Wynajmuję lokal użytkowy, w którym prowadzę restaurację. Od kilku miesięcy po każdej ulewie pomieszczenia gastronomiczne są zalewane. Powodem jest nieszczelny dach. Wielokrotnie o tym powiadamiałam właściciela obiektu, ale nie przeprowadził on niezbędnych napraw. W związku z tym zleciłam na własny koszt dokonanie jego remontu. Czy mogę wstrzymać się z uiszczaniem czynszu?
Nie, gdyż stosownie do brzmienia art. 659 par. kodeksu cywilnego (dalej: k.c.) uiszczanie czynszu najmu jest obowiązkiem najemcy. Od obowiązku powyższego nie zwalnia go jednocześnie fakt, iż przedmiot najmu dotknięty jest wadami. Jak stanowi bowiem art. 664 par. 1 k.c., jeżeli rzecz najęta ma wady, które ograniczają jej przydatność do umówionego użytku, najemca może jedynie żądać odpowiedniego obniżenia czynszu za czas trwania wad.
Jak wskazuje się przy tym w orzecznictwie, art. 664 par. 1 k.c. nie daje najemcy uprawnienia do powstrzymania się z zapłatą czynszu, a jedynie stwarza możliwość domagania się obniżenia czynszu stosownie do zmniejszonego w danym okresie użytku z przedmiotu najmu. Tak stwierdzono m.in. w wyroku Sądu Najwyższego z 12 października 2011 r. (sygn. akt II CSK 29/11) czy wyroku Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 25 lutego 2013 r. (sygn. akt I ACA 868/12). Do powstania skutku prawnego w postaci obniżenia czynszu, o ile są spełnione przesłanki określone w art. 664 par. 1 k.c., może dojść tylko wtedy, gdy najemca złoży wynajmującemu odpowiednie oświadczenie, z którego wynika korzystanie z uprawnienia przyznanego tym przepisem (wyrok SN z 12 czerwca 2013 r., sygn. akt II CSK 610/12).
Reklama
Odnośnie zleconych prac należy wskazać, że art. 666 par. 2 k.c. przewiduje wprawdzie, iż najemca może usunąć wady na koszty wynajmującego, niemniej jednak zanim to uczyni, winien najpierw wyznaczyć mu termin na ich usunięcie. Do ich likwidacji na własną rękę może zaś przystąpić dopiero po bezskutecznym upływie tego czasu. Jak zatem wynika z powyższego, poza samym przekazaniem wynajmującemu informacji o potrzebie napraw niezbędne jest także wskazanie przez najemcę odpowiedniego terminu. Za odpowiedni uważa się czas w danych okolicznościach normalnie potrzebny do wykonania napraw, przy czym jego określenie musi uwzględniać m.in. rodzaj rzeczy, rozmiar i sposób napraw, możliwość uzyskania odpowiednich materiałów. Inaczej mówiąc, najemna może rozpocząć naprawy dopiero wówczas, gdy wynajmujący w oznaczonym odpowiednio terminie nie podejmie ich sam albo gdy przed jego upływem odmówił wykonania prac.
W przypadku gdy najemca przeprowadził naprawy konieczne bez wyznaczenia wynajmującemu odpowiedniego terminu do ich wykonania, jego działanie należy uznać za prowadzenie cudzej sprawy bez zlecenia. Co prawda może dochodzić zwrotu uzasadnionych wydatków i nakładów (art. 753 par. 1 k.c.), naraża się jednak na zarzut, że wynajmujący mógł wykonać naprawę taniej lub bardziej celowo (por. wyrok Sądu Apelacyjnego w Warszawie z 6 grudnia 2013 r. (sygn. akt I ACA 693/13). W razie działania najemcy wbrew wiadomej mu woli wynajmującego żądanie zwrotu wydatków jest w zasadzie wyłączone (wyrok Sądu Okręgowego w Łodzi z 12 marca 2018 r., sygn. akt X GC 803/17).
!Jeśli najemca przeprowadził naprawy bez wyznaczenia wynajmującemu terminu do ich wykonania, to jego działanie jest prowadzeniem cudzej sprawy bez zlecenia.
Podstawa prawna
Art. 659 par. 1, art. 664 par. 1, art. 666 par. 2, art. 753 par. 1 ustawy z 23 kwietnia 1963 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459 ze zm.).