Najlepsze stawki za wynajem mogą uzyskać duzi gracze – znane na rynku marki i firmy o światowej renomie
W 2012 r. w Polsce oddano do użytku 16 nowych centrów handlowych oraz rozbudowano osiem istniejących. Tak na rynek napłynęło 373 tys. mkw. nowoczesnej powierzchni handlowej – wynika z najnowszego raportu Jones Lang La Salle (JLL). Choć był to wynik najgorszy od 2004 r., wystarczył, by procent pustostanów zwiększył się o 1 pkt proc. w stosunku do 2011 r. Obecnie sięga 3 proc. W efekcie centra handlowe nie będą w stanie zwrócić się w ciągu dziesięciu lat, jak do tej pory, ale znacznie dłużej. W dodatku warunki zaczynają dyktować najemcy. Jednak, jak twierdzą eksperci, do krytycznej sytuacji dojdzie, gdy bez najemców będzie 10 proc. powierzchni.
Właściciele powierzchni biurowych jeszcze dają jakoś radę, oni – jak twierdzą eksperci – zaczynają się uginać pod presją najemców dopiero wówczas, gdy pustostanów jest więcej niż 10 proc.
W galeriach rządzą najemcy
W tym roku – według wyliczeń ekspertów zajmujących się komercyjnymi nieruchomościami – otwartych zostanie kolejnych 25 nowych obiektów handlowych, a dziewięć zostanie rozbudowanych. W sumie da to 752 tys. mkw. nowej powierzchni. Jeżeli za tym nie pójdzie napływ nowych marek, to liczba pustostanów może wzrosnąć do co najmniej 3,5 proc. w 2013 r.
A to oznacza, że na rynku centrów handlowych najemcy będą mieli jeszcze więcej do powiedzenia niż obecnie. Już teraz mogą wynegocjować sobie lepsze stawki wynajmu od ogólnie obowiązujących. W Warszawie za 1 mkw. lokalu trzeba średnio zapłacić od 80 do 95 euro (gdy przed kryzysem stawki przekraczały 100 euro).
W innych głównych aglomeracjach stawka wynosi 40–55 euro, a w pozostałych miastach 20–40 euro. To mniej o kilka procent niż przed rokiem. Do tego najemcom coraz częściej udaje się płacić czynsz w postaci procentu od uzyskiwanego co miesiąc obrotu, a nie stałej kwoty.
– Nadal jednak takie możliwości mają tylko najwięksi gracze. Mowa o markach, które stanowią tzw. kotwicę centrum, czyli przyciągają klientów – tłumaczy Karina Kreja, dyrektor w dziale badań rynku i doradztwa w CBRE.
Wśród takich firm jest H&M, Inditex, właściciel Zary, Stradivariusa i Bershki, czy firma LPP, do której należy m.in. Reserved.
Ale to niejedyne udogodnienia, na które mogą liczyć znane marki. Niczym nadzwyczajnym nie jest już uzyskiwanie przez nich lokali wykończonych całkowicie pod klucz. To oznacza oszczędności dla najemców w wysokości od kilkudziesięciu do kilkuset tysięcy złotych. Umowy najmu nadal są zawierane na okres 5 lat, choć można się spodziewać, że ich czas będzie się skracał. To otwiera furtkę małym firmom do tego, by zaistniały w galerii handlowej.
– Pojawi się możliwość wynajmu lokali nawet na pół roku, czyli pod tzw. czasowe projekty – wyjaśnia Karina Kreja.
W biurach jeszcze nie jest aż tak źle
Rynek biurowy natomiast przeszedł przez 2012 r. bez większych spadków czynszów i wzrostu poziomu powierzchni niewynajętej. I to mimo tego, że deweloperzy oddali do użytku znacznie więcej nowej powierzchni. – Na największym rynku biurowym, w stolicy, poziom pustostanów wzrósł do ok. 8 z ok. 7 proc. na koniec 2011 r. We Wrocławiu poziom ten szacuję na 5–7 proc., a w Krakowie na 5 proc. – wskazuje Paweł Skałba, partner w Colliers.
O niezłej kondycji rynku świadczą też dane o poziomie wynajmu. W Warszawie w ramach renegocjacji i nowych umów najemcy wynajęli ok. 590 tys. mkw. biur. – Niektóre branże przeżywają intensywny rozwój, np. IT, telekomunikacja, sektor usług dla biznesu. Polska jest wciąż dobrym miejscem na lokowanie nowych inwestycji usługowych, co generuje popyt na powierzchnie biurowe – dodaje Skałba.
To nie znaczy, że najemcy na rynku biurowym muszą dostosować się do wymagań deweloperów. – Już w 2012 r. mogli liczyć na atrakcyjne czynsze, zwłaszcza w projektach, które potrzebowały umowy typu pre-let, aby rozpocząć budowę, lub w biurowcach z wysokim poziomem pustostanów – mówi Mateusz Polkowski, starszy analityk rynku JLL. W ciągu roku w stolicy może przybyć ponad 320 tys. mkw. biur, najwięcej od 13 lat.
Zyskać też można, renegocjując umowy najmu – obniżkę czynszu czy skrócenie okresu ponownego najmu. Także na tym rynku najwięcej oszczędzają rozpoznawalne marki. Bo one działają jak magnes na innych najemców.
Właściciel galerii w ramach czynszu urządzi butik pod klucz