W projekcie ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych, który dziś może przyjąć Rada Ministrów, znalazły się punkty zmieniające przepisy o najmie okazjonalnym. Dziś na ich podstawie mogą wynajmować mieszkania tylko osoby prywatne, a rząd proponuje, żeby takie prawo miały wszystkie podmioty prowadzące działalność gospodarczą. Deweloperzy, którzy tylko w dużych miastach dysponują kilkunastoma tysiącami niesprzedanych mieszkań, część z nich przeznaczą pod wynajem. Z czasem na rynku mogą się pojawić inwestorzy gotowi finansować budowę domów czynszowych i powstanie rynek nieruchomości pod wynajem.
Firmy mające mieszkania będą mogły je wynajmować i nie obawiać się przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów, która jest zmorą właścicieli. Nie pozwala bowiem pozbyć się najemcy, który nie wywiązuje się ze swoich obowiązków, czyli np. nie płaci czynszu. Przy najmie okazjonalnym sprawa jest prosta – nie płacisz, nie mieszkasz.
Na otwarcie tej furtki deweloperzy czekają od lat. Choć w ich ofercie przybywa gotowych mieszkań, praktycznie w ogóle nie decydują się na ich wynajem. – Deweloperzy wolą trzymać mieszkania puste, niż narażać się na nawet kilkuletnie problemy związane z eksmisją najemcy i zapewnieniem mu lokalu zastępczego. Wprowadzenie najmu okazjonalnego to na pewno krok w dobrym kierunku, szczególnie w tak trudnym okresie, jaki mamy teraz na rynku nowych mieszkań – ocenia Konrad Płochocki, zastępca dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.
Wynajem okazjonalny pozwoli branży m.in. zagospodarować lokale, które zamiast zysku generują jedynie koszty. Dla wielu firm może się stać też elementem promocji, bo właśnie wśród najemców będą szukały chętnych na zakup.
– Wprowadzenie tej zmiany może mieć dobry wpływ na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych. Skutkować może wzrostem podaży lokali na wynajem, a w konsekwencji spadkiem czynszów najmu – uważa Michał Gruca, adwokat w kancelarii Schoenherr.
Deweloperzy zastrzegają jednak, że nie należy się spodziewać, iż zaczną budować tylko pod wynajem. Kredyty zaciągnięte na budowę inwestycji muszą spłacać po zakończeniu budowy. Zależy im zatem na jak najszybszym zwrocie pieniędzy.
– Nie każda firma będzie w stanie unieść ciężar takiej inwestycji – mówi DGP członek zarządu dużej spółki deweloperskiej.
Branża liczy jednak, że uwolnienie rynku najmu okazjonalnego przyciągnie do Polski firmy wyspecjalizowane w inwestycjach w mieszkania pod wynajem, które zainteresowane byłyby kupowaniem pakietów lokali, a nawet całych inwestycji.
Dzisiaj rząd będzie rozpatrywał projekt ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez młodych ludzi. Program znany już jako „Mieszkanie dla młodych” ma zastąpić słynną „Rodzinę na swoim”. Został przygotowany przez Ministerstwo Transportu, Budownictwa i Gospodarki Morskiej. Resort przy okazji jego wprowadzenia chce rozwiązać jeszcze jeden problem – umożliwić przedsiębiorcom okazjonalny wynajem mieszkań. Do tej pory było to zarezerwowane tylko dla osób fizycznych nieprowadzących działalności gospodarczej. Teraz będą mogły z tego skorzystać również firmy, w tym najbardziej zainteresowane, czyli deweloperzy. Jest to o tyle istotne, że reżim najmu okazjonalnego umożliwia dość szybkie pozbycie się nierzetelnych mieszkańców bez wypełniania wszystkich warunków ustawy o ochronie lokatorów.
Część ekspertów ocenia, że ta zmiana może mieć dla rynku mieszkaniowego więcej pozytywnych skutków niż sam program „Mieszkanie dla młodych”.
– Z punktu widzenia inwestora instytucjonalnego najem wreszcie stanie się bezpieczny. Usunięta zostanie konieczność prowadzenia sądowej eksmisji najemców naruszających swoje obowiązki, a zwłaszcza zalegających z czynszem – tłumaczy Michał Gruca, adwokat w kancelarii Schoenherr.
Jego zdaniem w efekcie na rynku zwiększy się podaż mieszkań na wynajem, a w konsekwencji spadną ceny. Pytanie, czy w takich realiach najem będzie bezpieczny. – O ile najemca będzie się wywiązywał z zawartej umowy, o tyle będzie miał pełne poczucie bezpieczeństwa – tak jak ma to obecnie miejsce na rynku lokali użytkowych. To zapewni stabilność stosunku najmu. A wszystkie te pozytywne zmiany będą miały miejsce bez konieczności dodatkowego obciążania budżetu państwa. Po prostu zadziałają mechanizmy rynkowe – podkreśla mec. Gruca.
Zgodnie z obecnymi regulacjami dotyczącymi najmu okazjonalnego, które po zmianach będą obowiązywały również przedsiębiorców i deweloperów, do umowy najmu lokalu należy dołączyć:
– oświadczenie najemcy (w formie aktu notarialnego), w którym ten poddaje się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu w terminie wskazanym w żądaniu (po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu);
– wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
– oświadczenie właściciela lokalu, do którego ma się przenieść były najemca okazjonalny, o wyrażeniu zgody na jego zamieszkanie.
Właściciel mieszkania, chcąc pozbyć się stwarzającego problemy lokatora, w razie upływu terminu, w którym nakazał mu się wyprowadzić, może wystąpić do sądu o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. To otwiera drogę komornikowi, który wysiedla lokatora do mieszkania osoby wskazanej w oświadczeniu. Jeżeli firmy i deweloperzy zaczną stosować tę praktykę, możemy się stać świadkami prawdziwej rewolucji na rynku mieszkaniowym.