Subskrybuj nas na Youtube
Wchodzące w życie 19 września przepisy m.in. zmniejszą liczbę dokumentów na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę, a także poszerzą katalog obiektów, które można będzie wznosić bez takiej decyzji.
Już za cztery dni wchodzi w życie obszerna, bez wątpienia największa od wielu lat nowelizacja ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1333; dalej: p.b.). Wśród wielu zmian wprowadzi istotne modyfikacje w procesie inwestycyjnym, w tym w procedurze uzyskiwania pozwolenia na budowę. Do najważniejszych innowacji w tym zakresie należą: nowy podział projektu budowlanego, zawężenie definicji obszaru oddziaływania obiektu budowlanego oraz poszerzenie katalogu robót budowlanych niewymagających zgłoszenia lub pozwolenia na budowę. To dobre wiadomości dla deweloperów i firm planujących nowe projekty budowlane – po nowelizacji przepisów przejdą proces inwestycyjny zdecydowanie szybciej, sprawniej, odczują też większą stabilność wydawanych decyzji.
Projekt na raty
Absolutną nowością jest nowa forma projektu budowlanego. Po zmianach będzie składał się on z trzech odrębnych części, tj.: z projektu zagospodarowania działki lub terenu, projektu architektoniczno-budowlanego oraz projektu technicznego. Co istotne, inwestor, występując z wnioskiem o wydanie pozwolenia na budowę, będzie musiał dostarczyć jedynie dwa pierwsze dokumenty. Natomiast projekt techniczny będzie przekazywany do zatwierdzenia dopiero na etapie składania wniosku o pozwolenie na użytkowanie. Rozwiązanie to ma przyczynić się do skrócenia czasu wydawania decyzji o pozwolenie na budowę. Przy czym co do zasady projekt techniczny powinien jednak powstać już na etapie uzyskiwania pozwolenia na budowę, gdyż do zawiadomienia o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót budowlanych inwestor musi już dołączyć oświadczenie o sporządzeniu projektu technicznego dotyczącego zamierzenia budowlanego zgodnie z obowiązującymi przepisami, zasadami wiedzy technicznej, projektem zagospodarowania działki lub terenu, projektem architektoniczno-budowlanym oraz rozstrzygnięciami dotyczącymi zamierzenia budowlanego. Taka formuła ma na celu wyeliminowanie sytuacji, w których rozpoczęcie budowy odbywa się bez wcześniejszego sporządzenia kompletnego projektu. Inwestor, prowadząc budowę bez sporządzonego projektu technicznego, naraża się na karę grzywny.
Nie oznacza to, że projekt techniczny nie może być modyfikowany w trakcie trwania budowy. Wyodrębnienie go ma właśnie ułatwić inwestorowi wprowadzanie w nim zmian już na etapie prac budowlanych – co się często zdarza w praktyce (np. gdy nabywca mieszkania u dewelopera życzy sobie przestawienia ścianek działowych).
Przepisy określiły też zawartość projektu technicznego. Ma być on w praktyce uszczegółowieniem projektu architektoniczno-budowlanego, gdyż będzie obejmował:
- projektowane rozwiązania konstrukcyjne obiektu wraz z wynikami obliczeń statyczno-wytrzymałościowych,
- charakterystykę energetyczną – w przypadku budynków,
- projektowane niezbędne rozwiązania techniczne oraz materiałowe,
- w zależności od potrzeb – dokumentację geologiczno-inżynierską lub geotechniczne warunki posadowienia obiektów budowlanych, a także
- inne opracowania projektowe.
Warto pamiętać, że projekt techniczny w chwili przedłożenia organowi nadzoru budowlanego – na etapie składania wniosku o wydanie pozwolenia na użytkowanie – musi być zgodny z zatwierdzonym przez organ administracji architektoniczno-budowlanej projektem zagospodarowania działki lub terenu oraz projektem architektoniczno-budowlanym. Jeśli projektant dokona w nim zmian, które będą sprzeczne z ww. dokumentami, wymagane będzie dokonanie zmian również w nich.
Inwestor musi też mieć na uwadze, że projekt budowlany, zgodnie z którym prowadzone są roboty, powinien być w każdej chwili aktualny – ponieważ organ nadzoru budowlanego może żądać od kierownika budowy jego przedstawienia. Ponadto odstąpienie od projektu technicznego jest dopuszczalne po dokonaniu w nim zmian przez projektanta (oraz ewentualnie po sprawdzeniu tych zmian przez projektanta sprawdzającego – o ile takie sprawdzenie jest wymagane).
Mniej biurokracji
Dodatkowym uproszczeniem dla inwestorów będzie zmniejszenie liczby egzemplarzy projektu zagospodarowania działki lub terenu oraz projektu architektoniczno-budowlanego, które są przedkładane przez inwestora wraz z wnioskiem o wydanie decyzji o pozwolenia na budowę. Zamiast dotychczasowych czterech egzemplarzy wystarczą trzy, po jednym dla organu administracji architektoniczno-budowlanej, nadzoru budowlanego oraz inwestora. Co istotne, inwestorzy mogą jednak do przyszłego roku, a dokładniej do 19 września 2021 r., składać projekty budowlane zgodnie z dotychczasowymi przepisami.
Zawężenie definicji obszaru oddziaływania
Kolejną modyfikacją zmierzającą do przyspieszenia procesu inwestycyjnego jest zawężenie obszaru oddziaływania obiektu budowlanego. Obszar ten jest podstawą do ustalania stron biorących udział w postępowaniu o pozwolenie na budowę (zgodnie z art. 28 ust. 2 p.b. stronami w postępowaniu w sprawie wydania pozwolenia na budowę jest inwestor oraz właściciele, użytkownicy wieczyści lub zarządcy nieruchomości znajdujących się w obszarze oddziaływania obiektu). Dotychczasowa definicja jest szeroka: stanowi, że przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zagospodarowaniu, w tym zabudowy, tego terenu”. Ustawodawca uznał, że pojęcie musi być jednoznaczne. Zgodnie z nowymi przepisami przez obszar oddziaływania obiektu należy rozumieć „teren wyznaczony w otoczeniu obiektu budowlanego na podstawie przepisów odrębnych, wprowadzających związane z tym obiektem ograniczenia w zabudowie tego terenu”.
W efekcie inne formy ograniczenia zagospodarowania terenu aniżeli zabudowa nie będą już uwzględniane. Przykładowo hałas lub spaliny wykraczają poza wskazany zakres, a więc nie będą miały już znaczenia przy procedowaniu pozwolenia na budowę i wyznaczeniu obszaru oddziaływania obiektu. Innymi słowy pod uwagę będzie brany obszar, w stosunku do którego dany obiekt wprowadzi ograniczenia możliwości budowy innych obiektów budowlanych ze względu na wymogi przepisów odnoszące się do zabudowy (a nie ze względu na to, że nowa inwestycja wprowadzi jakiekolwiek subiektywne uciążliwości).
Więcej bez zgody
Ponadto poszerzy się katalog obiektów niewymagających pozwolenia na budowę czy też zgłoszenia. Do tych obiektów zaliczono np. bankomaty, biletomaty, paczkomaty czy też parkometry. Dotychczas nie było w ich zakresie jednoznacznych regulacji, co rodziło niejednokrotnie wątpliwości interpretacyjne. Sądy wielokrotnie orzekały, że paczkomat jest budowlą, a więc podlega obowiązkowi uzyskiwania pozwolenia na budowę. Po nowelizacji – na mocy art. 29 ust. 2 p.b. – obiekty te nie będą wymagały pozwolenia na budowę, o ile ich wysokość nie przekroczy 3 m wysokości.
Pozwolenie czy zgłoszenie nie będzie już konieczne m.in. przy: ustawianiu obiektów małej architektury w przestrzeni publicznej (np. huśtawek), budowie naziemnych tarasów przydomowych o powierzchni zabudowy nieprzekraczającej 35 mkw., realizacji urządzeń melioracji wodnej, a także montażu instalacji gazowych wewnątrz i na zewnątrz budynku.
Zmienione tablice
Ustawodawca zmienił też wymogi wobec tablic informacyjnych wymaganych na placu budowy. Nowym obowiązkiem będzie umieszczenie na nich nazwy organu wydającego pozwolenie na budowę lub rozpatrującego zgłoszenie. A zatem po 19 września muszą one określać:
- rodzaj robót budowlanych i adres ich prowadzenia;
- datę i numer decyzji o pozwoleniu na budowę lub dokonanego zgłoszenia;
- organ wydający decyzję lub rozpatrujący zgłoszenie;
- nazwę i numer telefonu właściwego organu nadzoru budowlanego;
- imię i nazwisko lub nazwę telefonu inwestora, a także
- imię i nazwisko oraz numer kierownika budowy.
Ale to nie wszystko. Aby wszelkie napisy na tablicy były widoczne, zmieniono wymagalną wysokość tekstu z 4 cm na 6 cm.
Ponadto tablica będzie musiała być umieszczona na placu budowy do czasu:
- uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (w przypadku obiektów budowlanych wymagających tej decyzji);
- niezgłoszenia przez organ nadzoru budowlanego sprzeciwu w drodze decyzji do zawiadomienia o zakończeniu budowy (w przypadku obiektów budowlanych wymagających zgłoszenia zakończenia budowy) lub
- do chwili zakończenia robót (w przypadku innych robót budowlanych).
- Ustawa deregulująca prawo budowlane z podpisem prezydentaNowe prawo budowlane: Nowelizacja w zakresie projektu budowlanego jedną z najistotniejszych zmian
Na inwestorów od 19 września czekają także inne zmiany. Do najważniejszych należą m.in.:
- nowe kary za użytkowanie obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem przepisów,
- wprowadzenie granicznego pięcioletniego terminu, w którym można stwierdzić nieważność decyzji o pozwoleniu na budowę i decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, oraz
- wprowadzenie uproszczonego trybu postępowania legalizacyjnego.
!Inwestorzy mogą do 19 września 2021 r. składać projekty budowlane zarówno na nowych zasadach, jak również zgodnie z dotychczasowymi przepisami.
