Jedna z koncepcji obecnego rządu na program Mieszkanie Plus zakłada większe zaangażowanie w program nie tylko samorządów, ale i deweloperów. Ci ostatni jak dotąd nie byli bardzo zainteresowani.
Reklama
Jak tłumaczy Sebastian Barandziak, prezes zarządu Dekpol Deweloper, każdy program rządowy obwarowany jest wieloma regulacjami. Dlatego przystąpienie do niego wiąże się z koniecznością dostosowywania do dodatkowych restrykcji, których i tak sporo zapewnia już rynkowa rzeczywistość. – Niechęć wynikała także z poważnych wątpliwości związanych z kosztowymi założeniami budowlanymi, które niejednokrotnie deweloperzy są w stanie rzetelnie uzasadnić na podstawie własnego doświadczenia – dodaje.
Mariusz Rodak, dyrektor generalny BPI Real Estate Poland, mówi też o problemach dewelopera z pozwoleniem na użytkowanie wykonanej inwestycji. – Należało wykazać istnienie wystarczającej infrastruktury, za którą odpowiada miasto lub gmina. Chodzi m.in. o liczbę miejsc w sąsiednich szkołach i przedszkolach, która może się zmienić w okresie od rozpoczęcia inwestycji do jej zakończenia – wylicza.
Teraz, gdy spowolnienie gospodarcze staje się faktem, podejście deweloperów ulega zmianie. Mówią jednak, że warunki przystąpienia do współpracy muszą zostać zmodyfikowane. Jest ku temu okazja. Jadwiga Emilewicz, minister rozwoju, poprosiła deweloperów o nakreślenie sytuacji na rynku budownictwa mieszkaniowego i przedstawienie kierunku zmian. Propozycje Polskiego Związku Firm Deweloperskich trafiły na jej stół pod koniec grudnia. DGP dotarł do dokumentu, który został sporządzony na podstawie ankiety przeprowadzonej wśród 200 deweloperów.

Mieszkanie plus deweloperzy

– Wynika z niej, że główną barierą działalności jest brak dostępnych gruntów, a potem trudności związane z rozpoczęciem inwestycji, w tym uzyskanie pozwolenia i warunków zabudowy – informuje Konrad Płochocki, radca prawny, dyrektor PZFD.
Skarb Państwa dysponuje gruntami w ramach Krajowego Zasobu Nieruchomości oraz spółek SP. Mógłby więc ułatwić do nich dostęp w zamian za przystąpienie do programu Mieszkanie Plus. W jaki sposób? PZFD uważa, że najbardziej realnym modelem współpracy jest ten, w którym Skarb Państwa przeznacza grunty na sprzedaż w zamian za tzw. wynagrodzenie. To natomiast składałoby się z dwóch części: określonej liczby mieszkań, które deweloper przekazywałby zarządzającemu Mieszkaniem Plus, oraz gotówki.
Ta propozycja idzie w tym samym kierunku, co we wstępnej wersji przedstawia resort Jadwigi Emilewicz, o czym piszemy w tekście obok.
Deweloperzy chcieliby, by grunty mogłyby być dostępne nie tylko z inicjatywy sprzedającego (Skarbu Państwa), ale również w opcji na wniosek kupującego. Zdaniem PZFD mieszkania mogłyby być dostarczone przez dewelopera na danej działce lub innej inwestycji w ramach tej samej gminy.

Inne bolączki firm budowlanych

Przy okazji PZFD zwrócił uwagę na inne kwestie będące barierą dla rozwoju rynku budownictwa mieszkaniowego. Chodzi m.in. o brak gruntów pokrytych planami miejscowymi. Z Rankingu Miast wynika, że dla wojewódzkich aglomeracji pokrycie wynosi 40 proc. Zdaniem PZFD rozwiązanie problemu dałoby uproszczenie procedur planistycznych oraz ograniczenie czasu przeznaczonego na uchwalanie i aktualizowanie planów oraz przyspieszenie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, które są istotnym instrumentem pozwalającym na wszczynanie procesów inwestycyjnych, w sytuacji gdy nie ma planów. Drogą do tego jest ograniczenie katalogu uzgodnień wymaganych do wydania decyzji oraz wprowadzenie sankcji za przekroczenie terminu.
Kolejna kwestia wymagająca rozwiązania to mała podaż gruntów na skutek ograniczenia obrotu nieruchomościami rolnymi w związku z nowelizacją przepisów w 2016 r. PZFD postuluje, by powróciła możliwość przeznaczania gruntów rolnych na cele inne niż rolnicze lub złagodzenie rygoru co do możliwości ich nabywania przez osoby niebędące rolnikami indywidualnymi. Deweloperzy sugerują też zmiany w ustawie deweloperskiej, która w ich ocenie faworyzuje pozycje kupującego i banku, w którym inwestor ma założony mieszkaniowy rachunek powierniczy. W przypadku banku ma to miejsce przez przyznanie mu prawa wypowiedzenia umowy na jego prowadzenie, przy czym nie doprecyzowano powodów. Z drugiej strony deweloper nie ma takiego prawa, nawet gdy bank jest w złej kondycji. PZFD postuluje też wdrożenie przepisów pozwalających na funkcjonowanie podmiotów typu REIT, czyli inwestujących w nieruchomości celem odnoszenia zysków z ich najmu. Wreszcie oczekuje jasnych zasad partycypacji wszystkich podmiotów biorących udział w urbanizacji terenów, tak by koszty były dzielone sprawiedliwie. Obecnie spadają głównie na deweloperów, a de facto na kupujących mieszkania.