Subskrybuj nas na Youtube
Szczytna idea mówiąca o rozproszeniu kapitału i umożliwieniu czerpania dywidendy nawet maluczkim na rynku wynajmu krótkoterminowego przegrywa z realiami.
Ekonomia współdzielenia miała być nową, lepszą i bardziej przyjazną twarzą wolnorynkowego kapitalizmu. Dzięki niej każdy miał stać się przedsiębiorcą, używając w tym celu niewykorzystywanych na co dzień osobistych aktywów – samochodu, pustego pokoju w mieszkaniu czy nawet własnej energii (np. w charakterze maszyny sprzątającej lub wykonującej proste usługi naprawcze). Miało to być też przyjazne dla środowiska dzięki efektywniejszemu wykorzystaniu istniejących zasobów. Wnet okazało się, że ekonomia współdzielenia ma w sobie więcej drapieżności niż tradycyjne, dobrze już poznane i w miarę oswojone korporacje. Sztandarowym przykładem stał się Uber, który błyskawicznie sprekaryzował zawód taksówkarza, zamieniając kierowców w jednoosobowe firmy.
Prawo krajowe i lokalne
Nie takie sympatyczne, jak się początkowo wydawało, okazały się także platformy najmu krótkoterminowego lokali mieszkalnych, takie jak Airbnb czy Booking.com. Doszło do tego, że kolejne miasta zaczęły wprowadzać ograniczenia w najmie krótkoterminowym na swoim terenie. W Berlinie każdy, kto chce wynajmować mieszkanie turystom, musi uzyskać zgodę władz dzielnicy. Względnie łatwe jest jedynie wynajmowanie pokoju w lokalu, w którym się samemu mieszka. Wtedy wystarczy uzyskać numer identyfikacyjny. W czasie pierwszych 12 miesięcy obowiązywania restrykcji władze dzielnic wystawiły mandaty na sumę 1,5 mln euro za nielegalne wynajmowanie mieszkań turystom. Zdecydowanie dalej poszła Barcelona, która już kilka lat temu wprowadziła konieczność uzyskania licencji na najem krótkoterminowy oraz ukarała Airbnb grzywną wysokości 600 tys. euro za oferowanie niezarejestrowanych mieszkań. W tym roku autonomiczne władze Katalonii zupełnie zakazały krótkoterminowego najmu dla turystów w stolicy regionu. Zakaz obowiązuje od sierpnia. Nieco wcześniej Amsterdam zakazał najmu krótkoterminowego w centrum miasta. Aktywiści z „Miasto jest nasze” zwracają uwagę, że do wprowadzenia restrykcji przygotowuje się Praga, której prezydent Zdenek Hrib postuluje, by dopuszczalne było wyłącznie podnajmowanie pojedynczych pokoi. Najem krótkoterminowy całych mieszkań byłby możliwy jedynie na czas wyjazdu stałych lokatorów. Airbnb oferuje w Pradze 15 tys. lokali, a czynsze w stolicy Czech wzrosły przez pięć ostatnich lat o 44 proc.
Prawo do wprowadzania ograniczeń w takiej działalności potwierdził niedawno Trybunał Sprawiedliwości UE, który dał zielone światło ewentualnym krajowym regulacjom. Sprawa, którą zajmował się TSUE, dotyczyła francuskich przepisów nakładających na właścicieli mieszkań w miastach powyżej 200 tys. mieszkańców obowiązek uzyskania zezwolenia na zmianę funkcji lokalu. Najem krótkoterminowy jest właśnie taką zmianą funkcji – z mieszkaniowej na turystyczną.
Co skłoniło władze europejskich – i nie tylko, restrykcje wprowadził m.in. Nowy Jork – miast do tak drastycznych kroków? Przyczyn jest kilka. Jedną z nich są nieprzyjemności, jakie spotykają stałych mieszkańców obleganych miast, szczególnie w śródmieściach. Potrzeby mieszkańców oraz turystów są po prostu odmienne, a często wręcz sprzeczne, więc mieszanie tych dwóch grup ludzi w obrębie jednego budynku musi powodować zgrzyty.
Wystrzałowe imprezy
Chyba najhuczniejsza impreza w domu wynajmowanym przez Airbnb odbyła się w mieście Orinda w Kalifornii. W wynajętym domu z okazji Halloween gościło 100 osób, choć oficjalnie miało być ich kilka. Impreza była huczna nie tylko w przenośni – w pewnym momencie wywiązała się strzelanina, w której zginęły trzy osoby. Po tym incydencie Brian Chesky, dyrektor generalny Airbnb, zapowiedział, że stworzy zespół walczący z ryzykownymi rezerwacjami i nadużyciami ze strony gości.
Choć zdecydowana większość imprez w lokalach wynajmowanych krótkoterminowo ma mniej spektakularny charakter, 20 sierpnia 2020 r. Airbnb wprowadziło wreszcie globalny zakaz organizowania domówek w najmowanych przez platformę lokalach. Pytanie, jak ten zakaz będzie w ogóle respektowany i egzekwowany. Zresztą powrót z imprezy kilkunastu osób, które postanowią zrobić sobie jeszcze mały „after” nad ranem, może równie mocno działać na nerwy mieszkańcom.
Najem krótkoterminowy zmienia tkankę społeczną śródmieść. A w zasadzie ją zabija, gdyż centra obleganych przez turystów miast pustoszeją – stali mieszkańcy wolą się wyprowadzić, niż cierpieć weekendowe katusze. Poza sezonem, w środku tygodnia ulice są więc opustoszałe.
Według raportu naukowców z Uniwersytetu w Sienie co piąte mieszkanie w centrum Florencji jest wystawione na wynajem przez Airbnb. Centrum miasta zamieniło się więc w coś w rodzaju parku rozrywki, a nie żyjące na co dzień śródmieście z prawdziwego zdarzenia. W centrum Matery, położonej w regionie Basilicata na południu Włoch, na wynajem krótkoterminowy przeznaczona jest nawet jedna trzecia mieszkań. A trzeba pamiętać, że dane te obejmują tylko lokale oficjalnie wystawione – bez wynajmowanych na czarno. Dosyć mają już też stali lokatorzy z krakowskiego Kazimierza, którzy w zeszłym roku rozklejali w swojej dzielnicy klepsydry z informacją, że zmarł „Kazimierz Cichy”. „Pogrzebu nie będzie. Wciąż wierzymy w zmartwychwstanie” – napisali na klepsydrze zdesperowani mieszkańcy dzielnicy.
Ekspansja lokali przeznaczonych na najem krótkoterminowy powoduje także wzrost cen tych na wynajem w ogóle. Skoro wzrasta liczba mieszkań na wynajem krótkoterminowy, to spada podaż mieszkań na tradycyjny wynajem. Właściciele mogą więc domagać się więcej od potencjalnych najemców, dodatkowo argumentując, że zawsze mogą zacząć wynajmować krótkoterminowo. W Berlinie, w latach 2009–2014, czyli zanim wprowadzono ograniczenia, czynsze wzrosły o połowę. Tym właśnie argumentowano restrykcje. W reportażu Jakuba Loski dla portalu tvn24 „Traktują nas gorzej niż robactwo. Efekt uboczny Airbnb” przedstawiciel wspólnoty sąsiedzkiej w barcelońskiej dzielnicy Barceloneta przekonywał, że czynsz za niewielkie mieszkania, które wcześniej wynajmowano za 300–400 euro miesięcznie, skoczył do 600–700 euro.
Poletko tłustych misiów
Zgodnie z pierwotną ideą ekonomii współdzielenia na najmie krótkoterminowym mieli dorabiać sobie zwykli ludzie. W praktyce Airbnb i podobne platformy stały się szybko narzędziem do zarabiania pieniędzy przez wyspecjalizowane podmioty, którym opłaca się to bardziej niż budowa hotelu lub pensjonatu. Według danych Instytutu Badań Strukturalnych 25 proc. wystawionych na Airbnb mieszkań w Warszawie należy do 1 proc. właścicieli. W Londynie, Moskwie, Tallinie oraz Barcelonie poziom koncentracji zasobu mieszkaniowego w najmie krótkoterminowym jest podobny (20–25 proc.). W Rzymie, Lizbonie, Paryżu czy Wiedniu jedynie nieco mniejszy – oscyluje w granicach 15–20 proc.
Na razie na liście miast walczących z platformami typu Airbnb ośrodków z Polski na razie brakuje, choć powody po temu są także nad Wisłą. Oczywiście nasz kraj nie jest kluczowym miejscem na mapie najmu krótkoterminowego. W Warszawie jest 5,5 tys. mieszkań z Airbnb, co przy 80 tys. w Londynie nie robi specjalnego wrażenia. Lokali takich jednak przybywa, co oznacza, że problem będzie się pogłębiał.
W badaniu przeprowadzonym przez DELab UW – ośrodek badawczy Uniwersytetu Warszawskiego – posiadacze co najmniej czterech mieszkań kontrolują 57 proc. wystawionych przez Airbnb lokali w Warszawie. Top 5 proc. właścicieli zgarnia aż 60 proc. dochodów. Dodatkowo według autorów raportu ceny mieszkań zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym w poszczególnych dzielnicach Warszawy są silnie skorelowane z liczbą mieszkań z Airbnb w stosunku do wszystkich lokali mieszkalnych w danej dzielnicy. Gdyby zagęszczenie mieszkań z Airbnb na Żoliborzu wzrosło do poziomu, który jest na Woli, ceny za 1 mkw. mogłyby wzrosnąć o 6 proc.
Bądźmy mądrzy przed szkodą
Pandemia COVID-19 zmniejszyła popyt na najem krótkoterminowy w Polsce i Europie. Nie oznacza to jednak, że można uznać temat za załatwiony. W przyszłym roku sytuacja może wrócić do stanu sprzed pandemii, a Warszawa i Kraków staną przed podobnymi problemami co Praga. Według danych DelabUW, jak na razie skala najmu krótkoterminowego w Polsce wciąż jest niewielka – w Warszawie przypada 3,2 mieszkania z Airbnb na tysiąc mieszkańców, tymczasem w Pradze 11, a w Amsterdamie ponad 20. Mediana rocznych dochodów właścicieli oferujących mieszkania na doby w Śródmieściu, które jest w największym stopniu zdominowane przez profesjonalne podmioty, to 30 tys. zł. W pozostałych dzielnicach jest jeszcze niższa, w większości poniżej 10 tys. zł. Jest to więc idealny moment do uregulowania branży, gdyż ewentualne straty ekonomiczne poszczególnych inwestorów będą niewielkie.
Gdyby najem krótkoterminowy był prowadzony na niewielką skalę i przez osoby prywatne, mogłoby to być jeszcze tolerowane. Gdy staje się zinstytucjonalizowany, jego skala zagraża tradycyjnej tkance miejskiej. Ograniczenie go w całym kraju lub przynajmniej w najbardziej obleganych miastach tylko do podnajmowania pustych pokojów lub mieszkań w okresie nieobecności mogłoby przywrócić pierwotną ideę stojącą za ekonomią współdzielenia. Dałoby też oddech branży hotelarskiej, która bardzo ucierpiała w wyniku pandemii. Czas przestać traktować lokale mieszkalne jak pokoje hotelowe.
Najem krótkoterminowy zmienia tkankę społeczną śródmieść. A w zasadzie ją zabija, gdyż centra obleganych przez turystów miast pustoszeją – stali mieszkańcy wolą się wyprowadzić, niż cierpieć weekendowe katusze. Poza sezonem, w środku tygodnia ulice są więc opustoszałe
