Po wprowadzeniu zmian do Rekomendacji S przez Komisję Nadzoru Finansowego rynek zareagował dosyć jasno. Indeks giełdowy WIG Dewel zapikował w dół. Okazuje się, że Rekomendacja S może zaszkodzić nie tylko klientom, ale i deweloperom.

W dniu 18 czerwca 2013 r. KNF wydała skierowaną do banków Rekomendację S dotyczącą dobrych praktyk w zakresie zarządzania ekspozycjami kredytowymi zabezpieczonymi hipotecznie, czyli tzw. Nową rekomendację S.

WIG Dewel - notowania od 18.06, źródło: GPW / GazetaPrawna.pl

Wnosi ona sporo kluczowych zmian dla klientów, zaostrzając jeszcze bardziej politykę przyznawania kredytów hipotecznych przez banki.

Reklama

Według KNF rekomendacja ma spowodować dalsze ograniczenie kredytowania w walutach obcych – kredyty walutowe, indeksowane lub denominowane w walutach obcych powinny być produktem oferowanym wyłącznie klientom uzyskującym trwałe dochody w walucie kredytu, zapewniające regularną obsługę i spłatę kredytu.

Najważniejsza jednak zmiana zakłada, że w 2014 roku trzeba będzie posiadać minimum 5 proc. wkładu własnego. Rok później będzie to 10 rocent. Później wymóg będzie rósł o 5 pkt. proc. co roku, aż osiągnie poziom 20 proc. w 2017 roku.

Reklama

„Co ważne, gdy banki zaczną wymagać 15 czy 20-proc. wkładu, a nabywca będzie dysponował kwotą odpowiadającą 10 proc. ceny mieszkania, brakujący wkład własny będzie mógł zastąpić ubezpieczeniem” – informuje Bartosz Turek z Home Brokera.

O ile klienci i banki dopiero przygotowują się do wdrożenia nowej rekomendacji KNF, inwestorzy mocno przestraszyli się nowych regulacji na rynku hipotecznym. Kiedy KNF podawała informacje o zasadach nowej Rekomendacji S, indeks WIG Dewel* oscylował na poziomie 1588,25 pkt, aby po tej informacji nieprzerwanie od 2 tygodni pikować w dół.

A co na to deweloperzy?

Jak się okazało zdania wśród deweloperów są podzielone. Firmy, których głównych koszyk mieszkań sprzedawany jest za gotówkę, nie odczuję nowej rekomendacji tak mocno jak ci deweloperzy, których klienci w większości zaciągają kredyty.

„Robyg nie obawia się spadku sprzedaży mieszkań w związku z nową rekomendacją KNF. Już od jakiegoś czasu polityka banków dotycząca udzielania kredytów była zaostrzana – szczególnie od załamania po 2008 roku – co nie wpłynęło na osiągane przez deweloperów wyniki kontraktacji. Co więcej – w tym czasie – kontraktacja ROBYG systematycznie wzrastała – informuje Oscar Kazanelson, Przewodniczący Rady Nadzorczej ROBYG SA.
Wydaje się, że głównym powodem takiej postawy jest to, że w Polsce ostatnio zauważalny jest trend związany ze wzrostem udziału tzw. klientów gotówkowych wśród wszystkich klientów deweloperów. Chodzi o klientów, którzy mogą pozwolić sobie na zakup mieszkania wyłącznie za gotówkę. Obecnie około 30 proc. mieszkań kupowane jest w Robyg właśnie w takiej formie.

Jest też kolejna, pozytywna przeciwwaga. „Rynek mieszkaniowy jest porównywalny do tego z 2012 roku. „Co istotne, globalnie zmniejszona jest podaż nowych mieszkań na rynku, nawet o 40 proc. w porównaniu do roku ubiegłego, co umożliwia deweloperom na uzyskiwanie satysfakcjonujących cen” – dodaje Kazanelson.

Są i mniej optymistyczne opinie. „Wejście w życie nowej rekomendacji związanej z wkładem własnym przy zawieraniu kredytów hipotecznych na pewno nie jest dla deweloperów dobrą informacją. Szczególnie z uwagi na fakt, że w przyszłości, czyli od 2017 roku, ma on wynosić aż 20 proc. wartości mieszkania. Obecnie co trzeci zaciągany kredyt na zakup mieszkania w naszej firmie jest udzielany na 100 proc. wartości mieszkania. Uważamy, że nowa rekomendacja może mieć wpływ na obniżenie sprzedaży mieszkań, jednak tak naprawdę przekonamy się o tym dopiero w przyszłym roku, kiedy klienci będą musieli wpłacić jako wkład własny 5 proc. wartości mieszkania – zauważa prezes Dom Development SA, Jarosław Szanajca.

Wydaje się, że deweloperzy sondują jak zachowają się banki, na ile będą elastyczne i pomocne dla swoich klientów. Pamiętajmy, że zaostrzanie polityki kredytowej trwa od 2008 roku, ale klienci nadal otrzymują kredyty, nadal nabywają mieszkania. Wbrew pozorom 5 procent wkładu własnego to nie jest ogromny problem, w wypadku, kiedy kupujemy mieszkanie na rynku pierwotnym. Taką kwotę i tak musimy mieć na wykończenie lokalu. Dlatego 2014 rok, pomimo problemów ze zbyciem mieszkań, może nie być tak bardzo trudny dla firm deweloperskich. Jednak 5 proc. to niewiele w porównaniu z 20 proc. wkładem własnym w 2017 roku. Dla deweloperów dopiero ta data może oznaczać prawdziwy "armageddon", do którego będą musieli się przygotować.

* Indeks WIG-deweloperzy jest indeksem sektorowym, w którego skład wchodzą spółki uczestniczące w indeksie WIG i jednocześnie zakwalifikowane do sektora „deweloperzy”. W portfelu subindeksu znajdują się takie same pakiety jak w portfelu indeksu WIG. Jest on indeksem dochodowym i przy jego obliczaniu uwzględnia się zarówno ceny zawartych w nim akcji, jak i dochody z dywidend i praw poboru.