W Łodzi powstaje wiele nowych osiedli mieszkaniowych i inwestycji komercyjnych. Jednak podaż nowych nieruchomości zdecydowanie przerasta zainteresowanie klientów. Skąd bierze się ta sytuacja i jakie są prognozy dla łódzkiego rynku mieszkaniowego?

W ostatnich latach bardzo dużo firm deweloperskich zdecydowało się inwestować w Łodzi, na co wpływ miał splot wielu czynników. Po wejściu Polski do Unii Europejskiej nastąpił ogromny boom na rynku nieruchomości. Jednak z początku inwestorzy woleli kupować działki w szybciej rozwijających się i mający wyższy potencjał ekonomiczny miastach, takich jak Warszawa, Wrocław czy Trójmiasto. Dlatego w Łodzi ceny mieszkań nie poszły w górę tak szybko, jak gdzie indziej; można powiedzieć, że boom w nieruchomościach nastąpił tu z pewnym opóźnieniem.

Efekt Scheiblera

Przełom, nazwany później przez analityków rynku nieruchomości Efektem Scheiblera, nastąpił w 2007 roku. Firma Opal Property Developments zaryzykowała realizację w Łodzi pierwszej luksusowej inwestycji. Lofty u Scheiblera – ekskluzywne, drogie apartamenty okazały się ogromnym sukcesem, choć ich cena znacznie przekraczała przeciętny koszt metra kwadratowego na łódzkim rynku nieruchomości. Skłoniło to innych inwestorów do podnoszenia cen.

Na fali boomu gospodarczego

Kolejne firmy, zachęcone sukcesem loftów, zaczęły masowo starać się o pozwolenia na budowę i kupować działki. Dodatkowo sprzyjającym czynnikiem był tu niski, w porównaniu z innymi miastami, koszt ziemi. Również Urząd Miasta wystawił do sprzedaży wiele nowych działek, aby wykorzystać dobrą koniunkturę. Reperkusje tego ożywienia na rynku nieruchomości są odczuwalne do dziś. Wielu deweloperów, którzy pod wpływem wzrostu cen nieruchomości w latach 2006-2008 zaczęli inwestować w Łodzi, dziś dopiero oddaje swoje nieruchomości do użytku lub nadal stara się sprzedać mieszkania na powstałych osiedlach mieszkaniowych. Łódź zyskała opinię miasta przyjaznego inwestorom, dlatego firmy deweloperskie zaczęły prześcigać się w nowych ofertach mieszkań, apartamentów i domów. Jednak obecnie widać już wyraźnie, że ich oczekiwania przerosły rzeczywistość.

Druga strona medalu

Nie da się zaprzeczyć, że Łódź wciąż jest miastem dużego bezrobocia i niskiego poziomu wynagrodzeń. Dlatego też niezbyt wielu stać na kupno własnego „M”. Bezrobocie to zwłaszcza przekleństwo młodych, często wykształconych ludzi, którzy w lepszych warunkach byliby pierwszymi klientami na zakup mieszkań w blokach na nowych osiedlach. Jednak głośne ostatnio „umowy śmieciowe” nie są mitem – młodzi ludzie pracujący na umowy zlecenie lub na czas określony, nie mają możliwości wzięcia kredytu. Dlatego, jeśli w ogóle udaje im się opłacić czynsz, decydują się na wynajem mieszkania. Ponadto, coraz więcej z nich opuszcza miasto w poszukiwaniu pracy.

Według najnowszego raportu GUS, w porównaniu z innymi dużymi miastami Polski, Łódź w ciągu najbliższych 25 lat będzie charakteryzować się najwyższym tempem spadku liczby mieszkańców. Jest to wynik starzenia się społeczeństwa, ale też tego, że w mieście brak jest perspektyw rozwoju zawodowego i wielu łodzian decyduje się migrować. Oczywiście czynniki te mają istotny wpływ na podaż na rynku nieruchomości – coraz mniej młodych ludzi gotowych jest zakupić mieszkanie. Liczba klientów spada, natomiast – jak na razie – ilość nieruchomości w sprzedaży nie maleje. Klientów jest coraz mniej, więc spadają ceny mieszkań. Ostatnio widać wyraźnie, że coraz więcej inwestorów jest gotowych znacznie negocjować ceny nowych nieruchomości, aby doprowadzić do transakcji.

Trudniej o kredyt

Sytuację na łódzkim rynku nieruchomości reguluje też obniżanie się średniej zdolności kredytowej. W latach boomu mieszkaniowego o kredyt było nietrudno. W wyniku światowego kryzysu finansowego banki zaprzestały udzielania kredytów we frankach, które do niedawna były najtańsze, a cena kredytów walutowych w euro wzrosła. Komisja Nadzoru Finansowego zaleca bardziej restrykcyjne obliczania zdolności kredytowej klientów, aby banki w czasie kryzysu miały większe rezerwy i aby zminimalizować ryzyko zaciągania niespłacalnych kredytów hipotecznych. W sierpniu 2011 nastąpiły też zmiany w programie rządowych dopłat do kredytów hipotecznych „Rodzina na swoim”, które wprowadzają utrudnienia w uzyskaniu pożyczki. Co więcej, zgodnie z nowymi przepisami, program wygaśnie wraz z końcem 2012 roku.

Źle, a jednak dobrze

Mimo kiepskiej kondycji ekonomicznej Łodzi, ponurym prognozom demograficznym oraz wzrastającym utrudnieniom kredytowym, nie można powiedzieć, żeby liczba nowych inwestycji znacznie się zmniejszała. Wręcz przeciwnie – powstaje sporo nowych osiedli mieszkaniowych, które mają niedługo zostać oddane do użytku i konkurować z tymi, które już weszły na rynek. Deweloperów przyciągają niskie ceny gruntów, sprzyja im również istnienie Łódzkiej Specjalnej Strefy Ekonomicznej, która wspomaga rozwój gospodarczy regionu.

Być może inwestorzy wiedzą, co robią, stawiając na łódzki rynek. Nie można zapominać, że Łódź jest obecnie w przededniu wielkich zmian – powstanie Nowego Centrum Łodzi i wybudowanie Kolei Dużych Prędkości i Łódzkiej Kolei Aglomeracyjnej, o ile wszystko potoczy się zgodnie z planem, uczyni z Łodzi rozwijającą się metropolię, świetnie skomunikowaną z resztą kraju i mającą szybkie połączenia dla chcących dostać się zagranicę. Projekty te mają znacząco ożywić gospodarkę Łodzi, co z pewnością wpłynie na poprawę sytuacji również na rynku nieruchomości.A wtedy z pewnością nie pożałują firmy, które dziś nie boją się inwestować w Łodzi.

RynekPierwotny.com