Subskrybuj nas na Youtube
Jeszcze w tym roku spod ręki ministerstwa wyjdą pierwsze oficjalne kanony wyceny nieruchomości.
/>
Ostatnia duża nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2017 r. poz. 1509), która weszła w życie niespełna rok temu, odebrała stowarzyszeniom skupiającym rzeczoznawców majątkowych prawo ustalania standardów swojej profesji. Pomysłodawcy tej poprawki przekonywali, że branża nie zdała egzaminu z tego zadania, bo konsultowanie norm trwało latami, a efekty i tak były mizerne.
– Brak standardów wpływa negatywnie na jakość sporządzanych wycen nieruchomości i jednocześnie utrudnia organom administracji publicznej oraz sądom dokonywanie oceny dowodów, jakimi są w postępowaniach operaty szacunkowe – tłumaczył wtedy poseł PiS Tomasz Ławniczak.
Przygotowanie jednolitych wzorców zawodowych wzięło więc na siebie Ministerstwo Inwestycji i Rozwoju. Najpierw oficjalnie przyjęto kanon wyceny nieruchomości na potrzeby zabezpieczenia kredytu bazujący na gotowej propozycji wypracowanej przez samo środowisko. Pod koniec czerwca szef resortu powołał zaś Radę Standardów Zawodowych Wyceny Nieruchomości, która ma przygotować kolejne (to już drugie takie ciało, bo pierwsze zostało rozwiązane po rekonstrukcji rządu).
„Pierwsze standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych powinny zostać opracowane w IV kwartale 2018 r. Aktualnie kształtują się składy zespołów odpowiedzialnych za przygotowanie poszczególnych projektów standardów” – wyjaśnia DGP resort inwestycji. Nieprzestrzeganie nowych profesjonalnych kanonów będzie podstawą do wytoczenia rzeczoznawcy dyscyplinarki.
Pełnomocnicy specjalizujący się w sprawach nieruchomościowych i energetycznych podkreślają, że dziś brak jednolitych standardów często kończy się szacowaniem wartości działek bez uwzględniania ich specyfiki. To z kolei przekłada się na przedłużanie procesów, bo po skutecznym zakwestionowaniu wyceny przez strony sąd musi zlecić przygotowanie kolejnej. Poza tym bez uporządkowanych i jasnych standardów trudno jest kategorycznie rozstrzygać, czy opinie sporządzane na zlecenie organów administracji lub sądów są prawidłowe. Nie do rzadkości należą postępowania, w których opracowywane są po trzy–cztery ekspertyzy dotyczące jednej nieruchomości, a ceny gruntów różnią się między sobą nawet o kilka milionów złotych.
Spory na tle wartości nieruchomości to przede wszystkim domena postępowań dotyczących wywłaszczenia gruntów pod drogi publiczne i spraw związanych z aktualizacją opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste, a w skali kraju są ich tysiące. Najświeższy przykład takich głośnych konfliktów to sprawa odszkodowań za działki przejęte pod budowę trasy ekspresowej S5 w województwie kujawsko-pomorskim. Właściciele nieruchomości starają się podważyć niskie kwoty rekompensat zaproponowane im przez dyrekcję drogową, zarzucając rzeczoznawcy rekomendowanemu przez wojewodę błędne ekspertyzy, rażąco odbiegające od szacunków rynkowych. W efekcie odszkodowania na ich odcinku mają być niższe niż na innych.
Według naszych informacji wycena gruntów pod inwestycje drogowe to właśnie jeden ze standardów, nad którymi pracuje obecnie ministerialna rada. Kolejne mają dać wskazówki do określania wartości służebności przesyłu i wynagrodzenia płaconego przez przedsiębiorstwa energetyczne oraz stosowania podejścia porównawczego w wycenie nieruchomości. W środowisku rzeczoznawców majątkowych, które od początku krytycznie podchodziło do pomysłu, aby to ministerialne ciało narzucało fachowcom kanony zawodowe, dziś słychać jeszcze donośniej głosy niezadowolenia. Ich zdaniem istnieje bowiem ryzyko, że standardy, które wyjdą spod pióra ekspertów resortu, będą skonstruowane tak, żeby Skarb Państwa ostatecznie musiał płacić jak najniższe odszkodowania za wywłaszczenie.
– Już w zeszłym roku usłyszeliśmy od wiceministra, że resort ma w toku ok. 1800 spraw związanych z niezakończonymi wycenami nieruchomości przeznaczonymi pod drogi publiczne. Dlatego też potrzebny jest w tym zakresie standard. Skoro teraz minister powołał radę, to pewnie po to, aby rozwiązać sprawy, które powodują najwięcej problemów: wysokie odszkodowania za drogi przebiegające przez tereny wolne – twierdzi Marek Wiśniewski, prezydent Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych (PFSRM). On sam uważa, że standardy przez lata wypracowane przez jego organizację zdawały egzamin. Zaznacza też, że choć PFSRM reprezentuje organizacje branżowe skupiające ok. 3,5 tys. rzeczoznawców, to resort nie konsultuje z nimi swoich propozycji.
Nie wszyscy w środowisku podzielają obawy, że ministerialne standardy będą korzystne dla państwa, a nie wywłaszczanych.
– Gros wycen dotyczy mienia państwowego i komunalnego oraz sektora bankowego, więc ministrowi powinno zależeć na jakości standardów. Weźmy na przykład kwestię wyceny służebności przesyłu. Właścicielem nieruchomości rolnych, na których mają być posadowione urządzenia przesyłowe, może być przecież samorząd lub Skarb Państwa – zauważa Wojciech Nurek, rzeczoznawca majątkowy z Warszawy. Nie dziwi go to, że szef resortu sam podjął się wypracowania norm zawodowych, bo według niego te tworzone przez organizacje branżowe były zwyczajnie słabe.
– Nie miały one żadnego przełożenia na praktykę. Były to raczej zbiory ogólnych tez, które bardziej komplikowały pracę niż w czymś pomagały – dodaje Nurek.
