Rekomendacja S: Co oznacza dla deweloperów? Czy rynek nieruchomości czeka kolejny wstrząs w 2014 roku?

W dniu 18 czerwca 2013 r. KNF wydała skierowaną do banków Rekomendację S dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, czyli tzw. Nową rekomendację S.

Wnosi ona sporo kluczowych zmian dla klientów, zaostrzając jeszcze bardziej politykę przyznawania kredytów hipotecznych przez banki.

Według KNF rekomendacja ma spowodować dalsze ograniczenie kredytowania w walutach obcych – kredyty walutowe, indeksowane lub denominowane w walutach obcych powinny być produktem oferowanym wyłącznie klientom uzyskującym trwałe dochody w walucie kredytu, zapewniające regularną obsługę i spłatę kredytu.

Najważniejsza jednak zmiana zakłada, że w 2014 roku trzeba będzie posiadać minimum 5 proc. wkładu własnego. Rok później będzie to 10 rocent. Później wymóg będzie rósł o 5 pkt. proc. co roku, aż osiągnie poziom 20 proc. w 2017 roku.

„Co ważne, gdy banki zaczną wymagać 15 czy 20-proc. wkładu, a nabywca będzie dysponował kwotą odpowiadającą 10 proc. ceny mieszkania, brakujący wkład własny będzie mógł zastąpić ubezpieczeniem” – informuje Bartosz Turek z Home Brokera.

O ile klienci i banki dopiero przygotowują się do wdrożenia nowej rekomendacji KNF, inwestorzy mocno przestraszyli się nowych regulacji na rynku hipotecznym. Kiedy KNF podawała informacje o zasadach nowej Rekomendacji S, indeks WIG Dewel* oscylował na poziomie 1588,25 pkt, aby po tej informacji nieprzerwanie od 2 tygodni pikować w dół.

A co na to deweloperzy?

Jak się okazało zdania wśród deweloperów są podzielone. Firmy, których głównych koszyk mieszkań sprzedawany jest za gotówkę, nie odczuję nowej rekomendacji tak mocno jak ci deweloperzy, których klienci w większości zaciągają kredyty.

„Robyg nie obawia się spadku sprzedaży mieszkań w związku z nową rekomendacją KNF. Już od jakiegoś czasu polityka banków dotycząca udzielania kredytów była zaostrzana – szczególnie od załamania po 2008 roku – co nie wpłynęło na osiągane przez deweloperów wyniki kontraktacji. Co więcej – w tym czasie – kontraktacja ROBYG systematycznie wzrastała – informuje Oscar Kazanelson, Przewodniczący Rady Nadzorczej ROBYG SA.
Wydaje się, że głównym powodem takiej postawy jest to, że w Polsce ostatnio zauważalny jest trend związany ze wzrostem udziału tzw. klientów gotówkowych wśród wszystkich klientów deweloperów. Chodzi o klientów, którzy mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania wyłącznie za gotówkę. Obecnie około 30 proc. mieszkań kupowane jest w Robyg właśnie w takiej formie.

Jest też kolejna, pozytywna przeciwwaga. „Rynek mieszkaniowy jest porównywalny do tego z 2012 roku. „Co istotne, globalnie zmniejszona jest podaż nowych mieszkań na rynku, nawet o 40 proc. w porównaniu do roku ubiegłego, co umożliwia deweloperom na uzyskiwanie satysfakcjonujących cen” – dodaje Kazanelson.

Są i mniej optymistyczne opinie. „Wejście w życie nowej rekomendacji związanej z wkładem własnym przy zawieraniu kredytów hipotecznych na pewno nie jest dla deweloperów dobrą informacją. Szczególnie z uwagi na fakt, że w przyszłości, czyli od 2017 roku, ma on wynosić aż 20 proc. wartości mieszkania. Obecnie co trzeci zaciągany kredyt na zakup mieszkania w naszej firmie jest udzielany na 100 proc. wartości mieszkania. Uważamy, że nowa rekomendacja może mieć wpływ na obniżenie sprzedaży mieszkań, jednak tak naprawdę przekonamy się o tym dopiero w przyszłym roku, kiedy klienci będą musieli wpłacić jako wkład własny 5 proc. wartości mieszkania – zauważa prezes Dom Development SA, Jarosław Szanajca.

Wydaje się, że deweloperzy sondują jak zachowają się banki, na ile będą elastyczne i pomocne dla swoich klientów. Pamiętajmy, że zaostrzanie polityki kredytowej trwa od 2008 roku, ale klienci nadal otrzymują kredyty, nadal nabywają mieszkania. Wbrew pozorom 5 procent wkładu własnego to nie jest ogromny problem, w wypadku, kiedy kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym. Taką kwotę i tak musimy mieć na wykończenie lokalu. Dlatego 2014 rok, pomimo problemów ze zbyciem mieszkań, może nie być tak bardzo trudny dla firm deweloperskich. Jednak 5 proc. to niewiele w porównaniu z 20 proc. wkładem własnym w 2017 roku. Dla deweloperów dopiero ta data może oznaczać prawdziwy "armageddon", do którego będą musieli się przygotować.

* Indeks WIG-deweloperzy jest indeksem sektorowym, w którego skład wchodzą spółki uczestniczące w indeksie WIG i jednocześnie zakwalifikowane do sektora „deweloperzy”. W portfelu subindeksu znajdują się takie same pakiety jak w portfelu indeksu WIG. Jest on indeksem dochodowym i przy jego obliczaniu uwzględnia się zarówno ceny zawartych w nim akcji, jak i dochody z dywidend i praw poboru.