Nowe prawo budowlane: Zmiana definicji "obszaru oddziaływania obiektu"

Zgodnie z dotychczasowym brzmieniem art. 3 pkt 20 Prawa budowlanego przez „obszar oddziaływania obiektu” należało rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu.

W nowelizacji Prawa budowlanego ustawodawca zdecydował się na wykreślenie z tej definicji wyrażenia „w zagospodarowaniu”. Zatem nowa definicja stanowi, że przez „obszar oddziaływania obiektu” należy rozumieć teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu. Tym samym, przy ustalaniu „obszaru oddziaływania obiektu” brane będą pod uwagę jedynie ograniczenia w zabudowie, a nie jak dotychczas wszystkie ograniczenia w zagospodarowaniu terenu.

Pojęcie „ograniczeń w zagospodarowaniu terenu” ma niewątpliwie szerszy zakres znaczeniowy od „ograniczeń w zabudowie terenu” i obejmuje także inne formy ograniczeń zagospodarowania terenu niż zabudowa, takie jak np. hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne albo zanieczyszczenie powietrza, wody, gleby. Należy przy tym zwrócić uwagę, że „ograniczenia w zabudowie terenu” były wymienione dotychczas jedynie jako przykładowy rodzaj „ograniczeń w zagospodarowaniu terenu”.

Zgodnie z uzasadnieniem projektu zmiany Prawa budowlanego, ograniczenia w zabudowie odnoszą się do takiego wpływu na nieruchomość, która uniemożliwia lub ogranicza wykonywanie robót budowlanych (w tym budowę obiektów budowlanych) z uwagi na niespełnianie wymagań wynikających z przepisów techniczno-budowlanych i przepisów szczególnych. Są to np. wymogi dotyczące odległości jednych obiektów budowlanych od innych. Z tego względu, po nowelizacji Prawa budowlanego „obszar oddziaływania obiektu” będzie to obszar, w stosunku do którego dany obiekt budowlany wprowadzi ograniczenia możliwości budowy innych obiektów budowlanych, ze względu na wymogi przepisów odnoszących się do zabudowy.

Zmiana definicji „obszaru oddziaływania obiektu” wywrze bezpośredni wpływ na ustalanie kręgu stron postępowania w sprawie pozwolenia na budowę.

Na podstawie art. 28 ust. 2 Prawa budowlanego stronami takiego postępowania są inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu.

Zawężenie definicji „obszaru oddziaływania obiektu” przełoży się odpowiednio na ograniczenie kręgu podmiotów, które jako strona będą mogły uczestniczyć w postępowaniu w sprawie pozwolenia na budowę.

Zmianę tę należy uznać za korzystną z punktu widzenia inwestorów obiektów budowlanych, albowiem zmniejszy się ilość potencjalnych podmiotów mogących brać udział w postępowaniu i wnoszących środki zaskarżenia.

Do omawianego pojęcia „obszaru oddziaływania obiektu” odnosi się również art. 5 ust. 1 pkt 9 Prawa budowlanego. Nakazuje on m.in. projektowanie i budowanie obiektu budowlanego (jako całości oraz poszczególnych części) z poszanowaniem występujących w obszarze oddziaływania obiektu, uzasadnionych interesów osób trzecich, w tym zapewnienie dostępu do drogi publicznej. Naruszenie powyższego obowiązku może wpływać na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę.

W związku z zawężeniem definicji „obszaru oddziaływania obiektu” kontrola w zakresie poszanowania uzasadnionych interesów osób trzecich będzie odbywać się na ograniczonym obszarze, a co za tym idzie, mniejsza ilość podmiotów będzie mogła domagać się ochrony związanej z negatywnym oddziaływaniem obiektu budowlanego.