Od września monopol ekspertów: Za samodzielną wycenę domu nawet 50 tys. zł kary

Obaw nie muszą mieć tylko ci, którzy posiadają uprawnienia rzeczoznawcy majątkowego. Szczególnie zaniepokojeni mogą być radni, posłowie, senatorowie, sędziowie i ci wszyscy, którzy zobligowani są do składania oświadczeń majątkowych.

Co gorsza, zmiana może dotknąć też statystycznego Kowalskiego, któremu np. przyjdzie w urzędzie skarbowym zgłaszać spadek, w skład którego wchodzi nieruchomość. Dziś wystarczy, że samodzielnie określi wartość majątku. Po zmianach urzędy mogą kwestionować tego typu wyceny, żądając operatów rzeczoznawców.

Problem tkwi w art. 189b znowelizowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami. – Na jego podstawie osoba określająca wartość nieruchomości musi być – pod groźbą grzywny – rzeczoznawcą majątkowym wykonującym zawód, prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą albo pracując u podmiotu zawodowo zajmującego się szacowaniem wartości nieruchomości – wskazuje radca prawny Zbigniew Kubiński, wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.

Dodaje, że ustawa ta pokazuje, jak w Polsce można wyprodukować bubel. Mimo apeli środowiska prawniczego nie udało się przekonać posłów, by nie uchwalali przepisów, które mogą doprowadzić m.in. do kwestionowania ich własnych oświadczeń majątkowych.

– Ten przepis to przykład dyletanctwa legislacyjnego. Można dojść do przekonania, że penalizuje on każde nieprofesjonalne wycenianie nieruchomości – uważa cywilista, adwokat prof. Maciej Gutowski.

Szymon Huptyś, rzecznik odpowiedzialnego za zmianę prawa resortu infrastruktury tłumaczy, że kara z art. 189b grozić ma jedynie rzeczoznawcom, którzy nie stosują się do obowiązku prowadzenia działalności zawodowej w formach przewidzianych w ustawie.

– I być może ministerstwu rzeczywiście przyświecała taka intencja. Nie potrafiło jej jednak zapisać w ustawie. Ta odpowiedź to próba ratowania bubla legislacyjnego – uważa prof. Gutowski

Błędna redakcja

Takie wnioski – zdaniem prawników – płyną z analizy znowelizowanej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Akt ten został uchwalony podczas 46. posiedzenia Sejmu (20 lipca) i czeka już tylko na podpis prezydenta.

Kontrowersje budzi brzmienie art. 198b ust. 1. Zgodnie z nim „kto dokonuje określenia wartości nieruchomości bez spełnienia warunku, o którym mowa w art. 174 ust. 7 u.g.n. – podlega karze grzywny w wysokości do 50 000 zł”.

Co ten zapis dokładnie oznacza?

– Kto określa wartość nieruchomości, powinien to robić w sposób wskazany w tym przepisie. Musi być więc rzeczoznawcą, który wykonuje swój zawód, prowadząc we własnym imieniu działalność gospodarczą albo pracując u podmiotu prowadzącego działalność w zakresie szacowania nieruchomości (art. 174 ust. 7 u.g.n. – red.) – wskazuje radca prawny Zbigniew Kubiński, wiceprezydent Federacji Porozumienie Polskiego Rynku Nieruchomości.

W jego ocenie penalizacja powinna natomiast obejmować tylko to, czym rzeczoznawca majątkowy zajmuje się na zasadzie wyłączności, czyli przypadki opracowywania operatów szacunkowych.

Warto pamiętać, że ryzyko 50-tysięcznej, grzywny obejmie nie tylko podmioty zobligowane do składania oświadczeń majątkowych. Wartość nieruchomości podawana jest również m.in. przy składaniu zeznania o nabyciu prawa majątkowego koniecznego przy ustalaniu podatku od spadku. Dziś samodzielnie określają ją spadkobiercy, którzy dziedziczą nieruchomości po zmarłych.

– Nowy przepis może doprowadzić do tego, że urzędy skarbowe będą żądać od spadkobierców nieruchomości sporządzania operatów. A to, oczywiście, będzie się wiązać z kosztami – zauważa Zbigniew Kubiński.

Jego zastrzeżenia podziela adwokat Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni, która uważa, że treść art. 198b ust. 1 jest po prostu zbyt szeroka.

Prawniczka wymienia też inne przykłady ustaw, które przewidują dokonywanie wycen nieruchomości przez podmioty niebędące rzeczoznawcami.

Zasady wyceny nieruchomości w rękach ministra infrastruktury

I tak np. ustawa o listach zastawnych i bankach hipotecznych (Dz.U. z 1997 r. nr 140, poz. 940) w art. 22 ust. 2. przewiduje, że bankowo-hipoteczną wartość nieruchomości ustala bank hipoteczny na podstawie ekspertyzy. Do jej wykonania uprawniony jest natomiast sam bank albo „inne podmioty, na zlecenie banku hipotecznego, po uzgodnieniu z kredytobiorcą” (w tym w szczególności rzeczoznawcy majątkowi).

– O dokonywaniu takiej wyceny mowa jest również w ustawie o scalaniu i wymianie gruntów (t.j. Dz.U. z 2014 r. poz. 700 ze zm). W jej art. 5 ust. 3 przewidziano, że w przypadku wymiany gruntów z zabudowaniami wartość budynków określa się według wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego na zasadach określonych w przepisach o gospodarce nieruchomościami, chyba że strony uzgodnią inne zasady rozliczeń – wymienia mec. Woźniakowska-Dębiec.

Prawnicy się mylą

W ocenie resortu budownictwa nie ma jednak powodu do obaw. A nowo dodany przepis trzeba czytać zupełnie inaczej.

– Rzeczoznawca majątkowy powinien wykonywać swój zawód w określonych formach organizacyjnych (...) – zgodnie z art. 174 ust. 7 u.g.n. Natomiast zasada, zgodnie z którą określanie wartości nieruchomości dokonywane jest przez rzeczoznawców majątkowych, wynika z art. 7 tej ustawy, a nie z art. 174 ust. 7. Sankcja, o której mowa w art. 198b ust. 1 pkt 1 ustawy w brzmieniu uchwalonym przez Sejm RP 20 lipca 2017 r., odnosi się zatem do wykonywania przez rzeczoznawców majątkowych czynności szacowania nieruchomości w innych formach, niż przewidziano to w art. 174 ust. 7 ustawy. Przepis skierowany jest zatem do rzeczoznawców majątkowych, którzy nie stosują się do obowiązku prowadzenia działalności zawodowej w formach przewidzianych w ustawie – podnosi Szymon Huptyś, rzecznik prasowy Ministerstwa Infrastruktury i Budownictwa.

– Mnie ta odpowiedź nie przekonuje. Na razie stanowisko resortu nie jest też wiążącą wykładnią przepisów i obowiązującym prawem – komentuje adwokat prof. Maciej Gutowski.

Senat przeciwny wydawaniu zasad wyceny nieruchomości przez ministra

Czy tak sformułowane prawo może przysporzyć poważnych kłopotów nieprofesjonalistom – a więc osobom, które chcą sprzedać własne nieruchomości i decydują się na ich wystawienie za pośrednictwem popularnych portali i w tym celu samodzielnie określają ich wartość?

– Prywatne ogłoszenia o sprzedaży nieruchomości nie powinny być zagrożone treścią nowego przepisu z uwagi na to, że prezentowana w ogłoszeniach cena stanowi przede wszystkim wyraz oczekiwań finansowych zbywcy odnośnie do sprzedaży nieruchomości. Jednakże – z ostrożności – ogłaszający mogą zamieścić w ogłoszeniu zastrzeżenie, że podana przez nich kwota nie stanowi wyceny nieruchomości – radzi mecenas Woźniakowska-Dębiec.

Zdaniem Zbigniewa Kubińskiego, by ustrzec się przed kwestionowaniem prawidłowości sporządzonych oświadczeń majątkowych (wykonanych bez korzystania z pomocy rzeczoznawców), warto zastanowić się nad nowelizacją przepisów.

– Doskonałym momentem do tego będzie ustawa uwłaszczeniowa, która będzie wprowadzać wiele zmian do ustawy o gospodarce nieruchomościami – podnosi Kubiński.

Na razie jednak projekt ustawy uwłaszczeniowej nie został nawet przyjęty przez rząd.