Subskrybuj nas na Youtube
Mieszkanie, dom lub inną nieruchomość można przekazać komuś bliskiemu na różne sposoby. Zapisanie w testamencie wiąże się przede wszystkim z tym, że skutki nastąpią dopiero po śmierci spadkodawcy. Uprawnione do spadku osoby najbliższe mają też prawo do zachowku, jeśli zostały w testamencie pominięte. Innym możliwym wariantem przekazania nieruchomości jest sporządzona notarialnie umowa darowizny, która jednak wiąże się z obowiązkiem odprowadzenia stosownego podatku. Ponadto należy mieć na uwadze, że istotą darowizny jest nieodpłatne przysporzenie obdarowanemu korzyści (wzbogacenie obdarowanego) kosztem majątku darczyńcy.
Alternatywą dla dwóch powyższych możliwości jest umowa dożywocia uregulowana co do istoty w kodeksie cywilnym (art. 908 i kolejne). Istotą umowy dożywocia jest to, że w zamian za przeniesienie własności nieruchomości (np. mieszkania) nabywca zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie, np. w formie zapewnienia wiktu, opierunku i niezbędnej opieki oraz pogrzebu albo w formie dożywotnio wypłacanej renty. Strony takiej umowy (zobowiązany nabywca i zbywca-dożywotnik) korzystają ze swobody ułożenia wzajemnych zobowiązań wedle własnych uzgodnień. Z racji tego, że przedmiotem takiej umowy jest m.in. nieruchomość - umowa musi być zawarta przed notariuszem, który dokona stosownych zmian w księdze wieczystej nieruchomości. Koszty, z którymi należy się liczyć, to taksa notarialna oraz 2% podatek od czynności cywilnoprawnych.
Zgodnie z kodeksem cywilnym, gdy nie ma stosownych zapisów w umowie zobowiązany nabywca nieruchomości powinien przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym. Dożywocie może być ustanowione także na rzecz osoby bliskiej zbywcy nieruchomości.
Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nabywca ponosi także osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte, chyba że stały się wymagalne w czasie, kiedy nieruchomość nie była jego własnością. Osobista odpowiedzialność współwłaścicieli jest solidarna. Prawo dożywocia ustanowione na rzecz kilku osób ulega w razie śmierci jednej z tych osób odpowiedniemu zmniejszeniu. Ponadto nalezy pamiętać, że prawo dożywocia jest niezbywalne.
Jeżeli z jakichkolwiek powodów wytworzą się między dożywotnikiem a zobowiązanym takie stosunki, że nie można wymagać od stron, żeby pozostawały nadal w bezpośredniej ze sobą styczności, sąd na żądanie jednej z nich zamieni wszystkie lub niektóre uprawnienia objęte treścią prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tych uprawnień.
Ponadto w wypadkach wyjątkowych sąd może na żądanie zobowiązanego lub dożywotnika, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości, rozwiązać umowę o dożywocie. Jeżeli zobowiązany z tytułu umowy o dożywocie zbył otrzymaną nieruchomość, dożywotnik może żądać zamiany prawa dożywocia na dożywotnią rentę odpowiadającą wartości tego prawa.
Art. 915. Przepisy dwóch artykułów poprzedzających stosuje się odpowiednio do umów, przez które nabywca nieruchomości zobowiązał się, w celu zapewnienia zbywcy dożywotniego utrzymania, do obciążenia nieruchomości użytkowaniem z ograniczeniem jego wykonywania do części nieruchomości.
Podstawa prawna:
Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (tekst)