Sprzedający są przekonani, że lokale będą drożały, na co wskazuje szybszy wzrost cen ofertowych od transakcyjnych. Ale kupujący nie godzą się na to zbyt łatwo – wynika z najnowszych badań NBP.
Narodowy Bank Polski opublikował wczoraj informację o cenach i sytuacji na rynku nieruchomości mieszkaniowych i komercyjnych w III kw. 2019 r. Raport potwierdza tendencje, które widać było już we wcześniej publikowanych danych, m.in. przez GUS. Mieszkaniówka nadal jest w fazie ekspansji, duży popyt podbija ceny i najbardziej widoczne jest to w dużych miastach. W Warszawie mieszkanie podrożało aż o 12,8 proc. w ciągu roku, w sześciu największych miastach ceny wzrosły o 11 proc., a w kolejnych dziesięciu o 12,9 proc. Przy czym nie należy tych wielkości traktować jako zwykłej różnicy w cenie metra kwadratowego.
W analizie NBP widoczny jest rozdźwięk między cenami ofertowymi a transakcyjnymi. Pierwsze są znacznie wyższe, co wskazuje, że sprzedający uważają, iż wzrost cen przyśpieszy. Metr kwadratowy mieszkania w Warszawie oferowanego na rynku pierwotnym w III kw. ub.r. kosztował 9935 zł, o ok. 12 proc. więcej niż rok wcześniej. W tym samym czasie rzeczywista cena transakcyjna wynosiła 9188 zł. Urosła o 8 proc. Podobne zależności widać było na rynku wtórnym: sprzedający żądali o około 13 proc. więcej niż rok wcześniej. W cenach transakcyjnych był wzrost o ok. 4 proc.
Przekonanie o tym, że będzie drożej, jest bardzo mocne. Wskazują na to inne źródła, np. wyniki ankiety banku ING w ramach cyklicznego badania Barometr Finansowy. W Polsce 79 proc. pytanych spodziewa się wzrostu cen mieszkań w ciągu najbliższego roku. Średnia dla Europy to 62 proc. podobnych odpowiedzi. Co więcej, prawie połowa Polaków jest zdania, że mieszkania nigdy nie będą już tańsze.
Przekonanie to jedno, ale rynkowa rzeczywistość to drugie. Analitycy NBP zwracają uwagę na utrzymującą się różnicę między ceną z oferty a tą z transakcji. Ich zdaniem to jasno pokazuje, że kupujący nie chcą się godzić na wysokie kwoty. Różnica między ceną wywoławczą a ostateczną wyraźnie zwiększyła się pod koniec 2018 r. Na rynku wtórnym w Warszawie cena wywoławcza jest o około 21 proc. wyższa od transakcyjnej – o tyle mniej więcej musi obniżyć swoje żądania sprzedający, by doszło do transakcji. Rok wcześniej wynosiła ok. 11 proc. Na rynku pierwotnym różnica jest mniejsza, rzędu 8 proc., ale tendencja jest podobna. Rok wcześniej wywoławcza była wyższa od ostatecznej o około 4 proc.
Autorzy raportu wskazują też na różnicę między cenami transakcyjnymi na rynku pierwotnym i wtórnym. Na rynku pierwotnym jest drożej, w przypadku Warszawy o około 2,6 proc. Ale w sześciu kolejnych największych miastach jest to 13,7 proc.
– Utrzymująca się różnica pomiędzy cenami transakcyjnymi na rynku pierwotnym i rynku wtórnym w sześciu największych miastach i w Warszawie oznacza, że kupujący nie akceptują wyższych cen deweloperów i przenoszą swój popyt na rynek wtórny. Także struktura oferowanych mieszkań względem powierzchni odbiega od preferencji nabywców – zbyt mało jest relatywnie małych mieszkań względem popytu na nie – piszą autorzy raportu NBP.
Bank centralny podaje też, że nadal rentowna jest inwestycja w mieszkanie pod wynajem. Przy założeniu średniej wysokości czynszu możliwego do uzyskania w Warszawie i innych dużych miastach wynajem jest bardziej opłacalny od lokaty bankowej. Trochę gorzej wypada w porównaniu do rentowności 10-letnich obligacji skarbowych, ale daje podobny zysk do stopy kapitalizacji uzyskiwanej na rynku nieruchomości komercyjnych.
– Relacja kosztów obsługi kredytu mieszkaniowego do czynszu najmu umożliwia finansowanie kosztów kredytu przychodami z najmu – podaje NBP.
Inwestycja w mieszkanie pod wynajem nadal jest rentowna
