Wkrótce zamierzam otworzyć pensjonat. Budynek jest nie do końca wykończony, ale nie zdążę przed sezonem uzyskać decyzji o pozwoleniu na użytkowanie (mam tylko pozwolenia budowlane). Chcę udostępnić jednak turystom dwa-trzy lokale w budynku jeszcze przed załatwieniem ww. decyzji. To zapewni mi płynność finansową i umożliwi spłatę kredytu na inwestycję. Czy jeśli te lokale stanowią tylko niewielką część całego pensjonatu, to mogę ponieść jakieś konsekwencje?
Niestety tak. Zgodnie z art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a prawa budowlanego (dalej: p.b.) przed przystąpieniem do użytkowania obiektu budowlanego należy uzyskać decyzję o pozwoleniu na użytkowanie – jeżeli w przypadku danego obiektu jest wymagane pozwolenie na budowę i jest on zaliczony do kategorii V albo IX-XVI. Opisywany budynek w postaci pensjonatu spełnia obie te przesłanki, w tym zaliczony jest do kategorii XIV, wymienionej w załączniku do ustawy jako budynki zakwaterowania turystycznego i rekreacyjnego, jak: hotele, motele, pensjonaty, domy wypoczynkowe, schroniska turystyczne.
Z powyższą regulacją w ścisłym związku pozostaje art. 57 ust. 7 p.b., z którego z kolei wynika, że w przypadku stwierdzenia przystąpienia do użytkowania obiektu budowlanego lub jego części z naruszeniem art. 54 i 55 p.b. organ nadzoru budowlanego wymierza karę z tytułu nielegalnego użytkowania obiektu. Do kary tej stosuje się odpowiednio przepisy dotyczące kar, o których mowa w art. 59f ust. 1 p.b., z tym że stawka opłaty podlega dziesięciokrotnemu podwyższeniu.
Reklama

Organ nie może przymknąć oka

Co istotne, kara jest wymierzana obligatoryjnie, a powiatowy inspektor nadzoru budowlanego nie bada przyczyn i motywów, dla których przedsiębiorca dopuścił się określonego działania, stanowiącego naruszenie prawa budowlanego. Nie może więc działać w ramach uznania administracyjnego, ograniczają go bowiem regulacje prawne. W tym kontekście warto przytoczyć stanowisko podane w wyroku Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gliwicach z 8 listopada 2017 r. (sygn. akt II SA/Gl 698/17), gdzie zaakcentowano, że: „art. 57 ust. 7 ustawy – Prawo budowlane obliguje bowiem organ nadzoru budowlanego do wymierzenia kary z tytułu nielegalnego użytkowania w przypadku stwierdzenia, że przystąpiono do użytkowania obiektu lub jego części z naruszeniem art. 54 i 55 prawa budowlanego, nie pozostawiając w tej kwestii organowi żadnego uznania administracyjnego, bez znaczenia pozostają natomiast pobudki, jakie inwestorem w tej mierze kierowały”.

Wynajem kilku pokoi to nie argument

Nie pomogą również argumenty, że obiekt był wykorzystywany tylko w nieznacznej części. Warto odnotować bardzo pomocne stanowisko podane w wyroku WSA w Krakowie z 15 stycznia 2019 r. (sygn. akt II SA/Kr 867/18). Przedmiotem oceny sądu była tam decyzja organu nadzoru budowlanego, która również dotyczyła nałożenia kary za użytkowanie obiektu bez pozwolenia, a dotyczyło to hotelu, a co istotne, również tylko jego części, a nie całości. W uzasadnieniu wyroku sąd podkreślił m.in., że okoliczność, w jakim zakresie budynek był wykorzystany przez inwestora, nie ma znaczenia dla wymiaru kary. „W art. 57 ust. 7 ustawy Prawo budowlane mowa jest o przystąpieniu do użytkowania «obiektu budowlanego lub jego części». W ocenie Sądu przystąpienie do użytkowania choćby części obiektu powstałej na skutek wykonanych robót daje podstawę do wymierzenia kary za nielegalne przystąpienie do użytkowania całości tej inwestycji”.
Biorąc pod uwagę przytoczone wyżej przepisy i orzecznictwo – z dużym prawdopodobieństwem można ocenić, że przedsiębiorca może zostać ukarany karą administracyjną. Nie mają znaczenia dla jej wymiaru ani motywy działania, ani nielegalne użytkowanie tylko niewielkiej części budynku. Zatem aby uniknąć przykrych konsekwencji finansowych, przedsiębiorca winien w pierwszej kolejności uzyskać pozwolenie na użytkowanie pensjonatu z powiatowej inspekcji nadzoru budowlanego, a dopiero potem z budynku korzystać.
Podstawa prawna
Art. 55 ust. 1 pkt 1 lit. a, art. 57 ust. 7 ustawy z 7 lipca 1994 r. ‒ Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2018 r. poz. 1202 ze. zm.).