował 100 mieszkań dla 100 nabywców. Otóż każdy ze stu nabywców miałby zagwarantowane przez BFG jedynie 1 tys. euro (gwarantowane 100 tys. euro podzielone na 100 klientów). W wypadku inwestycji w Warszawie, gdzie budowane osiedla mają po kilka tysięcy mieszkań, taka gwarancja byłby więc zbyt niska w porównaniu z kwotami wpłaconymi faktycznie przez nabywców.

Tylko siedem banków oferuje dziś prowadzenie rachunków powierniczych dla deweloperów. To stanowczo za mało.

Pomysł resortu

Resort sprawiedliwości w założeniach projektu ustawy prawo restrukturyzacyjne zaproponował urealnienie gwarancji Bankowego Funduszu Gwarancyjnego dla środków zgromadzonych na rachunku powierniczym inwestora. Polegałoby to na objęciu ich gwarancją BFG, ale nie do wysokości jednokrotnej kwoty gwarantowanej, określonej przepisami ustawy o BFG (Dz.U. 1995 nr 4 poz. 18 z późn. zm.), ale do wysokości iloczynu tej kwoty i liczby nabywców lokali, którzy wpłacili już środki na ten rachunek powierniczy.

– Proponowana zmiana polegająca na zwiększeniu kwoty gwarantowanej jest w pełni zgodna z prawem Unii Europejskiej, a nawet czyni zadość jego wymogom w sposób pełniejszy niż obecny stan prawny. Możliwość uznania za deponenta innej osoby, niż posiadacz rachunku (a więc deweloper – red.) wynika z dyrektywy 94/19/WE Parlamentu Europejskiego i Rady z 30 maja 1994 r. w sprawie systemów gwarancji depozytów – tłumaczy Maciej Geromin.

Artykuł 8 ust. 3 dyrektywy reguluje mianowicie sprawę rachunków typu powierniczego, a więc zakładanych przez posiadacza rachunku (na ogół przedsiębiorcę), ale na rzecz osób trzecich, czyli powierzających. Gdy zaś powierzających jest co najmniej dwóch, to powinni zostać objęci ochroną na zasadach analogicznych jak współposiadacze rachunku wspólnego: wszystkim powinna się należeć wypłata do wysokości pełnej sumy gwarantowanej.

W trakcie uzgodnień resortów: sprawiedliwości, finansów i spraw zagranicznych ustalono, że proponowana zmiana przepisów o gwarancji udzielanej przez BFG w stosunku do rachunków powierniczych prowadzonych dla inwestycji deweloperskich powinna znaleźć się w naszym porządku prawnym. Jednak na posiedzeniu rządu przesądzono, że nie obejmie jej nowe prawo restrukturyzacyjne, lecz nowelizacja ustawy o Bankowym Funduszu Gwarancyjnym.

Więcej ochrony

Na konieczność zmiany przepisów i zwiększenie realnej ochrony konsumentów korzystających z rachunków powierniczych zwrócił uwagę w lutym 2014 r. również Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów w raporcie „Konsument na rynku deweloperskim”. Jak wskazał, tylko siedem banków oferuje dziś prowadzenie rachunków powierniczych dla deweloperów, a to znacznie obniża możliwość ich stosowania. Z raportu UOKiK wynika też, że brak pełnej świadomości obowiązków wynikających z prowadzenia rachunków powierniczych dodatkowo zniechęca banki do ich oferowania. Przepisy przewidują bowiem odpowiedzialność karną za niedopełnienie obowiązków przez pracowników banków. Tym bardziej więc, zdaniem urzędu, należy doprecyzować rolę i zakres odpowiedzialności banków w procesie deweloperskim.

– Aby móc traktować jako deponenta w rozumieniu ustawy o BFG każdego, kto zgromadził środki na rachunku powierniczym, należałoby jednoznacznie zidentyfikować osobę powierzającego, jak również ustalić wysokość przysługujących mu środków – przyznaje Maciej Geromin.

Jednak dodaje, że w przypadku mieszkaniowych rachunków powierniczych, o których mowa w ustawie deweloperskiej, taki problem nie wystąpi. Zgodnie z art. 5 ust. 2 i 3 tej ustawy bank ma obowiązek ewidencjonować wpłaty na mieszkaniowy rachunek powierniczy i wypłaty z niego odrębnie dla każdego nabywcy. Musi też informować każdego z nich o dokonanych wpłatach i wypłatach. Ustawowe wymogi dla mieszkaniowych rachunków powierniczych zapewniają zatem możliwość identyfikacji w każdej chwili przez bank nabywców, których środki znajdują się na rachunku, jak również ustalenie wysokości środków należących do każdego z nich.