Sytuacją idealną byłoby, gdyby osoby chcące kupić nieruchomość na kredyt, a nieposiadające wymaganej kwoty na wkład własny do końca tego roku kupiły dom lub mieszkanie. Wtedy nie będą musiały odwlekać o rok, dwa a nawet trzy decyzji o zakupienie nieruchomości do czasu zgromadzenia wymaganej kwoty. Zgodnie z przyjętą przez Komisję Nadzoru Finansowego Rekomendacją S już od stycznia 2014 roku kwota kredytu nie będzie mogła przekroczyć 95% wartości nieruchomości będącej zabezpieczeniem tegoż kredytu. Oznacza to, że każdy klient będzie musiał wnieść minimum 5% środków własnych albo, jako dodatkowe zabezpieczenie kredytu dać także inną nieruchomość. Osoby, które nie będą w stanie spełnić tych wymagań muszą przyspieszyć swoje decyzje i zaciągnąć kredyt oraz kupić nieruchomość jeszcze w tym roku, przed wprowadzeniem zapisów nowej rekomendacji przez banki.

Już dziś odkładaj ratę na wkład własny

Aktualnie uzyskanie kredytu na 100% wartości nieruchomości ciągle możliwe jest w kilkunastu bankach. Jeśli zaciągamy wyższy kredyt musimy oczywiście posiadać także wyższą zdolność kredytową, ale jeśli nasze dochody są odpowiednio wysokie to taki kredyt możemy otrzymać. Problemy z uzyskaniem kredytu przy braku wkładu własnego mogą za to mieć w kilku bankach osoby prowadzące działalność gospodarczą. Taki klient musi wnieść co najmniej 10% środków własnych bez możliwości dodatkowego ubezpieczenia brakującej kwoty. Jednak mimo tych zwiększonych wymagań osoba nieposiadająca wkładu własnego nie powinna mieć problemów z uzyskaniem finansowania.

Nie możesz dzisiaj wziąć kredytu – zacznij oszczędzać

Osoby, które z różnych względów nie mogą lub nie chcą dzisiaj zaciągnąć kredytu i planowały ten krok dopiero za jakiś czas, powinny zacząć oszczędzać na wkład własny, bo inaczej mogą zapomnieć o kupnie mieszkania na kredyt. Ile zatem musi co miesiąc odkładać osoba, która chce zadłużyć się za 12 miesięcy, a ile jeśli kredyt będzie zaciągany za 24 miesiące, kiedy to wymagane będzie już 10% oszczędności na cele mieszkaniowe? Okazuje się, że najlepiej odkładać wysokość raty, którą będziemy w przyszłości płacić na kredyt.
Analizie poddany został przypadek zakupu nieruchomości o wartości 300 tysięcy złotych. W roku 2014 niezbędne będzie wniesienie minimum 15 tysięcy złotych, co oznacza, że zaciągany kredyt nie będzie mógł przekroczyć 285 tysięcy złotych. Zadłużenie się w takiej wysokości na 30 lat będzie oznaczać ratę w wysokości około 1444 złote. Jeśli taką kwotę, jaką będziemy płacić po zaciągnięciu kredytu będziemy już dzisiaj odkładać na wkład własny, wówczas przez 12 miesięcy zgromadzimy ponad 17 tysięcy złotych, które będzie można przeznaczyć na wkład własny. Analogicznie sytuacja wygląda w perspektywie roku 2015. Wtedy to, aby zakupić opisaną powyżej nieruchomość konieczne będzie wniesienie 30 tysięcy złotych i zaciągnięcie kredytu nieprzekraczającego 270 tysięcy złotych. Rata takiego zobowiązania, przy założeniu utrzymania niskich stóp procentowych, będzie oscylować na poziomie 1370 złotych. Odkładanie takiej kwoty przez 24 miesiące do roku 2015 pozwoli zaoszczędzić prawie 33 tysiące złotych. Analogicznie sytuacja wygląda w przypadku kredytu zaciąganego w 2016 i 2017 roku, kiedy to trzeba będzie wnieść odpowiednio 15% lub 20%.

Maksymalne LTV w bankach

Maksymalne LTV w bankach

źródło: Materiały Prasowe

Powyższe wyliczenia dotyczą optymalnej sytuacji z punktu widzenia klienta, czyli sytuacji, gdy takie kwoty miesięczne możemy rzeczywiście już dzisiaj odkładać. W praktyce wiele osób dzisiaj płaci czynsz za wynajęcie mieszkania, czy raty innych kredytów. Warto jednak pomyśleć nad optymalizacją swoich wydatków i w miarę możliwości wymagane kwoty regularnie odkładać. Jeśli nasza sytuacja finansowa na to nie pozwala, innym rozwiązaniem może być także odkładanie nieco niższych kwot, ale przy wydłużeniu okresu oszczędzania na wkład własny. Na pewno, mimo że Rekomendacja S będzie obowiązywać dopiero od 2014 roku, warto pomyśleć nad wkładem własnym już dzisiaj.

Dodatkowo oszczędzaj na dodatkowe opłaty

W kontekście posiadania odpowiednich środków własnych warto także zwrócić uwagę na inne dodatkowe opłaty. Do tej pory banki często doliczały do kwoty kredytu prowizję czy opłaty związane z uruchomieniem kredytu. Po wejściu w życie nowych regulacji może to być nieco trudniejsze. Co prawda formalnie dalej będzie to możliwe, ale po doliczeniu wszystkich opłat, kwota kredytu nie będzie mogła przekroczyć ustalonego limitu (95% w 2014, 90% w 2015, itd.). Zatem jeśli zdecydujemy się na skredytowanie opłat to będziemy musieli zwiększyć ilość środków własnych przeznaczonych na zakup. Dodatkowo warto pamiętać, że zaciągając kredyt często będziemy musieli posiadać więcej niż wymagane 5% czy 10%, gdyż tzw. opłaty około kredytowe będą musiały być sfinansowane ze środków kredytobiorcy.

Oszczędzanie na wkład własny

Oszczędzanie na wkład własny

źródło: Materiały Prasowe

Obowiązkowe ubezpieczenie wkładu własnego

Rekomendacja S zobowiązuje banki, aby w roku 2016 kwota kredytu nie przekraczała 85% wartości nieruchomości, a w 2017 80%. KNF daje jednak możliwość zaciągnięcia kredyt w wysokości 90% pod warunkiem ubezpieczenia różnicy między wymaganym, a posiadanym przez klienta wkładem własnym. Za cenę składki ubezpieczeniowej możliwe będzie zaciągnięcie kredytu z wkładem własnym w wysokości 10%. Nabywając nieruchomości o wartości 300 tysięcy złotych i mając tylko 30 tysięcy środków własnych koszt ubezpieczenie 5%, to około 500 złotych i jest to składka obejmująca okres od trzech do pięciu lat. Warto zwrócić także uwagę, że takie ubezpieczenie płacimy już dzisiaj w większości banków udzielających kredytów na 100 procent wartości nieruchomości. Praktycznie w każdym banku ustalony jest dopuszczalny pułap LTV na poziomie 80% i każdy kredyt powyżej tego pułapu wiąże się z koniecznością zakupu ubezpieczenia brakującego wkładu własnego. Zatem banki takie ubezpieczenie stosują od lat, wprowadzono je wiele lat temu.

Michał Krajkowski, Główny Analityk Dom Kredytowy Notus