Jak twierdzi biuro komunikacji Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju, choć porzuciło prace nad domknięciem założeń kodeksu urbanistycznego, to reformę prawa budowlanego oddało w ręce specjalnie powołanego zespołu. Specjaliści z różnych dziedzin urbanistyki mają wykorzystać dotychczasowe rozwiązania kodeksowe, ale stawiają przede wszystkim na uproszenia. Wszystko to w ramach nowelizacji ustawy Prawo budowlane oraz ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.

Celem zmian jest skrócenie oraz zmniejszenie represyjności dotyczących procesu inwestycyjno-budowlanego oraz skuteczne powstrzymanie narastającej dewastacji przestrzeni. Efektem ma być poprawa funkcjonowania systemu planowania przestrzennego, a także wprowadzenie nowych mechanizmów prorozwojowych i przyjaznych inwestorowi.

W skład zespołu zostali powołani eksperci z różnych środowisk jak: architekci, urbaniści, deweloperzy i inżynierowie oraz przedstawiciele Ministerstwa Inwestycji i Rozwoju. Obecnie zespół składa się z 19 członków.

Ze względu na obszerny zakres prac, zostały utworzone dwa podzespoły:
• prawa budowlanego
• oraz podzespół planowania przestrzennego

Odpowiadają one za przygotowanie założeń regulacji we wskazanych obszarach tematycznych. Spotkania robocze odbywają się raz w tygodniu.
Resort zapewnia, że przedstawienie projektu założeń zmian legislacyjnych planowane jest na koniec 2018 r. To, czy zmiany legislacyjne przybiorą formę skodyfikowaną, czy obejmą zmiany w ustawach, zostanie ustalone w toku prac.

Jest aprobata ekspertów

- Skrócenie procesu inwestycyjnego to wciąż dobry kierunek – mówi Janusz Korczak – Ziółkowski, architekt Miasta Piotrkowa Trybunalskiego.
- Biorąc pod uwagę czas oczekiwania na decyzję o ustaleniu warunków zabudowy i na pozwolenie na budowę to usprawnienia wymaga ten I etap procesu inwestycyjnego, stąd wydaje się uzasadnione usprawnienie procesu lokalizacji inwestycji.

Wojciech Gwóźdź, radca prawny z kancelarii Ziemski & Partners zaś dodaje, że zespół ma korzystać z dorobku swoich poprzedników i w tym zakresie dokonać przeglądu przygotowanych wcześniej projektów aktów prawnych, uwzględniając wcześniejszy projekt kodeksu urbanistyczno-budowlanego.

Co przewidywał kodeks urbanistyczno-budowlany

Jak twierdzi Anita Poniatowska-Maj, radca prawny, partner w GP Kancelaria Radców Prawnych, czekałaby nas rewolucja. Zdaniem eksperta, na poziomie planowania przestrzennego gminy, nadal mielibyśmy studium, jako akt stanowiący podstawę do sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (MPZP). Projekt zmieniał natomiast jego charakter, ponieważ miałby być bardziej szczegółowy oraz oparty na szeregu innych dokumentów np. na planie województwa, czy krajowym planie rozmieszczenia.

Obecnie jest to dokument określający tylko zarys polityki przestrzennej i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy, uwzględniający uwarunkowania (czyli czynniki i ograniczenia) rozwoju przestrzennego, który nie jest aktem prawa miejscowego i nie jest zaskarżalny co do zasady.

W projekcie kodeksu, już na poziomie studium byłaby dokonywana analiza powstania nowych obszarów urbanistycznych. Projekt przewidywał bardzo szczegółowe kryteria, co do tego jakie obszary mogą być rozważane jako przyszłe obszary urbanistyczne. Ma to zapobiegać nieracjonalnemu i niekontrolowanemu powiększaniu się obszarów zabudowanych. Oznacza to, że MPZP musiałby ściśle przestrzegać wytycznych ustalonych w studium. Gminy już na tym etapie musiałyby dokładnie przemyśleć, jakie obszary mogły być zurbanizowane w przyszłości.

Zlikwidowana zostałaby renta planistyczna i opłata adiacencka, które zastąpione zostałyby opłatą infrastrukturalną stanowiącą faktyczne koszty realizacji inwestycji, szacowane w planie miejscowym.

Kolejną nowością zaproponowaną w kodeksie byłaby umowa urbanistyczna, czyli sporządzenie planu miejscowego na wniosek inwestora. Umowa byłaby zawierana między gminą a inwestorem w formie aktu notarialnego. Warunkiem umowy byłoby zobowiązanie inwestora – w zamian za uchwalenie planu i umożliwienie realizacji inwestycji – do finansowania lub realizacji i nieodpłatnego przekazania na rzecz gminy inwestycji powiązanych (np. dróg, infrastruktury społecznej czy części zasobu mieszkaniowego).

Co ciekawe zawarcie umowy urbanistycznej nie powodowałoby powstania roszczenia inwestora o uchwalenie zmian do planu miejscowego. Taka sytuacja stanowi pewnego rodzaju ryzyko dla inwestora, ponieważ mimo zawartej umowy nie miałby on pewności, że MPZP zostanie zmieniony zgodnie z umową. Kodeks nie zabraniałby natomiast wprowadzania innych zabezpieczeń dla inwestora, jak np. kar umownych, czy też innych form odszkodowania. W przypadku funkcjonowania takiego przepisu, dodatkowe zabezpieczenia przy tego typu umowach zapewne staną się normą.

- Proponowane zmiany na pewno w wielu miejscach byłyby korzystne dla inwestorów, np. umowa inwestycyjna, zgoda inwestycyjna - twierdzi Maj. - Dodatkowo w przypadku prowadzenia postępowania o wydanie zgody inwestycyjnej stroną postępowania byłby tylko inwestor.